כשהיסטוריה וכסף נפגשים: פיצויים על הפקעת אתר עתיקות או נכס לשימור – עו"ד מיכאל דבורין

מה קורה כאשר מתחת לבית שלכם, או בשדה החקלאי שלכם, מתגלות עתיקות בעלות חשיבות לאומית? או כשהבית עצמו מוכרז כמבנה לשימור בעל ערך היסטורי וארכיטקטוני?

מצד אחד, ייתכן שערך הנכס יעלה בעיני קונים מסוימים. מצד שני, יוטלו עליכם מגבלות תכנוניות ובנייה חמורות ביותר, ולעיתים, המדינה תרצה להפקיע את הנכס כדי להופכו לאתר ארכיאולוגי נגיש לציבור או למוזיאון.

הפקעה של נכס היסטורי או אתר עתיקות היא סוגיה מורכבת במיוחד, המפגישה בין דיני הקניין לבין אינטרסים ציבוריים תרבותיים כבדי משקל. ההתמודדות המשפטית כאן דורשת מומחיות ייחודית:

קביעת השווי: איך מעריכים שווי של נכס "ייחודי" שאין לו עסקאות השוואה? האם יש לתת משקל לערך ההיסטורי עצמו? הפסיקה קובעת כי הפיצוי צריך להתבסס על שווי השוק של הנכס לפי הפוטנציאל התכנוני הטוב ביותר שלו, "אלמלא" המגבלות או ההפקעה. כלומר, יש להעריך את הנכס כאילו הוא "נכס רגיל", ללא המגבלה הארכיאולוגית או ההיסטורית. זוהי נקודה קריטית, שכן הרשות תנסה לטעון שהשווי נמוך בגלל אותן מגבלות שהיא עצמה הטילה.

מגבלות שימור כ"הפקעה רגולטורית": לעיתים, עוד לפני ההפקעה הרשמית, מוטלות על הנכס מגבלות שימור כה מחמירות (איסור על שינויים, חובת שימוש בחומרים יקרים, הגבלת השימושים המותרים) עד שהן מרוקנות את הנכס מערכו הכלכלי. במקרה כזה, ייתכן שניתן לתבוע פיצוי על ירידת ערך לפי סעיף 197, בטענה שמדובר ב"הפקעה רגולטורית", עוד לפני ההפקעה עצמה.

זכויות בנייה "נודדות": במקרים מסוימים, בעיקר במרכזי ערים, תכניות שימור מאפשרות "לנייד" את זכויות הבנייה שלא נוצלו בנכס לשימור למגרש אחר באותו אזור. זהו פתרון פיצוי חלקי, שיש לבחון את כדאיותו הכלכלית בקפידה, שכן ערך זכויות הבנייה ה"נודדות" לרוב נמוך מערכן במגרש המקורי.

פיצוי על עיכובים בחפירות: אם רשות העתיקות מבצעת חפירות הצלה בשטחכם, והדבר מעכב את פיתוח הנכס במשך חודשים או שנים, אתם זכאים לפיצוי על הנזק שנגרם לכם מהעיכוב, בדומה לפיצוי על הפקעה זמנית.

ההתמודדות עם הפקעה על רקע היסטורי או ארכיאולוגי דורשת ניהול מאבק מול מספר רשויות במקביל – הוועדה המקומית, רשות העתיקות והרשות המפקיעה. יש צורך בצוות מקצועי הכולל, בנוסף לעורך דין ושמאי, גם אדריכל ויועץ שימור.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אם הנכס שלכם הוכרז כנכס לשימור או שנמצאו בו עתיקות, אתם נכנסים לעולם משפטי סבוך ומאתגר. פנו למשרדנו כדי לקבל ייעוץ המותאם למצב הייחודי שלכם.