אחת ההתפתחויות המשפטיות הדרמטיות והמשמעותיות ביותר בתחום הדיירות המוגנת בעשורים האחרונים, היא יצירתה של הפרדה כמעט מוחלטת בין ההגנה הניתנת לדירות מגורים לבין זו הניתנת לבתי עסק. בעוד שבדירות מגורים, הטיעון הסוציאלי של "קורת גג" עודנו שומר על כוחו, הרי שבבתי עסק, בתי המשפט נוטשים בהדרגה את ההגנות ההיסטוריות ומאמצים גישה כלכלית ופרגמטית, המעדיפה את זכות הקניין של בעל הנכס. התוצאה היא שחיקה אדירה של ההגנה על גובה דמי השכירות בנכסים מסחריים.

ההבחנה ההיסטורית והתכלית השונה

חוק הגנת הדייר, במקור, לא הבחין באופן מהותי בין דירת מגורים לבית עסק. ההגנה ניתנה ל"מושכר", בין אם שימש למגורים ובין אם למסחר. הרציונל היה להגן לא רק על קורת הגג של הפרט, אלא גם על "קורת הגג" של עסקים קטנים ובעלי מלאכה, ולאפשר להם יציבות תעסוקתית.

אולם, ככל שחלפו השנים, תפיסה זו נסדקה. בתי המשפט החלו לתהות מדוע יש לכפות על בעל נכס פרטי לסבסד, למשך עשרות שנים, עסק מסחרי לכל דבר ועניין, שלעיתים הוא רווחי ומשגשג. התכלית הסוציאלית, שהצדיקה פגיעה בקניין כדי למנוע מאדם להיוותר ללא בית, איבדה את הרלוונטיות שלה כאשר מדובר בהגנה על פעילות עסקית. המגמה השיפוטית החלה לנוע באופן ברור לכיוון של "החלשת כוחה של הגנת הדייר בכלל, ולגבי בתי עסק בפרט".

המהפכה הפסיקתית: פסק דין עיריית חיפה נ' רואה החשבון

השחיקה החלה בתקנות ספציפיות, שהחלו כבר משנות ה-80 להחריג סוגים מסוימים של בתי עסק מתקרת דמי השכירות המפוקחים. אך המהלומה המשמעותית ביותר הגיעה מכיוון הפסיקה, בפסק דין תקדימי ומהפכני של בית הדין הארצי לשכירות. במקרה שעסק באיגוד רואי החשבון שהחזיק נכס בדיירות מוגנת מעיריית חיפה, קבע בית הדין הלכה ששינתה את כללי המשחק.

ההלכה קבעה כי גם כאשר חוזה השכירות ההיסטורי קובע במפורש כי דמי השכירות יהיו מוגנים ויעודכנו רק לפי התקנות, רשאי בית הדין לשכירות, בחלוף זמן רב ובהתחשב בשינוי דרמטי בנסיבות הכלכליות, להתערב ולקבוע דמי שכירות "ריאליים" או "חופשיים", המשקפים את שווי השוק הנוכחי של הנכס.

הרציונל מאחורי פסיקה זו הוא כלכלי-חברתי מובהק. בית הדין קבע כי אין עוד כל הצדקה להנציח עיוות כלכלי, המאלץ בעל נכס להשכירו תמורת סכום סמלי, בעוד הדייר מנהל בו עסק המניב רווחים. הקפאת דמי השכירות על רמתם ההיסטורית מהווה פגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין של הבעלים, פגיעה שאינה עומדת עוד במבחני החוקתיות בעידן שלאחר חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו.

השלכות מעשיות: שני מסלולים נפרדים

פסיקה זו, ומגמות שהלכו בעקבותיה, יצרו למעשה שני מסלולים נפרדים לחלוטין במסגרת חוק הגנת הדייר:

מסלול דירות מגורים: במסלול זה, ההגנה על גובה דמי השכירות נותרה חזקה יחסית. דמי השכירות מתעדכנים על פי תקנות שנתיות, לרוב בשיעור נמוך הצמוד למדד המחירים לצרכן. האפשרות של בית המשפט לקבוע דמי שכירות ריאליים כמעט ואינה קיימת, והטיעון בדבר הצורך בקורת גג עדיין נושא משקל רב.

מסלול בתי עסק: במסלול זה, ההגנה על גובה דמי השכירות נשחקה כמעט לחלוטין. בעל נכס מסחרי המושכר בדיירות מוגנת יכול כיום לפנות לבית הדין לשכירות בתביעה לעדכון דמי השכירות לרמה ריאלית. בית הדין יבחן את המקרה, ייעזר בחוות דעת שמאיות, וברוב המקרים יאשר עדכון משמעותי, לעיתים של אלפי אחוזים, שיביא את דמי השכירות לרמת השוק.

חשוב להדגיש: ההגנה על דייר בבית עסק מפני פינוי עדיין קיימת, והיא כפופה לאותן עילות פינוי החלות על דייר בדירת מגורים. אולם, ההגנה הכלכלית על גובה התשלום למעשה התפוגגה. התוצאה היא שבעלי עסקים רבים בדיירות מוגנת מוצאים עצמם עומדים בפני שוקת שבורה: הם אינם יכולים להיות מפונים בקלות, אך הם נדרשים לשלם דמי שכירות הקרובים למחירי השוק, מה שמאיין במידה רבה את היתרון הכלכלי של הדיירות המוגנת.

מגמה זו צפויה להימשך ולהתעצם, והיא מהווה מסר ברור מבית המשפט למגזר העסקי: עידן הסובסידיה הפרטית הסתיים. יחסי השכירות בנכסים מסחריים, גם אלו הכפופים היסטורית לחוק הגנת הדייר, יתנהלו יותר ויותר על פי עקרונות כלכליים של היצע וביקוש.

יובהר כי מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני ומותאם אישית. המידע הכלול בו הוא כללי בלבד ואינו יוצר יחסי עורך דין-לקוח. בכל סוגיה משפטית ספציפית, מומלץ לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ מקצועי המותאם לנסיבות המקרה.