הקרב על "המועד הקובע": מדוע תאריך אחד יכול להיות שווה לכם מיליונים? – עו"ד מיכאל דבורין

בתביעת פיצויי הפקעה, אחת השאלות הדרמטיות והטעונות ביותר היא קביעת "המועד הקובע" – התאריך שלפיו יש להעריך את שווי הקרקע שהופקעה. במדינת ישראל, שבה שוק הנדל"ן נמצא בעלייה מתמדת, הפער בין הערכת שווי קרקע לפי מחירים של שנות ה-70 או ה-80 לבין שוויה כיום יכול להגיע לסכומים אסטרונומיים.

הרשות המפקיעה, באופן טבעי, תשאף תמיד להיצמד למועד המוקדם ביותר האפשרי, בעוד שתפקידנו הוא להיאבק על המועד שישקף את הפיצוי ההוגן והריאלי ביותר עבורכם.

הכלל היבש, הקבוע בסעיף 12 לפקודת הקרקעות, הוא שהשווי נקבע לפי יום פרסום ההודעה על ההפקעה (הודעה לפי סעיף 5). אך מה קורה כאשר הרשות מפרסמת הודעה ו"נרדמת" במשך 20, 30, או אפילו 40 שנה, מבלי לתפוס חזקה ומבלי לשלם פיצוי? האם הוגן לפצות אתכם לפי ערכים היסטוריים, כאשר הכסף שתקבלו לא יאפשר לכם לרכוש אפילו חלק קטן מנכס דומה כיום?

סוגיה זו עמדה במרכז הדיון בת"א (מחוזי מרכז) 30172-05-18 עזבון המנוח מוחמד עבד אל קאדר ז"ל נ' נתיבי ישראל בע"מ. במקרה זה, ההפקעה בוצעה עוד בשנת 1978, והשאלה המרכזית הייתה האם יש לפצות לפי שווי הקרקע אז, או לפי שווי עדכני. השמאי המכריע שמונה בתיק קבע כי יש להיצמד לדין היבש ולקבוע את השווי לפי המועד הקובע המקורי. עם זאת, הוא הדגיש כי כדי שהפיצוי יהיה ריאלי, חובה על הרשות לשלם את מלוא הפרשי ההצמדה והריבית כחוק, למשך כל התקופה.

אך האם זה תמיד המצב? לא בהכרח. הפסיקה הכירה בכך שבמקרים חריגים, שבהם השיהוי של הרשות היה קיצוני ובלתי סביר, ניתן לסטות מהכלל ולדרוש את עדכון השומה למועד מאוחר יותר. המאבק על "המועד הקובע" הוא מאבק משפטי ושמאי מורכב, הדורש הצגת טיעונים כבדי משקל:

התנהלות הרשות: האם העיכוב נבע מסיבות אובייקטיביות, או מסחבת, חוסר יעילות וחוסר תום לב של הרשות?

העלייה הריאלית בשווי: יש להוכיח, באמצעות חוות דעת שמאית, כי העלייה בערך הקרקע הייתה ריאלית (כלומר, מעבר למדד המחירים לצרכן), וכי פיצוי המבוסס רק על הצמדה וריבית לא ישיב את המצב לקדמותו.

הנזק הקונקרטי: יש להראות כיצד השתהות הרשות מנעה מכם לרכוש נכס חלופי בזמן אמת, וגרמה לכם נזק כלכלי ממשי.

בתיק אחר, ת"א (מחוזי מרכז) 28938-11-22 יוסף חליל ואח' נ' נתיבי ישראל בע"מ, התעוררה שאלה קשורה: מה דינה של הריבית על הפרשי ההצמדה? בית המשפט קבע שם הלכה חשובה, לפיה יש לשלם ריבית גם על רכיב ההצמדה ("ריבית דריבית"), וקבע כי:

"…אי-תשלום ריבית על הפרשי ההצמדה מהווה פגיעה בזכות הקניין… בהיעדר תשלום ריבית על הפרשי ההצמדה, פיצויי ההפקעה אינם משקפים את מלוא שווי המקרקעין שהופקעו, וערכם הריאלי נשחק."

שתי פסיקות אלו ממחישות את חשיבות המאבק לא רק על "המספר" הראשוני, אלא גם על אופן החישוב והעדכון שלו לאורך זמן.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. קביעת "המועד הקובע" וחישוב הריבית וההצמדה הן סוגיות מכריעות שיכולות להיות שוות לכם הון. פנו למשרדנו כדי להבטיח שהערכת השווי והפיצוי הסופי שתקבלו יהיו הוגנים, ריאליים וצודקים.