זכויות וחובות בעלי העניין במיזמי "פינוי בינוי" – עו"ד מיכאל דבורין
בעלי הדירות:
דרישות רוב להסכמה: על מנת להתחיל בהליכי פרויקט פינוי בינוי, נדרשת הסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין (רוב מיוחס). לצורך בנייה בפועל נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות. במקרה שבעל דירה מסרב ללא הצדקה סבירה, יתר בעלי הדירות עשויים לתבוע אותו על נזקיהם.
הזכות לדיור חלופי ותנאי הדירה החדשה:
בעלי הדירות זכאים לדיור חלופי על חשבון היזם במהלך תקופת ההריסה והבנייה. הם מקבלים דירה חדשה במיזם המושלם. תנאי דירה זו (גודל, מפרט) הם חלק מרכזי בהסכם עם היזם. לרוב, הדירה החדשה גדולה יותר ובעלת ערך גבוה יותר. היזמים אחראים גם לשיפור תשתיות הבניין וסביבתו, לרבות הוספת ממ"דים ושטחים ירוקים.
"הדייר הסרבן":
הגדרת "סירוב בלתי סביר": החוק מאפשר לרוב לתבוע בעלים מתנגד אם סירובו נחשב "בלתי סביר". סירוב עשוי להיחשב סביר אם העסקה אינה כדאית כלכלית עבור הדייר, לא הוצע לו דיור חלופי הולם, לא הוצעו לו בטוחות מספקות להבטחת זכויותיו, קיימות נסיבות אישיות מיוחדות המצדיקות את הסירוב (למשל, עבור דיירים קשישים אם לא הוצעו להם חלופות ספציפיות ), או שהדירה החדשה המוצעת אינה עונה על תנאים ספציפיים (למשל, הקשורים למוגבלות הדייר).
סעדים משפטיים נגד דיירים סרבנים:
פיצויים: הסעד העיקרי במסגרת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) הוא תביעת נזיקין בגין נזקים שנגרמו עקב הסירוב הבלתי סביר, המחייבת את הדייר הסרבן בגין הפסדים שנגרמו לדיירים אחרים עקב עיכוב או ביטול המיזם. בית המשפט רשאי לקבוע שהדייר הסרבן יישא רק בחלק מהנזקים בהתבסס על היקף הנזק, יכולת התשלום ונסיבות העסקה.
אישור עסקה על ידי בית המשפט/מינוי חותם: בתי המשפט יכולים לאשר את העסקה בשם הדייר הסרבן או למנות עורך דין/רואה חשבון שיחתום בשמו, ובכך לאכוף למעשה את העסקה. זהו שינוי משמעותי מעבר לפסיקת פיצויים בלבד.
צו פינוי: אפשרות להוצאת צווי פינוי נגד דיירים המסרבים להתפנות לאחר אישור עסקה על ידי בית המשפט.
ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' מרין:
פסק דין זה של בית המשפט העליון אישר פסיקת פיצויים משמעותית נגד דיירת סרבנית שהתנגדויותיה נחשבו בלתי סבירות. בית המשפט דחה את הטענה שדייר יכול ליהנות מתועלת המיזם מבלי להצטרף אליו, תוך הדגשת השוויון בין הדיירים. פסק הדין גם ציין שאם הסרבנית תצטרף למיזם, הפיצוי יבוטל, מה שמצביע על העדפה למימוש המיזם.
במקרה אחר, ת"א 173473-09 לאה יצחקי נ' יהלי בנה לי בע"מ, ממחיש כיצד בתי המשפט מענישים סירוב בחוסר תום לב בהקשר רחב יותר של התחדשות עירונית (חברה שרכשה יחידה אך ורק כדי להפוך לקבלן המיזם). הדבר מדגיש את העיקרון הבסיסי של תום לב ביחסי קניין.
הגנות מיוחדות לאוכלוסיות פגיעות:
דיירים קשישים:
החוק מעניק הגנות ספציפיות ואפשרויות תמורה חלופיות לדיירים קשישים, מתוך הכרה בצרכיהם הייחודיים ובפגיעותם הפוטנציאלית.
גיל הזכאות לזכויות מיוחדות אלו התפתח. שינויים אחרונים והגדרות ספציפיות (למשל, מעל גיל 70, מעל גיל 75, או חולה סופני בעת החתימה) מפעילים זכויות אלו.
