הפקעה של זכויות חכירה: מתי "דייר" הוא בעלים לעניין פיצויים? – עו"ד מיכאל דבורין

במדינת ישראל, חלק ניכר מהמקרקעין אינו בבעלות פרטית מלאה, אלא מוחכר מהמדינה (באמצעות רשות מקרקעי ישראל – רמ"י) או מגופים ציבוריים אחרים לתקופות ארוכות, לרוב ל-49 או 99 שנים. כאשר קרקע כזו מופקעת, עולה שאלה משפטית מורכבת וקריטית: מיהו "הבעלים" הזכאי לפיצוי? האם זו רמ"י, הבעלים הרשום בטאבו, או שמא החוכר, זה שבנה על הקרקע, השקיע בה את מיטב כספו, עיבד אותה במשך עשרות שנים, ורואה בה את קניינו לכל דבר ועניין?

הרשות המפקיעה תנסה לעיתים קרובות לטעון כי מאחר שהחוכר אינו הבעלים הרשום, זכויותיו מוגבלות, ועיקר הפיצוי צריך להגיע לבעלים – כלומר, בחזרה למדינה. זוהי טענה מטעה ומסוכנת, שהפסיקה דחתה אותה באופן עקבי. בתי המשפט בישראל הכירו בכך שחכירה לדורות (חכירה לתקופה ארוכה) היא זכות קניינית חזקה, כמעט כמו בעלות, ועל כן החוכר זכאי לפיצוי המשקף את מלוא שווי זכויותיו הכלכליות בנכס.

העיקרון הוא שהפיצוי הכולל בגין הקרקע מתחלק בין רמ"י (כבעלים) לבין החוכר. רמ"י זכאית לפיצוי על שווי הבעלות השיורית שלה – כלומר, הערך העתידי של הקרקע שתחזור אליה בתום תקופת החכירה. ברוב המקרים, כאשר מדובר בתקופות חכירה ארוכות, ערך זה הוא זניח או אפסי. החוכר, לעומת זאת, זכאי לעיקר הפיצוי, המשקף את אובדן זכות השימוש וההנאה שלו מהנכס למשך כל יתרת תקופת החכירה.

פסק הדין בת"א (מחוזי חיפה) 31774-02-15 פנחס ואח' נ' נתיבי ישראל בע"מ מדגים היטב את הגישה הזו. באותו מקרה, הופקעה קרקע חקלאית שהוחכרה מרמ"י. בית המשפט התייחס לחוכרים כאל הבעלים הכלכליים של הקרקע, ומינה שמאי מכריע כדי שיקבע את שווי זכויותיהם. הדיון לא התמקד רק בשווי הקרקע "היבש", אלא גם בפוטנציאל התכנוני שלה, בהשקעות שבוצעו בה ובנזקים הנוספים שנגרמו לחקלאים. בית המשפט לא קיבל את הטענה שיש להפחית באופן משמעותי את הפיצוי רק משום שהם חוכרים ולא בעלים.

המאבק על פיצויים במקרה של חכירה דורש ניתוח מדויק של חוזה החכירה מול רמ"י, הבנת מדיניות רמ"י העדכנית בנוגע לפיצויי הפקעה, והצגת שומה נכונה של שווי זכויות החוכר. אסור לקבל את עמדת הרשות המנסה לראות בכם "דיירים" בלבד. אתם מחזיקים בזכות קניינית יקרת ערך, והפיצוי צריך לשקף זאת במלואו.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אם אתם חוכרים לדורות בקרקע שהופקעה, אל תתנו לרשות לבלבל אתכם. אתם זכאים לפיצוי מלא על אובדן זכויותיכם. פנו למשרדנו להגנה על האינטרסים שלכם במאבק מול הרשות המפקיעה ורמ"י.