"הפקעה רגולטורית": כשהמדינה נוטלת את הנכס שלכם בלי להפקיע אותו רשמית – עו"ד מיכאל דבורין
זוהי אחת הסוגיות המתוחכמות והמסוכנות ביותר עבור בעלי נכסים בישראל. המדינה לא שולחת לכם הודעת הפקעה, היא לא נוטלת את הרישום בטאבו, אך היא מטילה על הקרקע שלכם שורה של מגבלות תכנוניות כה חמורות, עד שהיא מרוקנת מתוכן כמעט לחלוטין את היכולת שלכם להשתמש בה, לפתח אותה, או ליהנות מפירותיה.
במצב כזה, הקרקע נשארת רשומה על שמכם, אך למעשה, המדינה "נטלה" את ערכה הכלכלי מבלי לשלם לכם פיצוי. תופעה זו, המכונה "הפקעה רגולטורית" או "הפקעה דה-פקטו", היא זירת מאבק משפטית מורכבת ומתפתחת.
דוגמאות למצבים העלולים לעלות כדי הפקעה רגולטורית כוללות:
שינוי ייעוד קיצוני: שינוי ייעוד של קרקע מ"מגורים" או "מסחר" לייעוד המונע כל בנייה משמעותית, כמו "שטח ירוק מיוחד", "גן לאומי" או "חקלאות נופית".
הטלת מגבלות סביבתיות נוקשות: קביעת קווי בניין מגבילים ביותר עקב קרבה לנחל, לשמורת טבע או למקורות מים, באופן שאינו מאפשר פיתוח כלכלי סביר של הקרקע.
"תכנית שימור" מחמירה: הכרזה על מבנה כמבנה לשימור, המונעת כל שינוי בו, מטילה על הבעלים חובות תחזוקה יקרות, ולמעשה מונעת ממנו לממש את הפוטנציאל הכלכלי של הנכס.
במצבים אלה, הרשות תטען כי היא לא "הפקיעה" דבר, אלא רק ביצעה פעולת "תכנון" לגיטימית. אך הפסיקה בישראל, בהשראת המשפט האמריקאי, מכירה בכך שיש גבול לכוחה של הרשות להגביל את הקניין הפרטי בשם התכנון. כאשר המגבלות הן כה חמורות עד שהן שוללות מהבעלים את עיקר ההנאה הכלכלית מנכסו, ניתן לטעון כי מדובר ב"נטילה" שלטונית המזכה בפיצוי.
המאבק במצב של הפקעה רגולטורית דורש אסטרטגיה משפטית מורכבת. יש להוכיח, באמצעות חוות דעת שמאית וכלכלית, כי המגבלות שהוטלו חורגות מתחום "הסביר" ומהוות פגיעה בלתי מידתית בקניין.
המטרה היא לשכנע את בית המשפט כי הפעולה התכנונית של הרשות היא למעשה "הפקעה במסווה", ולכן עליה לשלם לכם פיצוי מלא, כאילו הנכס הופקע באופן רשמי. כפי שמציין פרופ' חנוך דגן במאמרו "שיקולים חלוקתיים בדיני נטילה שלטונית", יש לבחון תמיד האם הנטל שהוטל על הפרט הוא פרופורציונלי לתועלת הציבורית, ואם לא, יש לפצותו.
המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אם אתם מרגישים ששורה של מגבלות תכנוניות הפכה את הנכס שלכם לחסר ערך, ייתכן שאתם קורבנות של "הפקעה רגולטורית". פנו למשרדנו כדי שנבחן את המקרה ונמצא את דרך הפעולה הנכונה.
