גבולות הגזרה של הדיון בסרבנות – מדוע בית המשפט לא יפתח "חזית נוספת"? – עו"ד מיכאל דבורין ועו"ד אורי ליקר

תביעה נגד דייר סרבן היא כלי משפטי רב עוצמה, אך גם ממוקד מטרה. תכליתו של ההליך, כפי שעוצבה בחוק פינוי ובינוי, היא להכריע בשאלה אחת, צרה וקונקרטית: האם סירובו של בעל דירה מסוים לחתום על עסקת ההתחדשות העירונית, כפי שהוצגה ואושרה על ידי הרוב, הוא "בלתי סביר". היעילות והמהירות הן קריטיות להצלחת ההליך, שכן כל עיכוב מסכן פרויקטים של מיליוני שקלים ופוגע במאות דיירים. מסיבה זו, בתי המשפט נוקטים בגישה קפדנית השומרת על גבולותיו הצרים של הדיון ומונעת את הפיכתו לזירת התגוששות רחבה, הבוחנת את כל תחלואי הפרויקט מראשיתו.

אחת הטקטיקות הנפוצות שבהן נוקטים דיירים מתנגדים היא ניסיון להרחיב את הדיון מעבר לשאלת סבירות הסירוב האישי שלהם, אל עבר בחינת התנהלותם של צדדים שלישיים, ובראשם היזם. הדייר יטען: "סירובי סביר, לא בגלל תנאי העסקה, אלא משום שהיזם פעל בחוסר תום לב, הפר הבטחות או הסתיר מידע חיוני". טענה זו מלווה לרוב בדרישה רחבה לגילוי מסמכים, שמטרתה לחשוף את כל "השלדים בארון" של היזם – הסכמיו עם שותפים, דוחות כלכליים, התכתבויות פנימיות ועוד. החלטתה המנומקת של השופטת חנה פלינר בפרשת לנדאו נ' גרשוני (ת"א 5068-04-19), הדוחה על הסף בקשה רחבה לגילוי מסמכים, מהווה דוגמה מצוינת למדיניות השיפוטית הרווחת, ומבהירה את ההיגיון המשפטי העומד מאחוריה. מאמר זה ינתח החלטה זו כדי להסביר מדוע בתי המשפט מסרבים לפתוח "חזית נוספת" במסגרת תביעת סרבנות, מהם גבולות הרלוונטיות של מסמכים בהליך זה, ומדוע טענות נגד היזם, גם אם הן צודקות, מקומן בתביעה נפרדת.

המסגרת המשפטית: סבירות הסירוב ולא התנהלות היזם

השאלה המרכזית העומדת בפני בית המשפט בתביעת דייר סרבן היא זו המוגדרת בסעיף 2 לחוק פינוי ובינוי: האם סירובו של בעל הדירה הוא "בלתי סביר". החוק אף מפרט רשימה של נסיבות שבהן הסירוב לא ייחשב בלתי סביר, וכולן מתמקדות בדייר ובעסקה המוצעת לו: אי-כדאיות כלכלית עבורו, היעדר מגורים חלופיים עבורו, היעדר בטוחות הולמות עבורו, ונסיבות אישיות מיוחדות שלו.

הפסיקה פירשה רשימה זו באופן עקבי וקבעה כי הבחינה היא אובייקטיבית ומתמקדת בעסקה עצמה. כפי שמציינת השופטת פלינר בהחלטתה, "המחלוקת בין הצדדים היא לעניין השאלה האם סירובה של הנתבעת הוא בגדר 'סירוב סביר' וזאת בהתאם לשיקולים שנקבעו בדין". מכאן נובע, כי התנהלותו של היזם, בין אם הייתה ראויה ובין אם לאו, אינה, ככלל, רלוונטית לשאלת סבירות הסירוב. סירובו של הדייר נבחן אל מול ההסכם הסופי והמחייב שהונח בפניו, ואל מול התמורות והבטוחות הכלולות בו. טענות על הבטחות שניתנו בעל-פה ולא קוימו, או על הסכמים צדדיים שהיזם כרת עם אחרים, אינן יכולות, בדרך כלל, להצדיק סירוב לעסקה שהרוב המכריע מצא ככדאית והוגנת.

גבולות הגילוי: רק מה שרלוונטי לסבירות הסירוב

עקרון זה מקבל ביטוי מובהק בכל הנוגע להליכי גילוי מסמכים. בעוד שהכלל הרגיל בהליכים אזרחיים הוא גילוי רחב ("ברוחב לב"), הרי שבתביעת דייר סרבן, מבחן הרלוונטיות הוא צר ומחמיר. השופטת פלינר דוחה את בקשתה של הדיירת הסרבנית לקבלת שורה ארוכה של מסמכים, ומנמקת זאת בכך שהם אינם רלוונטיים לשאלה שבמחלוקת.

