תביעה לפיצויים בגין קרקע "כלואה" ללא גישה – עו"ד מיכאל דבורין
מה קורה כאשר ההפקעה לא לוקחת מכם שטח גדול, אך היא מנתקת את דרך הגישה היחידה לנכס שלכם? או כאשר היא משאירה אתכם עם רצועת קרקע צרה וארוכה, ללא גישה נוחה מכביש ציבורי? מצב כזה, שבו יתרת החלקה שלכם הופכת ל"כלואה", הוא הרסני. קרקע ללא גישה היא, ברוב המקרים, קרקע חסרת ערך.
הפסיקה מכירה בכך שפגיעה בגישה היא פגיעה קשה בזכות הקניין, ולעיתים היא שקולה להפקעה של החלקה כולה. במקרים כאלה, ניתן לטעון כי הנזק אינו רק "ירידת ערך" חלקית, אלא אובדן כמעט מוחלט של היכולת לנצל את הקרקע, מה שעשוי להצדיק פיצוי בשיעור של קרוב ל-100% משווי יתרת החלקה.
בת"א (מחוזי מרכז) 59926-07-18 עזבון המנוח יוסף חליל ואח' נ' נתיבי ישראל, נדונה תביעה לפיצויים על קרקע שהגישה אליה נפגעה קשות עקב הפקעה. השמאי המכריע שמונה בתיק, וחוות דעתו אומצה על ידי בית המשפט, קבע כי יש לפצות את הבעלים לא רק על השטח שהופקע, אלא גם על ירידת הערך הדרמטית שספגה החלקה שנותרה ללא גישה. הוא קבע כי ערכה של קרקע "כלואה" הוא אפסי או קרוב לכך.
המאבק המשפטי במקרה של קרקע כלואה מתמקד במספר היבטים:
הוכחת הפגיעה בגישה: יש להוכיח באמצעות מפות, תשריטים וחוות דעת של מודד, כי דרך הגישה היחידה או העיקרית לנכס אכן נחסמה על ידי ההפקעה.
הערכת שווי הנזק: שמאי מטעמכם יצטרך להעריך את שווי הקרקע לפני הפגיעה בגישה ואחריה. ההפרש הוא גובה הנזק. יש להראות כי ללא גישה, לא ניתן לממש את הפוטנציאל התכנוני של הקרקע, לא ניתן להשתמש בה לחקלאות, ולא ניתן למכור אותה במחיר ריאלי.
בחינת פתרונות חלופיים: הרשות תנסה לעיתים לטעון כי קיימות דרכי גישה חלופיות, גם אם הן עקיפות ומסורבלות. יש להוכיח כי פתרונות אלה אינם סבירים או אינם ישימים, ואינם מהווים תחליף הולם לגישה המקורית.
זכרו, זכות הגישה היא מרכיב מהותי בזכות הקניין. פגיעה בה היא פגיעה קשה, והפיצוי צריך לשקף זאת במלואו. אל תסתפקו בפיצוי על השטח הפיזי שנלקח, אם הנזק האמיתי והגדול יותר הוא ביתרת הקרקע שהפכה לבלתי נגישה.
המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אובדן גישה הוא נזק חמור. אם ההפקעה חסמה את דרך הגישה לנכס שלכם, פנו אלינו כדי לדרוש את הפיצוי המלא המגיע לכם.
