"הרוב הדרוש" – האתגר הכפול של השגת הסכמות וניהול ההליך המשפטי – עו"ד מיכאל דבורין ועו"ד אורי ליקר

בלב כל פרויקט התחדשות עירונית ניצב אתגר מספרי: השגת "הרוב המיוחס" הדרוש בחוק כדי לקדם את הפרויקט, ובמידת הצורך, לכפות אותו על מיעוט מתנגד. דרישת הרוב אינה עניין טכני בלבד; היא מהווה את הבסיס ללגיטימיות של הפרויקט כולו, ומבטאת את ההכרה בכך שכפיית עסקה כה דרמטית על אדם אפשרית רק כאשר היא נתמכת ברצון מוצק של קהילת הדיירים. אולם, הדרך להשגת הרוב ולמימוש כוחו רצופה במכשולים, הן בשטח והן בבית המשפט.

שאלת הרוב הדרוש אינה מסתכמת רק בהחתמת מספר הדיירים הנכון. היא כוללת שאלות מורכבות של סמכות, ייצוג, והתנהלות נכונה של ההליך המשפטי. ניתוח משולב של שני פסקי דין, רחום נ' בן הרוש (ת"א 27052-06-12) וקינן נ' משה (ת"א 54823-07-13), מספק תמונה רחבה של האתגר הכפול. פסק הדין בעניין רחום מדגים את ההשלכות הקשות של סירוב בלתי סביר מצד דייר בודד, גם כאשר הרוב המכריע תומך. פסק הדין בעניין קינן מדגיש את החשיבות הקריטית של עמידה בדרישות הפרוצדורליות, ומבהיר כיצד כשלים בייצוג ובהגשת התביעה יכולים לטרפד את יכולתו של הרוב לממש את זכויותיו. מאמר זה יבחן את שני ההיבטים של סוגיית הרוב – המהותי והדיוני – כדי להבין את המורכבות הכרוכה בתרגום הסכמה רחבה להליך משפטי יעיל.

ההיבט המהותי: כוחו של הרוב ועוצמתו של החוק

פסק הדין בפרשת רחום נ' בן הרוש הוא דוגמה קלאסית ונוקבת לכוח שמעניק חוק פינוי ובינוי לרוב הדיירים, ולתוצאות הכלכליות ההרסניות של סירוב בלתי סביר. במקרה זה, 28 מתוך 30 דיירי הבניין חתמו על הסכם פינוי ובינוי. הנתבעים, בעלי שתי דירות, היו האחרונים לסרב. טענתם המרכזית הייתה כי סירובם מוצדק בשל סכסוך כספי נפרד שיש להם עם היזם, הנוגע להסכם קודם שבו שימש הנתבע כ"פרויקטור" מטעם הדיירים.

בית המשפט דחה את טענתם מכל וכל וקבע כי סירובם הוא "בלתי סביר ואף חסר תום לב". השופטת קבעה כי אין לאפשר לדייר סרבן "להחזיק ביתר דיירי הבניין, כבני ערובה, על מנת לגבות סכומים נוספים מהיזם, גם אם סכומים אלה מגיעים לו על פי הסכם בין הצדדים". בית המשפט קבע כי הסכסוך הפרטי של הנתבע עם היזם הוא עניין נפרד, שמקומו להתברר בתביעה נפרדת, ואין בו כדי להצדיק את גרימת הנזק העצום לשאר הדיירים.

פסק הדין ממחיש את התכלית החברתית של החוק. הוא מכיר בכך שזכות הקניין בבית משותף אינה אבסולוטית. כפי שמציין פסק הדין, "כל מי שרוכש דירה בבית משותף… מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו". הנתבעים, בהתעקשותם לקשור בין חוב פרטי לבין פרויקט ציבורי, הפרו את חובת תום הלב שלהם כלפי שכניהם.

