הפקעה באמצעות "איחוד וחלוקה": הטריק של הרשויות להימנע מפיצוי – עו"ד מיכאל דבורין

במשך שנים, בתי המשפט, בהשראת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, צמצמו באופן משמעותי את יכולתן של רשויות להפקיע קרקע ללא תשלום פיצויים. אך הרשויות, מצדן, מצאו דרך יצירתית ומתוחכמת לעקוף את המגבלות: הליך של תכנית איחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמה.

על פניו, מדובר בכלי תכנוני לגיטימי שנועד לאפשר פיתוח יעיל של מתחמי קרקע מרובי בעלים. במסגרת תכנית כזו, הרשות "טורפת את הקלפים": היא מאחדת את כל החלקות באזור מסוים ל"קופה" משותפת, מפרישה מהקופה הזו שטחים נרחבים לצרכי ציבור (דרכים, גנים, בתי ספר וכו'), ומחלקת את היתרה מחדש בין הבעלים המקוריים. על הנייר, הבעלים מקבלים קרקע בעלת שווי דומה (כי היא ממוקמת באזור מפותח יותר, עם זכויות בנייה מוגדלות), אך בפועל, הם מאבדים חלק ניכר משטחם הגולמי ללא קבלת פיצוי כספי ישיר.

פרשת מאיר דוידוביץ' התחילה בדיוק מתכנית כזו, תכנית איחוד וחלוקה משנת 1985. המנגנון הזה מאפשר לרשות להשיג קרקעות לצרכי ציבור מבלי לשלוף את פנקס הצ'קים, אך הוא טומן בחובו פוטנציאל לפגיעה קשה בבעלי הקרקעות, שלעיתים מאבדים 50%, 60% ואף יותר משטחם. כפי שמציין ד"ר בועז ברזילי במאמרו "הפקעה עם פיצוי – האומנם?", הרציונל המקורי של איחוד וחלוקה היה שמירה על צדק חלוקתי ומניעת קיפאון, אך כיום הסיבה העיקרית לשימוש בו היא "היותו אמצעי זול, החוסך עלויות של תשלום פיצויים".

ההתמודדות עם תכנית איחוד וחלוקה היא מורכבת ודורשת מומחיות. אין להסתפק בבחינת התוצאה הסופית, אלא יש לצלול לעומק התהליך:

בחינת טבלת האיזון וההקצאה: זהו "לב" התכנית. יש לבחון בקפידה את השומה שקבע שמאי התכנית לכל חלקה במצבה המקורי, ואת השווי של המגרשים החדשים שהוקצו. לעיתים קרובות, ניתן למצוא טעויות או הנחות יסוד שגויות בשומת השמאי מטעם הוועדה.

ערעור על יחס ההקצאה: החוק קובע כי יש לשמור על יחס השווי היחסי בין הבעלים. אם בעלים אחד קיבל הקצאה טובה יותר באופן לא פרופורציונלי, ניתן לערער על כך.

טענה להפקעה העולה על הסביר: למרות שהפסיקה (כמו בבג"ץ 26/70 בר נ' שר הפנים) קבעה שהמגבלה של 40% הפקעה ללא פיצוי לא חלה על איחוד וחלוקה, עדיין ניתן לטעון במקרים קיצוניים כי היקף ההפרשה לצורכי ציבור הוא בלתי סביר ובלתי מידתי, ומהווה הפקעה במסווה.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אם הנכס שלכם נכלל בתכנית איחוד וחלוקה, אל תניחו שההליך הוגן. פנו למשרדי כדי שנבחן את טבלאות האיזון, את חוות הדעת השמאית, ואת חוקיות התכנית כולה, ונשמור על זכויותיכם.