הפקעת זכויות שאינן בעלות: דיירות מוגנת, שכירות ארוכת טווח וזיקת הנאה – עו"ד מיכאל דבורין
הפקעה אינה פוגעת רק בבעלים הרשום של הקרקע בטאבו. לעיתים קרובות, ישנם גורמים נוספים בעלי זכויות מהותיות בנכס, שגם עולמם מתהפך כתוצאה מההפקעה. מה דינו של דייר מוגן שגר בנכס 50 שנה? מה לגבי עסק ששוכר חנות בחוזה לעשר שנים? ומה עם בעל קרקע סמוכה שיש לו זכות מעבר רשומה (זיקת הנאה) בשטח המופקע?
החוק והפסיקה קובעים כי כל בעל זכות קניינית או מעין-קניינית בנכס המופקע זכאי לפיצוי נפרד על הפגיעה בזכותו הספציפית. הפיצוי לבעלים לא "בולע" את הפיצוי המגיע לבעלי הזכויות האחרות, אלא יש לבצע הערכה נפרדת לכל זכות וזכות.
דייר מוגן: דייר מוגן, על פי חוק הגנת הדייר, מחזיק בזכות חזקה ושימוש בנכס לכל ימי חייו. זוהי זכות קניינית חזקה, והפקעתה מזכה אותו בפיצוי משמעותי. שווי זכותו של הדייר המוגן יכול להגיע לחלק ניכר משווי הדירה כולה (לרוב בין שליש לחצי, תלוי בנסיבות), והוא משקף את אובדן זכות המגורים שלו ואת הצורך למצוא פתרון דיור חלופי.
שוכר בחוזה ארוך טווח: כאשר עסק שוכר נכס בחוזה ארוך שנים, וההפקעה קוטעת את תקופת השכירות, נגרם לו נזק כלכלי. הוא זכאי לפיצוי על הנזק שנגרם לו, למשל, ההפרש בין דמי השכירות הנמוכים יחסית שהיה משלם על פי החוזה הישן, לבין דמי שכירות גבוהים יותר שיצטרך לשלם בנכס חלופי דומה למשך יתרת תקופת השכירות. אם השוכר השקיע בשיפוץ והתאמת הנכס, הוא זכאי גם להחזר על השקעותיו.
בעל זיקת הנאה: זיקת הנאה, כמו זכות מעבר, היא זכות קניינית לכל דבר. ביטול זכות זו עקב הפקעה מזכה את בעליה בפיצוי. גובה הפיצוי ייקבע לפי מידת הפגיעה בערך הנכס הנהנה מהזיקה. אם זכות המעבר הייתה קריטית לשימוש בנכס שלו, הפגיעה יכולה להיות משמעותית ביותר.
הליך הפיצוי במקרים אלה מורכב, מכיוון שהוא דורש "פיצול" של שווי הנכס וזכויות השימוש בו בין בעלי הזכויות השונים. הדבר יוצר לעיתים מתח וניגוד עניינים בין הבעלים הרשום לבין הדייר או השוכר. תפקידנו הוא לוודא שכל בעל זכות יקבל את הפיצוי ההוגן המגיע לו, ולנהל את המשא ומתן המורכב מול הרשות ומול יתר הגורמים המעורבים.
המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אם אתם דיירים מוגנים, שוכרים לטווח ארוך או בעלי זכות אחרת בנכס שעומד בפני הפקעה, גם אתם זכאים לפיצוי. פנו למשרדנו כדי להבטיח שקולכם יישמע וזכויותיכם תמוצנה.