התוצאה הייתה קשה: בית המשפט חייב את הנתבעים, על בסיס חוות דעת שמאית, לשלם לתובעים פיצוי בסך 850,000 ש"ח, המשקף את הנזק שנגרם להם מעיכוב הפרויקט. פסק הדין אף כלל מנגנון מתוחכם: אם הנתבעים יחתמו על ההסכם בתוך 60 יום, הפיצוי יופחת ל-75,000 ש"ח בלבד. בכך, בית המשפט השתמש בסנקציה הכספית לא רק כפיצוי, אלא גם כמנוף לחץ אדיר שנועד להמריץ את הסרבנים לחזור בהם ולהצטרף לרוב.

ההיבט הדיוני: החובה להוכיח את הרוב ולייצגו כראוי

אם פרשת רחום מדגימה את כוחו של הרוב, פרשת קינן נ' משה מדגימה את חובותיו. במקרה זה, התביעה הוגשה על ידי 27 תובעים, אך הנתבע טען כי אין בידיהם "רוב מיוחס" וכי חלק מהתובעים כלל אינם בעלי זכויות או מתנגדים לתביעה.

בית המשפט קיבל חלק מטענות הנתבע והדגיש את החשיבות הקריטית של עמידה בדרישות הפרוצדורליות:

• הוכחת הרוב: סעיף 2(א) לחוק קובע במפורש כי תנאי להגשת התביעה הוא קיומו של "רוב מיוחס". הנטל להוכיח את קיומו של רוב זה מוטל על התובעים. בפרשת קינן, התובעים הציגו ייפויי כוח מכלל התובעים רק לאחר שהוגשה התביעה, ורק לאחר שהנתבע העלה את הטענה. אף שהכשל תוקן, הדבר מדגיש את החובה להגיע לבית המשפט עם תשתית ראייתית מוצקה המבססת את מעמד התובעים ואת קיומו של הרוב הדרוש.
• ייצוג הולם: הנתבע טען כי לא צורפו ייפויי כוח המאפשרים לעורכי הדין להגיש את התביעה. גם כאן, הכשל תוקן בדיעבד, אך הוא חושף נקודת תורפה אפשרית. יזמים ודיירים המבקשים לתבוע דייר סרבן חייבים לוודא כי בידיהם ייפויי כוח תקפים וברורים מכל אחד מהתובעים, המסמיכים את עורכי הדין באופן ספציפי לנקוט בהליך משפטי. ללא ייצוג תקין, התביעה כולה עלולה להידחות על הסף.
• זהות התובעים: הנתבע טען כי חלק מהתובעים אינם בעלי זכויות. אף שטענה זו נדחתה לגופה, היא מדגישה את הצורך לוודא, באמצעות נסחי טאבו עדכניים, כי כל מי שמצטרף לתביעה הוא אכן בעל זכויות רשום בנכס.

פסק הדין בעניין קינן מהווה תזכורת חשובה לכך שהדרך למימוש כוחו של הרוב עוברת דרך הקפדה על סדרי הדין. בית המשפט לא ייתן ידו לכפיית עסקה על מיעוט אם הרוב לא טרח להוכיח את מעמדו ולנהל את ההליך באופן תקין ומסודר.

שני פסקי הדין, המציגים שני צדדים של אותו מטבע, מספקים לקח כפול. מחד, הם מבהירים לדיירים מתנגדים את הסיכון העצום הכרוך בסירוב בלתי סביר. בית המשפט לא יהסס להטיל פיצויים כבדים על מי שמנסה לטרפד פרויקט משיקולים זרים, סחטניים או חסרי תום לב. מאידך, הם מדגישים את האחריות המוטלת על הרוב ועל היזמים. כדי שבית המשפט יסייע להם, עליהם להגיע עם "שיעורי בית" מוכנים – רוב מוצק, מבוסס ומתועד, וניהול הליך משפטי קפדני ומדויק. האתגר, אם כן, אינו רק לשכנע את השכנים, אלא גם לדעת כיצד לתרגם את הסכמתם לכוח משפטי יעיל. רק השילוב בין רוב מהותי לבין ניהול דיוני נכון יאפשר להתגבר על המשוכות שבדרך ולהוציא את פרויקט ההתחדשות העירונית מן הכוח אל הפועל.

מאמר זה מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה של בעיה דומה, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ המותאם לנסיבותיכם האישיות.