כשהרשויות נלחמות בינן לבין עצמן: איך מנצלים סכסוך פנימי לטובתכם? – עו"ד מיכאל דבורין

בדרך כלל, המאבק בהפקעה מתנהל בין האזרח הבודד לבין המדינה, המיוצגת על ידי רשות מפקיעה אחת, מאוחדת וחזקה. אך לעיתים רחוקות, נוצר מצב ייחודי ויוצא דופן שבו קיימת מחלוקת עקרונית ונוקבת בין הרשויות עצמן. מצב כזה, שבו למשל עירייה מתנגדת להחלטת הוועדה המחוזית בנוגע לתוכנית הכוללת הפקעה בתחומה, פותח פתח אסטרטגי נדיר עבור בעל הקרקע. סכסוך פנימי כזה חושף את הסדקים בטיעון "הצורך הציבורי" ומחליש משמעותית את עמדת המדינה כולה.

מקרה המבחן המובהק לסוגיה זו הוא עת"מ (ת"א) 43695-02-18 עיריית בני ברק נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב. במקרה זה, עיריית בני ברק עצמה היא זו שעתרה לבית המשפט נגד החלטת הוועדה המחוזית לאשר תכנית מתאר חדשה למתחם קוקה-קולה, תכנית שכללה הפקעת שטחים והטלת מגבלות תכנוניות.

העירייה טענה, בין היתר, כי התכנית שאושרה אינה סבירה, אינה מידתית, ואינה נותנת מענה ראוי לצרכים האמיתיים של העיר, ובמיוחד למצוקת הדיור של הציבור החרדי.

עבור בעל קרקע פרטי הנקלע לסכסוך כזה, מדובר במכרה זהב משפטי. מדוע?

ערעור על "הצורך הציבורי": קשה לרשות המפקיעה לטעון שההפקעה חיונית והכרחית לטובת הציבור, כאשר העירייה עצמה, האמורה לייצג את אותו ציבור, טוענת שהתכנית מזיקה ולא נכונה. עצם ההתנגדות של העירייה מהווה ראיה רבת עוצמה לכך שה"צורך הציבורי" אינו מוחלט וחד-משמעי כפי שהרשות מנסה להציג.

גישה למסמכים ופרוטוקולים: המאבק בין הרשויות מייצר שפע של מסמכים, פרוטוקולים, חוות דעת וטיעונים כתובים, שבעל הקרקע יכול לעשות בהם שימוש. ניתן לגלות כיצד מומחים מטעם העירייה סברו שהתכנון המוצע הוא לקוי, או שהוצגו חלופות טובות יותר שלא נבחנו.

חיזוק טענות המידתיות: ניתן להשתמש בטיעוני העירייה כדי לחזק את טענותיכם שלכם. אם העירייה טוענת שהתכנית אינה מידתית, או שניתן היה להשיג את המטרה בדרך פוגענית פחות, טיעון זה מקבל משנה תוקף כאשר הוא נטען לא רק על ידיכם, אלא על ידי גוף ציבורי מרכזי.

תפקידנו כעורכי דין במקרה כזה הוא כפול: ראשית, לעקוב באופן צמוד אחר ההליכים המתנהלים בין הרשויות. שנית, להגיש התערבות בהליך (במידת האפשר) או להשתמש במסמכים ובטיעונים מהמאבק הבין-רשותי כראיות מרכזיות בהליך ההתנגדות או התביעה שלנו. במקום להיות הצד החלש שמתמודד לבדו מול המערכת, אתם הופכים לבעל ברית של אחת הרשויות במאבקה.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. מאבקים פנימיים בין רשויות התכנון הם הזדמנות נדירה. אנו נדע כיצד לעקוב אחר הליכים אלה, לנתח את משמעותם, ולהשתמש בהם באופן אסטרטגי כדי לקדם את עניינכם ולהיאבק בהחלטת ההפקעה.