במקום דירה חדשה במיזם בלבד, יזמים חייבים להציע לדיירים קשישים (למשל, בני 75+ או 70+ בהתאם להוראה הספציפית ולעיתוי החוק/הסכם) בחירה בין חלופות כגון: מעבר לדיור מוגן עם התאמות כספיות עד לשווי הדירה החדשה, רכישת דירה חלופית על ידי היזם עבור הדייר הקשיש, בשווי דומה לדירה החדשה שהיה מקבל, קבלת שווי כספי של הדירה החדשה לרכישת דירה חלופית בעצמו, או אפשרויות אחרות כמו קבלת שתי דירות קטנות יותר או דירה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון. תמיכה נוספת שיכולה להינתן: סיוע במעבר, התאמת הדירה החדשה לצרכיהם (למשל, מאפייני נגישות), סיוע משפטי, וסבסוד דמי ניהול (ועד בית) בבניין החדש לתקופה מסוימת (למשל, 5 שנים למקבלי הבטחת הכנסה). דייר קשיש שלא הוצעו לו החלופות המגיעות לו על פי חוק רשאי לסרב למיזם באופן סביר.
ההגנות המפורטות והמתקדמות לדיירים קשישים חורגות מסעדים חוזיים סטנדרטיים. הן מחייבות פתרונות ספציפיים ומותאמים, מתוך הכרה בכך שעקירה ודיור מחדש עלולים להיות טראומטיים ומאתגרים במיוחד עבור קבוצה זו. הדבר מדגים מחויבות חברתית וחקיקתית לצדק חברתי בהקשר של התחדשות עירונית, ומוסיף מורכבות ועלות ליזמים, אך שואף לתוצאות שוויוניות יותר. ייתכן גם שזה ישמש מודל להגנה על קבוצות פגיעות אחרות בעתיד.
בעלי עסקים:
בניגוד לדיירי מגורים, אין חקיקה ייעודית המפרטת את זכויות בעלי עסקים במיזמי "פינוי בינוי" באותה מידה. זכויותיהם נגזרות לרוב מדיני קניין כלליים, דיני חוזים, עקרונות הגינות ופסיקה מתפתחת. אפשרויות תמורה כוללות בדרך כלל קבלת יחידה מסחרית חדשה במיזם החדש, לעיתים עם שטח מותאם, המרת זכויות מסחריות לדירת מגורים (בכפוף למגבלות תכנוניות ומיסוייות) או פיצוי כספי. השיקולים מרכזיים המנחים הינם שמירה על רציפות עסקית, ועל קהל הלקוחות, והכדאיות הכלכלית של העסק המועתק הם דאגות עיקריות.
ע"א 6041/15 רונן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב:
פסק דין זה של בית המשפט העליון הוא משמעותי כיוון שהוא הכיר בצורך ב"תמורה הוגנת" לבעלי עסקים והדגיש את חשיבות שמירת הרציפות העסקית במתחמים מתחדשים. הוא הדגיש את הצורך לאזן בין האינטרסים הכלכליים של היזם לבין זכויות בעלי העסקים. פסקי דין אחרים כמו ע”א 7368/06 דירות יוקרה בע”מ נ' ראש עיריית יבנה נוגעים אף הם לזכויות בעלי נכסים מסחריים בהקשרי פיתוח עירוני, ומחזקים את הצורך להתחשב באינטרסים שלהם.
היעדר מסגרת חוקית ייעודית ומקיפה לבעלי עסקים ב"פינוי בינוי" גורם לכך שזכויותיהם "נתפרות" מעקרונות משפטיים כלליים ומפסקי דין ספציפיים (כמו פס"ד רונן שצוין לעיל). הדבר מנוגד לזכויות המעוגנות יותר של דיירי מגורים, ועלול להוביל לאי-ודאות רבה יותר ולפוטנציאל רב יותר להתדיינויות משפטיות עבור בעלי עסקים. עמדת המיקוח שלהם עלולה להיות חלשה יותר אלא אם כן הם מאורגנים היטב ומיוצגים משפטית. התפתחות הפסיקה הופכת לחשובה במיוחד בהגדרת "כללי המשחק" עבורם.
