חישוב הפיצוי: לפי איזה תאריך קובעים את שווי הקרקע? – עו"ד מיכאל דבורין

אחת השאלות המכריעות ביותר בתביעת פיצויי הפקעה, שאלה שיכולה להיות שווה מאות אלפי ואף מיליוני שקלים, היא מהו "המועד הקובע" – התאריך שלפיו יש להעריך את שווי הקרקע שהופקעה. האם זהו יום ההודעה על ההפקעה? יום תפיסת החזקה? או יום מתן פסק הדין? לשאלה זו יש השפעה דרמטית על גובה הפיצוי, במיוחד בשוק נדל"ן תנודתי כמו בישראל, שבו ערך הקרקעות עולה באופן קבוע.

הכלל הבסיסי, לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות, הוא שהשווי נקבע לפי יום פרסום ההודעה על ההפקעה ברשומות (הודעה לפי סעיף 5 לפקודה). זהו הדין היבש. הרציונל מאחורי כלל זה הוא למנוע ספקולציות בערך הקרקע לאחר שנודע על הכוונה להפקיעה.

אולם, בתי המשפט הכירו בכך שהיצמדות עיוורת לכלל זה עלולה לגרום לעוול קשה, במיוחד במקרים שבהם חלף זמן רב מאוד בין מועד ההפקעה לבין מועד תשלום הפיצוי. בתקופה זו, ערך הכסף נשחק, ומחירי הנדל"ן עולים באופן ריאלי (מעבר להצמדה למדד). לכן, הפסיקה יצרה חריגים לכלל, מתוך הבנה שהפיצוי צריך להיות הוגן וריאלי.

במקרים שבהם הרשות השתהתה באופן בלתי סביר בתשלום הפיצוי, בתי המשפט עשויים לקבוע כי יש לעדכן את השומה למועד מאוחר יותר, כמו מועד תפיסת החזקה או אפילו מועד מתן פסק הדין. בת"א (מחוזי מרכז) 30172-05-18 עזבון המנוח מוחמד עבד אל קאדר ז"ל נ' נתיבי ישראל, השמאי המכריע התייחס בהרחבה לשאלה האם יש לפצות לפי שווי במועד ההפקעה משנת 1978, או לפי שווי עדכני. באותו מקרה, השמאי קבע כי יש להיצמד למועד הקובע המקורי, אך הדגיש את חשיבותם הקריטית של תשלומי ריבית והצמדה מלאים כחוק, כדי לגשר על הפער. הוא קבע:

"הפיצוי בגין ההפקעה ישולם על בסיס שווי המקרקעין במועד הקובע… בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין עד ליום התשלום בפועל. בדרך זו, ערך הפיצוי נשמר ובעלי הקרקע אינם ניזוקים משחיקת ערך הכסף."

המאבק על "המועד הקובע" הוא מאבק משפטי ושמאי מורכב. תפקידנו הוא לנתח את נסיבות המקרה, את התנהלות הרשות, ואת התנודות בשוק הנדל"ן, ולטעון למועד שיהיה ההוגן והנכון ביותר, כדי להבטיח שהפיצוי שתקבלו ישקף את השווי הריאלי של הנכס שאיבדתם, ולא שווי היסטורי שאינו רלוונטי עוד.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. קביעת "המועד הקובע" היא סוגיה מכרעת. פנו למשרדנו כדי להבטיח שהערכת השווי של הנכס שלכם תתבצע על בסיס נכון, הוגן ועדכני.