הנכס שלכם "כלוא": מה עושים כשהרשות לא מפקיעה ולא משחררת? – עו"ד מיכאל דבורין

זהו אחד המצבים המתסכלים וההרסניים ביותר עבור בעל נכס בישראל. גיליתם שהקרקע שלכם, שעליה תכננתם לבנות את בית חלומותיכם או לפתח עסק, "מסומנת" בתכנית בניין עיר (תב"ע) להפקעה עתידית. היא מיועדת לכביש, פארק או מבנה ציבור. אבל שנים ארוכות עוברות, והרשות לא עושה דבר. היא לא שולחת הודעת הפקעה, לא מציעה פיצויים, ולא תופסת חזקה. בינתיים, הנכס שלכם "כלוא": אי אפשר למכור אותו במחיר ריאלי (מי יקנה נכס שמיועד להפקעה?), ואי אפשר לקבל היתר בנייה כדי לפתח אותו. אתם נותרים בחוסר ודאות משתק, כשקניינכם הופך לחסר ערך דה-פקטו, מבלי שקיבלתם על כך שקל אחד.

חשוב להבין את האבחנה המשפטית בין שני סוגי הפגיעות במצב זה:

פגיעה תכנונית (סעיף 197 לחוק התכנון והבניה): עוד לפני ההפקעה, עצם אישור התכנית המייעדת את הקרקע שלכם לצורך ציבורי פוגע בערכה. על פגיעה זו, אתם זכאים לפיצויים. אך שימו לב למלכודת הקריטית: החוק קובע תקופת התיישנות קצרה במיוחד של שלוש שנים בלבד מיום אישור התכנית להגשת תביעה זו. כפי שנדון בעת"מ (מחוזי מרכז) 67290-02-24 יורשי המנוח מוחמד אבו ליל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות, בעלי קרקעות רבים אינם מודעים לחלון הזמנים הקצר הזה ומאבדים את זכותם לפיצוי על ירידת הערך.

שיהוי בלתי סביר בביצוע ההפקעה (זניחת המטרה): כאשר הרשות "מקפיאה" את הנכס שלכם למשך שנים ארוכות מבלי לממש את ההפקעה, הפסיקה מכירה בכך שמדובר בהתנהלות בלתי סבירה הפוגעת בזכויותיכם באופן בלתי מידתי. בבג"ץ 3240/15 ראש מועצת ענאתא נ' מפקד כוחות צה"ל בגדה המערבית, שעסק באדמות שהופקעו ב-1975 לצורך הקמת מעלה אדומים, טענו העותרים כי במשך 40 שנה חלקים נרחבים מהאדמות שהופקעו מהם כלל לא פותחו. למרות שהעתירה שם נדחתה לבסוף, בין היתר עקב השיהוי העצום בהגשתה, היא ממחישה את חובת הרשות לפעול תוך זמן סביר. כפי שקבע בית המשפט העליון בעע"מ 2487/15 מרגרית תייר נ' עיריית תל אביב-יפו, גם אם חלוף הזמן כשלעצמו אינו מבטל אוטומטית את התכנית, שיהוי קיצוני יכול להעיד על זניחת המטרה הציבורית.

במצב של "הקפאה" מתמשכת, עומדות בפניכם שתי דרכי פעולה עיקריות: האחת, לתבוע פיצויים על ירידת הערך לפי סעיף 197 (אם טרם חלפו שלוש שנים).

השנייה, והאמיצה יותר, היא לעתור לבית המשפט ולדרוש ממנו להורות לרשות לקבל החלטה: "או שתפקיעו עכשיו ותשלמו פיצויים מלאים, או שתבטלו את ייעוד ההפקעה ותשחררו את הנכס שלי". אסור להשלים עם מצב של "הקפאה" בלתי מוגבלת.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אם הנכס שלכם "מסומן" להפקעה והרשות לא פועלת, אל תישארו בחוסר ודאות. אני מזמין אתכם לפנות למשרדי כדי שנבחן את האפשרויות המשפטיות להניע את התהליך ולקבל את הפיצוי המגיע לכם.