חובות היזם:
יזמים חייבים לפעול בתום לב במהלך המשא ומתן ולאורך ביצוע המיזם. עיקרון זה מעוגן בדיני החוזים (סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי) ) והוא קריטי במערכת היחסים הא-סימטרית לעיתים קרובות בין יזמים לדיירים בודדים. ]סיקות רבות נוספות מדגישות את יישום תום הלב בעסקאות מקרקעין, לרבות חובות גילוי.
מתן בטוחות וערבויות הולמות מהווה חובה מכרעת להגנה על השקעות הדיירים וזכויותיהם. יזמים חייבים לספק בטוחות לדיירים לקיום התחייבויותיהם, לרבות מסירת הדירה החדשה וכיסוי שכר דירה בתקופת הביניים. ערבויות אלו מתואמות לרוב עם דרישות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. סוגי הבטוחות כוללים ערבויות בנקאיות (הנחשבות לאיכותיות ביותר), פוליסות ביטוח, או רישום משכנתא/הערת אזהרה. היזם אינו רשאי לגבות יותר מ-7% מהתמורה לפני הבטחת ההשקעה. שווי הערבויות חייב לכסות את עלות הדירה החדשה וזכויות אחרות של הדיירים, ויש לספקן לפני פינוי הדירות הישנות.
לוחות זמנים לביצוע המיזם וביטול חוזה:
הסכמים כוללים לרוב לוחות זמנים לקבלת היתרים, תחילת בנייה והשלמת המיזם. החוק (באמצעות תיקונים) קובע תקופות ברירת מחדל לחתימה על ההסכם המלא לאחר שאחוז מסוים של דיירים חתמו, ולקבלת היתרים, כדי למנוע ממיזמים להיתקע ללא הגבלת זמן. תנאים לביטול חוזה חד-צדדי על ידי דיירים אם יזמים לא עומדים בלוחות זמנים אלו מטופלים גם הם בעדכוני חקיקה.
ההגדרה המתפתחת של סירוב "סביר" – תוך מגמה להקל על מימוש מיזמים – ניכרת. בעוד שהגנות לסרבנים קיימות, הכנסת סעדים חזקים יותר כמו חתימה באישור בית משפט או מינוי נציג, מעבר לפיצויים כספיים בלבד, מצביעה על מגמה להעצים את הרוב ולהפחית את יכולתם של יחידים לעצור מיזמים הנחשבים מועילים. גם הפסיקה נוטה לבחון בקפדנות סירובים הנראים כמכוונים להשגת יתרון בלתי הוגן. הדבר עשוי להאיץ מיזמי "פינוי בינוי" אך גם מעורר חששות מפני שחיקה פוטנציאלית של זכויות קניין פרטיות אם לא ייושם בזהירות. הנטל על בעלים מתנגד להוכיח שסירובו "סביר" הופך קריטי עוד יותר וקשה עוד יותר.
החשיבות הדרמטית של בטוחות פיננסיות מהווה ציר מרכזי לאמון הדיירים וליציבות המיזם. הדגש על בטוחות חזקות, המפנות לעיתים קרובות לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) המחמיר, מדגיש את הסיכון הגבוה עבור דיירים המוותרים זמנית על בתיהם ומשקיעים את זכויות הקניין שלהם בידי היזם. כשלים בתחום זה עלולים להוביל להפסדים קטסטרופליים לדיירים. כתוצאה מכך, חוסנו ואמינותו של היזם, ויכולתו לספק בטוחות אלו, הם בעלי חשיבות עליונה, ומהווים מסנן ליזמים ונקודת מפתח לבדיקת נאותות עבור הדיירים ונציגיהם המשפטיים. כל החלשה של דרישות אלו עלולה לערער קשות את אמון הדיירים בתהליך ה"פינוי בינוי".
מיסוי מיזמי "פינוי בינוי" (מיסוי מקרקעין)
עסקאות "פינוי בינוי" נחשבות לעסקאות מקרקעין לצרכי מס, ועלולות להפעיל מספר סוגי מיסים :
מס שבח: מוטל על "הרווח" מ"מכירת" זכויות הדירה הישנה ליזם.