• מדידות, תכניות איחוד וחלוקה, וחוות דעת שמאיות מההליך התכנוני: הנתבעת דרשה לקבל מסמכים אלו בטענה שהם נדרשים להוכחת הפגיעה הקניינית בזכויותיה. בית המשפט דחה את הדרישה וקבע כי "בית המשפט אינו נדרש כלל להידרש לשאלות תכנון, מדידות, עירוב וכו'". השאלות התכנוניות הוכרעו בוועדות התכנון, וההליך המשפטי אינו ערכאת ערעור עליהן. שאלת הפגיעה הקניינית נבחנת דרך התמורות הסופיות שבהסכם, ולא דרך מסמכי הביניים התכנוניים.
• הסכמים של היזם עם שותפיו או עם קבלן מבצע: הנתבעת דרשה לעיין בהסכמים אלו בטענה שהיזם מסתיר את זהות שותפיו. בית המשפט דחה את הדרישה וקבע כי "כלל לא ברור מה הרלוונטיות של מערך ההסכמים שנחתם בין התובעת… לבין צדדים שלישיים לבין סירובה של הנתבעת לחתום על הסכם ההתקשרות". כל עוד ההסכם מבטיח את זכויות הדיירים באמצעות בטוחות הולמות (לרוב, ערבות בנקאית), מערכת היחסים הפנימית של היזם עם קבלניו ושותפיו אינה מעניינם של הדיירים ואינה רלוונטית לסבירות סירובם.
• "דוח אפס" ומסמכי כדאיות כלכלית של היזם: הנתבעת ביקשה לעיין בדוחות הכלכליים של הפרויקט. בית המשפט דחה את הבקשה וקבע כי "דוח האפס" הוא כלי עזר ליזם לקבל מימון בנקאי, "ומכאן שהוא אינו רלוונטי למחלוקת הקיימת בין הצדדים". הכדאיות הכלכלית הנבחנת על ידי בית המשפט היא הכדאיות לדיירים, כפי שהיא משתקפת בתמורות שהם מקבלים, ולא הרווחיות של היזם. העובדה ש-65 מתוך 66 דיירים חתמו, כך צוין, מהווה חזקה חזקה לכך שהעסקה כדאית עבורם.
• טבלאות איזון וניקוד לבחירת הדירות: הנתבעת דרשה מסמכים אלו כדי לבחון את הפגיעה בזכויותיה הקנייניות. בית המשפט דחה את הבקשה וקבע כי מסמכים אלו נוגעים לאופן מימוש ההסכם לאחר החתימה עליו, ואינם רלוונטיים לשאלת הסירוב לחתום מלכתחילה. סירובה של הנתבעת לאחר שקיבלה את טבלת הניקוד, קבע בית המשפט, "מעיד על כך שהיא מתנגדת לאופן מימוש ההסכם, סוגיה שאינה רלוונטית להליך".

מניעת "מסע דיג" וסרבול ההליך

ההיגיון העומד בבסיס כל הדחיות הללו הוא הרצון למנוע מהדייר הסרבן לצאת ל"מסע דיג" חסר תוחלת, שיסרבל ויעכב את ההליך ויסיט אותו מליבתו. בית המשפט מכיר בכך שמתן היתר לדרישות גילוי רחבות יהפוך כל תביעת סרבנות פשוטה לחקירה כלכלית-תכנונית מורכבת של הפרויקט כולו. הדבר יאפשר לדיירים סרבנים להתיש את היזם ואת רוב הדיירים באמצעות הליכים ארוכים ויקרים, ובכך לסכל את תכליתו של החוק. ההחלטה בפרשת לנדאו משקפת את המדיניות השיפוטית הרואה בתביעת הסרבנות "הליך מהיר", ומסרבת לאפשר את הפיכתו ל"תביעה רגילה לכל דבר ועניין".

ההחלטה בפרשת לנדאו נ' גרשוני היא דוגמה מאלפת לאופן שבו בתי המשפט שומרים על גבולותיו הצרים והתכליתיים של ההליך המשפטי נגד דייר סרבן. היא מבהירה כי הפוקוס של הדיון הוא על הדייר ועל העסקה המוצעת לו, ולא על היזם והתנהלותו. טענות הנוגעות לשלבי התכנון, ליחסיו הפנימיים של היזם, לרווחיות הפרויקט או לאופן המימוש העתידי של ההסכם, ייחשבו בדרך כלל כבלתי רלוונטיות.

המסר לדיירים מתנגדים הוא ברור: אם ברצונכם להצדיק את סירובכם, עליכם למקד את טיעוניכם באחת העילות המוכרות בחוק – להוכיח שהעסקה המוצעת לכם אינה כדאית כלכלית באופן אובייקטיבי, שהבטוחות אינן הולמות, או שקיימות נסיבות אישיות מיוחדות המצדיקות זאת. ניסיון להרחיב את היריעה ולתקוף את היזם או את הפרויקט כולו צפוי להידחות. לדיירים הסבורים שהיזם פגע בהם באופן אישי, פתוחה הדרך להגיש תביעה נפרדת, אך הם לא יורשו להחזיק את הפרויקט כולו כבן ערובה לסכסוכם הפרטי. בכך, מבטיח בית המשפט שהכלי החשוב של תביעת סרבנות יישאר יעיל, מהיר וממוקד במטרתו: הסרת חסמים בלתי סבירים בפני התחדשות עירונית.

מאמר זה מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה של בעיה דומה, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ המותאם לנסיבותיכם האישיות.