תפקידו של שמאי המקרקעין בהליך ההפקעה: למה אסור לוותר עליו? – עו"ד מיכאל דבורין

בהליך הפקעה, עורך הדין ושמאי המקרקעין הם כמו טייס ונווט בטיסה מורכבת. כדי להגיע ליעד – פיצוי מקסימלי – שניהם חייבים לעבוד בתיאום מושלם ובהרמוניה.

בעלי נכסים רבים תוהים מדוע הם צריכים לשכור שמאי מטעמם, אם הרשות המפקיעה כבר מינתה שמאי משלה. התשובה פשוטה ונחרצת: השמאי של הרשות אינו עובד עבורכם. מטרתו, בין במודע ובין שלא, היא לשרת את האינטרס של מעסיקתו – הרשות המפקיעה – ולמזער את סכום הפיצוי. שכירת שמאי מומחה, מנוסה ואסרטיבי מטעמכם היא ההשקעה החשובה ביותר שתעשו להגנת רכושכם.

תפקידו של השמאי שלכם הוא רב-ממדי וחורג בהרבה מהערכת מחיר למ"ר:

הכנת "חוות דעת נגדית": זוהי המשימה המרכזית ו"נשק יום הדין" שלכם. השמאי שלכם יבצע בדיקה יסודית ומעמיקה של הנכס, תוך שהוא בוחן אותו מהזווית שלכם. הוא ינתח עסקאות השוואה, יעריך את הפוטנציאל התכנוני, יכמת נזקים של ירידת ערך, ויכין שומה מפורטת ומנומקת שסותרת את השומה הנמוכה של הרשות. חוות דעת זו היא הבסיס לכל המשא ומתן.

איתור "פוטנציאל שווי" נסתר: שמאי מנוסה יודע "לקרוא בין השורות" של תכניות בניין עיר. הוא יכול לזהות פוטנציאל להגדלת זכויות בנייה או לשינוי ייעוד שהשמאי של הרשות "פספס" או בחר להתעלם ממנו, ואשר מעלה משמעותית את שווי הנכס.

כימות נזקים עקיפים: במקרה של הפקעה חלקית, השמאי יכמת את ירידת הערך של החלק הנותר. כפי שנקבע בה"פ (מחוזי ת"א) 2085-06 סטוביצקי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים, על השמאי לכמת נזקים כמו פגיעה בפרטיות, חשיפה לרעש, והפיכת מגרש רגיל לפינתי. במקרה של עסק, הוא יעבוד יחד עם כלכלן כדי להעריך את הנזקים העסקיים.

עדות מומחה בבית המשפט: אם התיק מגיע לבית המשפט, השמאי שלכם יתייצב על דוכן העדים, יציג את חוות דעתו, יגן עליה בחקירה נגדית, ויסביר לשופט באופן מקצועי מדוע הערכתו היא הנכונה. בה"פ (מחוזי מרכז) 55812-05-19 אחוזת גוש 7709 בע"מ נ' נתיבי איילון בע"מ, מונה שמאי מכריע מטעם בית המשפט, והצלחתו של הנפקע להשפיע על קביעת השמאי המכריע תלויה במידה רבה באיכות ובמקצועיות של חוות הדעת המקורית מטעמו.

תפקידנו כעורכי דינכם הוא לקחת את חוות הדעת השמאית ולהפוך אותה לכלי משפטי מנצח. אנו מכווינים את השמאי מהן הסוגיות המשפטיות הרלוונטיות שעליו להתייחס אליהן בשומה, ואנו משתמשים בממצאיו כדי לבנות את הטיעונים המשפטיים בכתבי הטענות ובמשא ומתן.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. ניהול תיק הפקעה מוצלח דורש צוות מנצח. אנו עובדים עם שמאי המקרקעין המובילים בתחום ההפקעות. בפנייתכם למשרדנו, אתם מבטיחים לעצמכם לא רק ייצוג משפטי, אלא צוות מקצועי שלם שיילחם עבורכם.