מס רכישה: חל על היזם ברכישת זכויות הדיירים, ופוטנציאלית על דיירים בגין היבטים של הדירה החדשה החורגים מספים מסוימים.
היטל השבחה: משולם לרוב על ידי היזם עקב עליית ערך הקרקע כתוצאה מתוכנית הבינוי החדשה.
מע"מ: יזמים פטורים לרוב ממע"מ על שירותי בניית דירות הדיירים החדשות ב"פינוי בינוי".
פטור ממס שבח:
תמריץ משמעותי הוא הפטור הפוטנציאלי ממס שבח לדיירים על "מכירת" דירתם הישנה, בכפוף לתנאים מסוימים ואלו הם.
- העסקה חייבת להיות חלק ממתחם "פינוי בינוי" מוכרז.
- הדייר מקבל יחידת מגורים חלופית אחת במיזם החדש.
- מגבלות על שווי/גודל הדירה החדשה: הפטור קשור לעיתים קרובות לכך ששווי/גודל הדירה החדשה אינם חורגים מסף מסויים בהשוואה לישנה או לתקן שוק מוגדר.
אם שווי הדירה החדשה עולה על התקרה, ישולם מס על העודף.
פטור זה ניתן בנוסף לפטורים אישיים אחרים ממס שבח שהמוכר עשוי להיות זכאי להם ואינו פוגע בזכותו לשימוש עתידי בהם.
שיקולי מס רכישה לבעלים:
בדרך כלל, בעלים פטורים ממס רכישה על הדירה החדשה המתקבלת, ובלבד שהיא עומדת בתנאי "תקרת השווי" הדומים לפטור ממס שבח. אם הדירה החדשה חורגת משמעותית מסף זה (למשל, שדרוג משמעותי), ייתכן שיחול מס רכישה חלקי על שווי השדרוג.
היטל השבחה:
בדרך כלל, דיירים פטורים. היטל זה חל על היזם.
השלכות מס על יזמים:
יזמים משלמים מס רכישה על רכישת זכויות הדיירים. הם חייבים במס הכנסה/מס חברות על רווחים ממכירת הדירות הנוספות שנבנו במיזם. הטבות מס ליזמים עשויות להתקיים, במיוחד למיזמים באזורי פריפריה (למשל, מס רכישה מופחת, מס הכנסה מופחת לחברות המתמקדות במיזמי פריפריה).
הקלות בארנונה:
דיירים החוזרים לדירות חדשות וגדולות יותר עשויים להתמודד עם תשלומי ארנונה גבוהים יותר. להקלה על כך, ניתנות לעיתים קרובות הנחות ארנונה זמניות ומדורגות על השטח הנוסף של הדירה החדשה בהשוואה לישנה. מבנה ההנחה הוא 100% לשנתיים, 75% לשנה השלישית, 50% לרביעית, ו-25% לחמישית, ובלבד שהכנסת הבעלים אינה עולה על סף מסוים.
חוקי המס מהווים נדבך מרכזי ומעצב לכדאיות מיזמי "פינוי בינוי". הפטורים וההקלות הנרחבים אינם מקריים. הם יסודיים להפיכת מיזמים מורכבים ויקרים אלו לכדאיים כלכלית הן לדיירים (על ידי מזעור נטל המס שלהם) והן ליזמים (על ידי הפחתת עלויותיהם, למשל פטור ממע"מ על שירותי בנייה לדיירים, או תמריצים למיזמים בפריפריה). ללא אלו, מיזמים רבים ככל הנראה לא היו יוצאים לפועל. כתוצאה מכך, שינויים בחוקי המס יכולים להשפיע באופן מיידי ומשמעותי על שוק ה"פינוי בינוי", ולשנות את רווחיות המיזמים ואטרקטיביותם. הדבר הופך את התחום לרגיש מאוד למדיניות פיסקלית.
מורכבות כללי המס מחייבת ליווי מקצועי. התנאים לפטורים רבים וספציפיים (למשל, תקרות שווי/גודל, סטטוס הכרזה, סוג המיזם), והם גם נתונים לתיקונים תכופים. מומלץ להתייעץ עם מומחים במיסוי מקרקעין על מנת להימנע מתאונות מס לא רצויות. דיירים ויזמים אינם יכולים לנווט בהיבטי מס אלו ללא ייעוץ משפטי וחשבונאי מיוחד. אי הבנה או יישום שגוי של הכללים עלולים להוביל לחבויות מס בלתי צפויות ומשמעותיות, ולערער את יתרונות המיזם. יש לציין את חשיבות העיון בפרסומים רשמיים של רשות המיסים בישראל. מסמכים אלו (חוזרים מקצועיים, הוראות ביצוע, החלטות מיסוי) מספקים פרשנויות מפורטות והם חיוניים לתכנון מס מדויק.
