הקרב על "המועד הקובע": מדוע תאריך אחד יכול להיות שווה לכם מיליונים? – עו"ד מיכאל דבורין

בתביעת פיצויי הפקעה, אחת השאלות הדרמטיות והטעונות ביותר היא קביעת "המועד הקובע" – התאריך שלפיו יש להעריך את שווי הקרקע שהופקעה. במדינת ישראל, שבה שוק הנדל"ן נמצא בעלייה מתמדת, הפער בין הערכת שווי קרקע לפי מחירים של שנות ה-70 או ה-80 לבין שוויה כיום יכול להגיע לסכומים אסטרונומיים.

הרשות המפקיעה, באופן טבעי, תשאף תמיד להיצמד למועד המוקדם ביותר האפשרי, בעוד שתפקידנו הוא להיאבק על המועד שישקף את הפיצוי ההוגן והריאלי ביותר עבורכם.

הכלל היבש, הקבוע בסעיף 12 לפקודת הקרקעות, הוא שהשווי נקבע לפי יום פרסום ההודעה על ההפקעה (הודעה לפי סעיף 5). אך מה קורה כאשר הרשות מפרסמת הודעה ו"נרדמת" במשך 20, 30, או אפילו 40 שנה, מבלי לתפוס חזקה ומבלי לשלם פיצוי? האם הוגן לפצות אתכם לפי ערכים היסטוריים, כאשר הכסף שתקבלו לא יאפשר לכם לרכוש אפילו חלק קטן מנכס דומה כיום?

הפסיקה הכירה בכך שבמקרים חריגים, שבהם השיהוי של הרשות היה קיצוני ובלתי סביר, ניתן לסטות מהכלל ולדרוש את עדכון השומה למועד מאוחר יותר. המאבק על "המועד הקובע" הוא מאבק משפטי ושמאי מורכב, הדורש הצגת טיעונים כבדי משקל:

התנהלות הרשות: האם העיכוב נבע מסיבות אובייקטיביות, או מסחבת, חוסר יעילות וחוסר תום לב של הרשות?

העלייה הריאלית בשווי: יש להוכיח, באמצעות חוות דעת שמאית, כי העלייה בערך הקרקע הייתה ריאלית (כלומר, מעבר למדד המחירים לצרכן), וכי פיצוי המבוסס רק על הצמדה וריבית לא ישיב את המצב לקדמותו.

הנזק הקונקרטי: יש להראות כיצד השתהות הרשות מנעה מכם לרכוש נכס חלופי בזמן אמת, וגרמה לכם נזק כלכלי ממשי.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. קביעת "המועד הקובע" וחישוב הריבית וההצמדה הן סוגיות מכריעות שיכולות להיות שוות לכם הון. פנו למשרדנו כדי להבטיח שהערכת השווי והפיצוי הסופי שתקבלו יהיו הוגנים, ריאליים וצודקים.