"פיצוי דו-שלבי" במבחן המע"מ: ניתוח פסק דין דדו – עו"ד מיכאל דבורין

אחת הסוגיות המיסוייות הסבוכות והמשמעותיות ביותר בתחום ההפקעות היא שאלת החבות במע"מ על מה שמכונה "הפיצוי הדו-שלבי". כפי שהסברנו במאמרים קודמים, כאשר הפקעה מבוצעת מכוח חוק התכנון והבניה, הפגיעה בבעל הקרקע מתרחשת בשני שלבים נפרדים:

השלב התכנוני: עם אישור התכנית המייעדת את הקרקע להפקעה, ערכה יורד. על ירידת ערך זו זכאי הבעלים לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק.

השלב הקנייני: כאשר הרשות תופסת חזקה בקרקע ומעבירה את הבעלות, זכאי הבעלים לפיצויי הפקעה על נטילת הנכס עצמו.

במשך שנים, הייתה אי-בהירות ופרקטיקה לא אחידה בשאלה האם הפיצוי המשולם בשלב א' (פיצוי על ירידת ערך) חייב במע"מ. רשות המיסים טענה בעקביות שכן, בטענה שמדובר בחלק מעסקת מכר כוללת. מנגד, בעלי קרקעות ועורכי דינם טענו שלא, מכיוון שבשלב התכנוני אין עדיין "מכירה" של נכס, אין העברת בעלות, אלא רק פיצוי נזיקי על פגיעה.

בית המשפט העליון, בע"א 8863/07 ב.מ. כפריס דדו בע"מ נ' מנהל מע"מ חיפה (הלכה שאושררה בהמשך בע"א 910/18 דדו נ' מנהל מע"מ), שם סוף למחלוקת. בפסק דין חשוב ומכונן זה, קבע בית המשפט כי כאשר מדובר ברצף אירועים תכנוני אחד, שמתחיל בשינוי ייעוד ומסתיים בהפקעה, יש לראות את כל התשלומים המתקבלים במהלכו כתמורה כוללת בגין עסקת מכר כפויה אחת.

השופט ע' פוגלמן, שכתב את פסק הדין המרכזי, הסביר את ההיגיון הכלכלי שמאחורי ההחלטה:

"כאשר לפנינו רצף של אירועים המתחיל בשינוי ייעוד המקרקעין לצרכי ציבור ומסתיים בהפקעתם, באופן מהותי יש לראותם כעסקה אחת כוללת של העברת המקרקעין מידי בעליהם לידי הציבור כנגד תמורה השקולה למלוא ערכם. עמדה זו… מונעת מצב של אפליה, שכן אם תתקבל עמדת המערערת, ייווצר מצב אבסורדי שבו חרף תוצאה סופית זהה… תחויב הפקעה שבוצעה בשלב אחד בתשלום מע"מ, ואילו הפקעה שבוצעה בשני שלבים תחויב במע"מ אך בגין פיצוי ההפקעה עצמו, שערכו היחסי נמוך."

המשמעות המעשית של פסק הדין היא ברורה: גם הפיצוי המתקבל בשלב ירידת הערך (סעיף 197) חייב במע"מ. פסיקה זו מחייבת תכנון מס זהיר. חשוב לוודא שההסכם מול הרשות המפקיעה מגלם את רכיב המע"מ, ושהרשות מתחייבת לשאת בו בנוסף לסכום הפיצוי נטו. התעלמות מסוגיה זו עלולה להוביל לכך שרשות המיסים תדרוש מכם את המע"מ מתוך סכום הפיצוי שקיבלתם, ובכך תקטין משמעותית את הפיצוי הריאלי שיישאר בידכם.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי או ייעוץ מס פרטני. סוגיות המע"מ בהפקעות הן מורכבות ודורשות התמחות. אנו נדאג שהסכם הפיצויים שלכם ייתן מענה נכון גם להיבטי המע"מ, ויבטיח שלא תיפגעו.