יישוב סכסוכים וביקורת שיפוטית
תפקיד המפקח על רישום המקרקעין:
המפקח על רישום המקרקעין מוסמך לדון ולהכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים בנוגע לזכויות וחובות על פי חוק המקרקעין. סמכות שיפוט זו מקבילה לסמכותו של שופט בית משפט שלום. אף שאינה ייחודית ל"פינוי בינוי", סכסוכים יסודיים רבים העלולים לעכב מיזמים כאלה (למשל, בנוגע לרכוש משותף, תחזוקה, או החלטות הדורשות רוב על פי חוק המקרקעין) נמצאים בסמכותו. המפקח יכול לפתור סכסוכים הנוגעים לניהול הנכס, אחריות לתחזוקה והפרות תקנון הבית המשותף. החלטות המפקח מחייבות, וניתן לערער עליהן לבית המשפט המחוזי.
סמכות וסמכויות בתי המשפט:
בתי המשפט הרגילים (שלום, מחוזי, עליון) דנים בתביעות על פי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), במיוחד תביעות נזיקין נגד "סרבנים בלתי סבירים". בתי המשפט גם מפרשים את החוקים והתקנות השונים המסדירים "פינוי בינוי", פוסקים בשאלת "סבירות" הסירוב, קובעים פיצויים, ועם תיקונים אחרונים, יכולים לאשר עסקאות בשם סרבנים או למנות חותמים. ביקורת שיפוטית על החלטות תכנון של ועדות מקומיות ומחוזיות הקשורות למיזמי "פינוי בינוי" נדונה גם היא בבתי משפט לעניינים מנהליים.
פסקי דין מכוננים של בית המשפט העליון:
רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף:
אף שקדם לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) הספציפי ועסק בבניין שנהרס מטיל, פסק דין זה הוא יסודי. הוא קובע כי בהקשר של בניין משותף, האוטונומיה הקניינית של בעל דירה בודד אינה מוחלטת וחייבת לסגת בפני החלטות שהתקבלו ברוב הדרוש לשיקום והשבחת הרכוש המשותף, במיוחד כאשר מוצעים שיפורים משמעותיים ללא עלות נוספת לבעלים. עיקרון זה תומך ברציונל של התרת שלטון הרוב ב"פינוי בינוי". בית המשפט הדגיש כי מגורים בבית משותף כרוכים בוויתור על מידה של אוטונומיה מוחלטת.
ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' מרין:
מתייחס ישירות ל"סירוב בלתי סביר" על פי חוק פינוי ובינוי (פיצויים). בית המשפט העליון אישר פסיקת פיצויים משמעותית נגד סרבנית, והדגיש שדייר אינו יכול לצפות ליהנות ממיזם מבלי להשתתף בו ושסירוב המבוסס על רצון להשיג יתרון בלתי מידתי אינו סביר. פסק דין זה מאותת על תמיכה שיפוטית בהקלת מימוש מיזמים כאשר קיים רוב כשיר והסירוב אינו מבוסס על עילות לגיטימיות.
ע"א ע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן:
פסק דין זה עוסק בסוגיות של רכוש משותף וחובות יזם, ובאופן משתמע בחובת תום הלב בעסקאות מקרקעין. בעוד שפרטי המקורות מצביעים על סכסוכים בנוגע לשטחים משותפים (מחסנים, חניות) ומע"מ ב"פינוי בינוי" בהתאמה, ההשלכות הרחבות יותר של מקרים כאלה מחזקות את הצורך בבהירות בהסכמים ובעמידה בחובות משפטיות על ידי יזמים.
