הפקעת קרקע בבעלות משותפת ("מושע"): איך מקבלים פיצוי הוגן? – עו"ד מיכאל דבורין
בישראל, קרקעות רבות, בעיקר במגזר הערבי ובקרב משפחות ותיקות, מוחזקות בבעלות משותפת של מספר רב של יורשים או שותפים. מצב זה, המכונה "בעלות במושע", משמעותו שלכל אחד מהשותפים יש חלק בלתי מסוים בכל גרגר וגרגר של הקרקע. הפקעה של קרקע כזו מעלה אתגרים ייחודיים ומורכבים, הן לבעלים והן לרשות המפקיעה.
הרשות המפקיעה נוטה לעיתים לנצל את מורכבות הבעלות כדי להפחית את הפיצוי. הטענה הנפוצה היא ששווי של חלק במושע נמוך יותר משוויו של אותו חלק אילו היה חלקה נפרדת ועצמאית, וזאת בגלל הקושי למכור אותו, הקושי לקבל הסכמה של כל השותפים לפיתוח, והצורך בהליך משפטי יקר של פירוק שיתוף. הרשות תנסה להחיל "הפחתת מושע" על השומה, ובכך לקפח את זכויותיכם.
זוהי טענה שיש להיאבק בה בכל תוקף. הפסיקה קבעה כי כאשר כל הקרקע מופקעת, אין מקום להפחתת מושע. במקרה כזה, יש לפצות כל שותף לפי חלקו היחסי בשווי הקרקע כולה, כאילו הייתה בבעלות אחת, שכן לאחר ההפקעה, כל השותפים מנושלים מזכויותיהם יחד.
גם במקרה של הפקעה חלקית, יש לנהל מאבק נגד הפחתת המושע. יש לטעון כי ההפקעה עצמה היא זו שמקשה עוד יותר על פירוק השיתוף העתידי, ולכן אין זה הוגן להעניש את הבעלים על מצב קיים שההפקעה רק החמירה אותו.
בת"א (מחוזי מרכז) 59926-07-18 עזבון המנוח יוסף חליל נ' נתיבי ישראל, נדונו בהרחבה הסוגיות של הפקעת קרקע במושע. בית המשפט והשמאי המכריע התמודדו עם הצורך לפצות עשרות יורשים, ולקבוע את חלקו היחסי של כל אחד מהם בפיצוי הכולל. פסק הדין מדגים את החשיבות של:
הסדרת הזכויות: לפני הגשת התביעה, חשוב להסדיר את הזכויות בין כל היורשים באמצעות צו ירושה או צו קיום צוואה.
ייצוג משותף: מומלץ לכל השותפים להיות מיוצגים על ידי אותו עורך דין, כדי להציג חזית אחידה מול הרשות ולמנוע סכסוכים פנימיים.
חלוקה הוגנת: יש לוודא שהפיצוי הכולל מחולק בין השותפים באופן מדויק, בהתאם לחלקו של כל אחד בבעלות.
הפקעת קרקע במושע דורשת ניהול משפטי מורכב, הכולל לא רק את המאבק מול הרשות, אלא גם את התיאום וההסדרה בין השותפים עצמם.
המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אם אתם שותפים בקרקע במושע שהופקעה, אל תתנו לרשות לנצל את מורכבות הבעלות כדי להפחית את הפיצוי. מגיע לכם פיצוי הוגן על חלקכם, ואנו נדע כיצד להילחם עליו.
