פיצוי על בית מגורים שנמצא על קרקע מופקעת – עו"ד מיכאל דבורין

אחת הסוגיות הכואבות והמורכבות ביותר היא קבלת פיצוי על בית מגורים הבנוי על קרקע שהופקעה. במקרים רבים, הרשות מנסה לפצות רק על שווי הקרקע "הריקה", תוך התעלמות משווי המבנה עצמו, במיוחד אם נבנה ללא היתר מלא או לפני שנים רבות. הטיעון של הרשות הוא בדרך כלל "לא אפצה אותך על מעשה לא חוקי".

אך האם טיעון זה תמיד עומד במבחן משפטי? לא בהכרח. הפסיקה הכירה בכך שיש להבחין בין מצבים שונים. סעיף 194 לחוק התכנון והבניה קובע במפורש כי "לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה, אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית". סעיף זה מעניק הגנה מיוחדת לבית המגורים, ומבטיח כי אדם לא יושלך לרחוב.

ואולם מה קורה כאשר אין תחולה לסעיף 194? בע"א 2276/20 מועצה אזורית לב השרון נ' מאיר דוידוביץ', בית המשפט העליון אישר את קביעת בית המשפט המחוזי לפיה הפיצוי צריך לכלול גם את שווי בית המגורים הישן שעליו לפנות, בסך 180,000 ש"ח, וזאת בנוסף לפיצוי על שווי הקרקע. בפסק דינו, כתב השופט ד' מינץ:

"…נמצא כי המשיבים זכאים לקבלת פיצויי הפקעה בסך של 1,624,800 ש"ח, מתוכם 180,000 ש"ח בגין בית המגורים ו-1,444,800 ש"ח בגין המקרקעין."

קביעה זו חשובה, מכיוון שהיא מכירה בכך שהפיצוי צריך לשקף את המציאות בשטח. אדם שגר בבית, גם אם יש בעיות תכנוניות כאלה או אחרות, מאבד נכס מוחשי, קורת גג, ועל הרשות לפצות אותו על אובדן זה.

המאבק על פיצוי עבור מבנים בנויים דורש הערכה שמאית נכונה, הן של שווי המבנה והן של עלויות הבנייה של בית חלופי. אסור לקבל את עמדת הרשות, שטוענת לעיתים קרובות כי המבנה הוא "לא חוקי" ולכן שוויו אפס. הפסיקה הכירה בכך שיש לפצות גם על מבנים כאלה, אם כי ייתכן שהפיצוי לא יהיה מלא. יש לבחון כל מקרה לגופו: מתי נבנה המבנה? האם הרשות ידעה על קיומו ושתקה במשך שנים? האם מדובר בסטייה קלה מהיתר או בבנייה ללא היתר כלל? כל אלה הם שיקולים שיש להביא בפני בית המשפט.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אם עומדים להפקיע מכם קרקע שעליה בנוי בית מגורים, אתם זכאים לפיצוי גם על המבנה. פנו למשרדנו כדי להבטיח שתקבלו את מלוא הפיצוי המגיע לכם.