פסיקה בנושא קביעת "סירוב בלתי סביר":
בתי המשפט בוחנים את נימוקי הסירוב. סירוב אינו נחשב בדרך כלל סביר אם הוא מכוון להשגת תנאים אישיים טובים יותר משאר הדיירים, או אם דאגות הדייר (למשל, בנוגע לדיור חלופי, בטוחות) טופלו כראוי על ידי היזם על פי אמות מידה משפטיות. נסיבותיו האישיות של הדייר (למשל, גיל, בריאות, צרכים מיוחדים) נלקחות בחשבון, במיוחד אם היזם לא הציע פתרונות מחויבים על פי חוק או הולמים.
פרשנות שיפוטית של חובות יזם וזכויות דיירים:
בתי המשפט אוכפים את חובות היזמים בנוגע לגילוי, מתן ערבויות סטטוטוריות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), ועמידה בתנאי ההסכם. עיקרון תום הלב הוא אמת מידה מרכזית שבאמצעותה נבחנת התנהלות היזם.
מערכת המשפט מהווה זירה מרכזית לאיזון אינטרסים ב"פינוי בינוי". לאור המתח המובנה בין שלטון הרוב/אינטרס ציבורי לבין זכויות קניין פרטיות, וההיבטים הכספיים המשמעותיים, בתי המשפט (והמפקח) הופכים בהכרח לבוררים. פסקי דין מכוננים כמו צודלר ושורצברגר שהוזכרו לעיל מדגימים כיצד הרשות השופטת מעצבת את היישום המעשי של החוק ומגדירה את גבולות ה"סבירות". כתוצאה מכך, לתקדימים שיפוטיים חשיבות רבה בהנחיית אופן יישוב סכסוכי "פינוי בינוי". עורכי דין ובעלי עניין חייבים לעקוב מקרוב אחר התפתחות הפסיקה, שכן היא מספקת פרשנויות קריטיות להוראות חוק.
התפתחות הכלים המשפטיים לטיפול ב"סרבנים" ניכרת. המעבר מתביעות נזיקין בעיקרן נגד סרבנים למנגנוני אכיפה ישירים יותר כמו חתימה באישור בית משפט מצביע על התפתחות משפטית שמטרתה להתגבר על מכשולים לביצוע מיזמים בצורה יעילה יותר. הדבר מאותת על תמיכה מדינתית חזקה יותר במימוש מיזמי "פינוי בינוי" מאושרים, ועלול להפחית את כוח המיקוח של מיעוטים מתנגדים אם סירובם נחשב בלתי סביר באופן אובייקטיבי. הוא גם משקף רצון מדיניות לראות מיזמים מגיעים לידי מימוש ולא רק פיצוי על כישלונם.
לתפקידו המיוחד של המפקח על הבתים המשותפים כמסנן וערכאה ראשונה לסכסוכים מסוימים יש משמעות. סמכותו של המפקח על סכסוכי רכוש משותף בבתים משותפים פירושה שחלק מהסוגיות הבסיסיות העלולות לשבש מיזם "פינוי בינוי" עשויות להיפתר בפורום מיוחד זה, הנגיש יותר לכאורה, לפני הסלמה לבתי משפט כלליים. הדבר יכול לספק פתרון מהיר ומדויק יותר לסוגי סכסוכים ספציפיים, ועשוי לייעל את התהליך הכולל אם סוגיות יסוד אלו ייושבו בערכאה זו.
מדיניות מתפתחת של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית:
הרשות מקדמת באופן פעיל שינויי חקיקה ומספקת כלים והנחיות. קיים דגש על הגדלת מימוש מיזמים, לרבות באזורי פריפריה, פוטנציאלית באמצעות תמריצים כספיים ותמיכה ברשויות מקומיות. כמו כן, ניתן דגש על היבטים חברתיים, כגון פרסום מדריכים להכנת דוחות חברתיים במיזמי התחדשות עירונית. נתוני הרשות מצביעים על כך שחלק ניכר מהתחלות הבנייה והיחידות המאושרות מקורן בהתחדשות עירונית, כאשר היתרי "פינוי בינוי" צומחים ומשתווים להיקף היתרי תמ"א 38.
ניכרת דחיפה חקיקתית ברורה להאצה וייעול. תיקונים אחרונים רבים, כגון הקלת הליכים נגד סרבנים, קביעת לוחות זמנים מחמירים יותר ליזמים, והרחבת הטבות מס לסוגי מיזמים נוספים, מצביעים יחדיו על רצון ממשלתי חזק להאיץ ולהגדיל את היקף מיזמי ההתחדשות העירונית. הדבר מונע ככל הנראה מצרכי דיור ומהיתרונות הכלכליים של ענף הבנייה. בעוד שדחיפה זו להאצה עשויה להועיל לאספקת הדיור, יש לעקוב אחריה בקפידה כדי להבטיח שהיא לא פוגעת יתר על המידה בזכויות הדיירים או מובילה למיזמים חפוזים ואיכותיים פחות. האיזון בין מהירות להליך הוגן הוא עדין.
בנוסף, מתקיימת מגמה של הרמוניזציה והחלה צולבת של כללים בין מסלולי התחדשות עירונית שונים. הרחבת חובות הגילוי מ"פינוי בינוי" לתמ"א 38, והחלת הטבות לדיירים קשישים מ"פינוי בינוי" על תמ"א 38/2, מרמזות על מאמץ ליצור עקביות רבה יותר ולהחיל אמצעי הגנה מוצלחים באופן רחב יותר על פני כל קשת ההתחדשות העירונית. הדבר עשוי לפשט את הנוף המשפטי בטווח הארוך על ידי צמצום הבחנות שרירותיות בין סוגי מיזמים דומים, ומצביע גם על כך שלקחים שנלמדו בתחום אחד של התחדשות עירונית מיושמים באחרים.
חשיבותו הגוברת של "המימד החברתי" במדיניות ובחוק ניכרת. ההגנות המורחבות לקשישים, התמקדות הרשות הממשלתית בדוחות חברתיים, והשיח הכללי סביב השפעה קהילתית מצביעים על הכרה גוברת בכך שהתחדשות עירונית אינה עוסקת רק בבנייה פיזית אלא גם בקיימות חברתית ושוויוניות. התפתחויות משפטיות עתידיות עשויות לראות דגש רב עוד יותר על מעורבות קהילתית, צמצום שיבושים חברתיים, והבטחה שיתרונות ההתחדשות יחולקו בצורה שוויונית יותר, פוטנציאלית כולל זכויות או שיקולים פורמליים יותר עבור קבוצות פגיעות אחרות מעבר לקשישים.
המלצות לבעלי דירות:
התארגנות מוקדמת וייעוץ מקצועי: הקימו נציגות דיירים בשלב מוקדם, ושכרו ייעוץ משפטי מנוסה המתמחה ב"פינוי בינוי" מההתחלה. אל תחתמו על מסמכים ללא בחינה משפטית.
בדיקת נאותות יסודית של יזמים: בדקו את חוסנו הכלכלי של היזם, ניסיונו הקודם, ואיכות הבטוחות המוצעות.
הבנת כל התנאים: שימו לב היטב לדירה החדשה המוצעת, לדיור החלופי, ללוחות הזמנים ולערבויות.
קבוצות מיוחדות (קשישים, בעלי עסקים): היו מודעים היטב לזכויות ספציפיות ופנו לייעוץ מותאם.
המלצות ליזמים:
שקיפות ותום לב: שמרו על תקשורת פתוחה ופעלו בשקיפות מרבית ובתום לב לאורך כל התהליך.
עמידה בדרישות: הקפידו על עמידה מלאה בכל הדרישות החוקיות והרגולטוריות, לרבות אלו הנוגעות לכינוסי דיירים, גילוי ובטוחות.
הצעות הוגנות: הציעו תנאים הוגנים וסבירים לדיירים כדי לבנות אמון ולמזער התנגדויות.
טיפול פרואקטיבי בקבוצות פגיעות: הבינו ויישמו את ההוראות המיוחדות לדיירים קשישים.
סיכום:
"פער הידע" מהווה מקור לקונפליקט וחוסר יעילות. מורכבות המסגרת המשפטית (ריבוי חוקים, תיקונים מתמשכים, כללי מס סבוכים) יוצרת פער ידע משמעותי עבור דיירים רגילים. א-סימטריה זו עלולה להוביל לחוסר אמון, ניצול, או קבלת החלטות לא מושכלות על ידי דיירים, ובכך לתדלק סכסוכים ולהאט מיזמים. הצורך בייעוץ משפטי מיוחד מדגיש פער זה. כתוצאה מכך, מאמצים לפשט מידע, לספק סיוע משפטי נגיש, ולחייב גילויים ברורים יותר הם חיוניים. תפקידם של "מארגנים" והרשות הממשלתית בגישור על פער זה הוא חיוני.
ההגנות המשפטיות הן בעלות אופי פרואקטיבי לעומת ריאקטיבי. רבות מההגנות המשפטיות (למשל, לקשישים, בטוחות) נועדו להיות מוצעות או מיושמות באופן פרואקטיבי על ידי יזמים. עם זאת, מנגנוני יישוב הסכסוכים (מפקח, בתי משפט) הם במידה רבה ריאקטיביים, ומופעלים לאחר שסכסוך כבר התעורר. התמקדות רבה יותר במניעת סכסוכים פרואקטיבית, אולי באמצעות גישור חובה בשלבים מוקדמים או פיקוח הדוק יותר של הרשות הממשלתית לפני סגירת הסכמים, עשויה להפחית את ההישענות על התדיינויות ארוכות ויקרות.
ישנן גם "עלויות בלתי נראות" של "פינוי בינוי". התהליך כרוך בעלויות חברתיות ורגשיות משמעותיות עבור התושבים (עקירה, אי-ודאות, אובדן קשרים קהילתיים), במיוחד עבור תושבים ותיקים וקשישים. עלויות אלו לא תמיד ניתנות לכימות או לפיצוי מלא על ידי מסגרות משפטיות. גישה משפטית הוליסטית באמת צריכה להתחשב יותר ויותר ולנסות לצמצם עלויות "רכות" אלו, אולי באמצעות שירותי תמיכה קהילתיים מוגברים, העברות מדורגות במידת האפשר, או דגש רב יותר על שימור רשתות חברתיות.
תהליך ה"פינוי בינוי" בישראל מאופיין במורכבות משפטית רבה. המתח המובנה בין קידום האינטרס הציבורי לבין שמירה על זכויות קניין פרטיות עומד בבסיס רבים מהאתגרים. רשת החקיקה הסבוכה, הכוללת חוקים ייעודיים, הוראות בחוק המקרקעין ובחוק התכנון והבניה, ותקנות רבות, דורשת התמחות והבנה מעמיקה. השגת הסכמות רחבות בין הדיירים, תוך התמודדות עם תופעת "הדייר הסרבן", מהווה אתגר מרכזי. ההגנה על אוכלוסיות פגיעות, ובפרט דיירים קשישים ובעלי עסקים, דורשת התייחסות מיוחדת ומנגנונים מותאמים. הבטחת תמורה הוגנת לכלל בעלי הזכויות, ניווט בכללי המיסוי המורכבים והמשתנים, וניהול לוחות זמנים ארוכים של מיזמים, כל אלו מוסיפים רבדים של מורכבות.
ניתן לצפות להמשך התפתחות משפטית בתחום ההתחדשות העירונית, ככל שמדינת ישראל מתמודדת עם צרכי דיור גוברים ותשתיות עירוניות מזדקנות. מגמות אפשריות עשויות לכלול ייעול נוסף של תהליכים, שימוש גובר בטכנולוגיה בתכנון ותקשורת, דגש רב יותר על קיימות סביבתית במיזמי התחדשות, ועידון מתמשך של זכויות בעלי עניין וחובות יזמים, במטרה לטפח תוצאות התחדשות עירונית יעילות, שוויוניות ומוצלחות יותר.
"פינוי בינוי" משמש כמיקרוקוסמוס לאתגרים חברתיים-משפטיים רחבים יותר בישראל. הסוגיות הנידונות במסגרתו – איזון בין פיתוח לזכויות הפרט, ניהול אינטרסים מגוונים של בעלי עניין, טיפול בשוויון חברתי, התמודדות עם תהליכים בירוקרטיים, ותפקיד הרשות השופטת בעיצוב מדיניות – משקפות אתגרים גדולים יותר בחברה הישראלית ובמערכת המשפט שלה. פתרונות וחידושים משפטיים המתפתחים בהקשר של "פינוי בינוי" עשויים פוטנציאלית להשפיע על גישות לסוגיות חברתיות-משפטיות מורכבות אחרות.
