מיקוד ההליך המשפטי נגד 'הדייר הסרבן': מדוע נדחתה הבקשה להודעת צד שלישי? – עו"ד מיכאל דבורין, עו"ד אורי ליקר

תביעה נגד "דייר סרבן" היא אחד הכלים הדרמטיים והיעילים ביותר שמעניק חוק פינוי ובינוי לרוב המכריע של בעלי דירות, המבקשים לממש פרויקט התחדשות עירונית. מדובר בהליך משפטי ייחודי, שאינו סכסוך רגיל בין אדם לחברו, אלא מאבק בין אינטרס הכלל (של רוב הדיירים) לבין זכות הפרט (של הדייר המסרב). יעילותו של כלי זה תלויה באופן מכריע ביכולת של בית המשפט לנהל הליך מהיר, ממוקד וענייני, שיכריע בשאלה המרכזית: האם סירובו של הדייר לחתום על ההסכם הוא "בלתי סביר" בנסיבות העניין.

אולם, לעיתים קרובות, דיירים סרבנים מנסים להרחיב את חזית המריבה. הם טוענים כי סירובם מוצדק לא רק בגלל תנאי העסקה, אלא בגלל התנהלותם של גורמים נוספים – היזם, שהפר לכאורה הבטחות, או רשויות התכנון, שפעלו ברשלנות. מתוך כך, הם מבקשים לצרף גורמים אלו להליך באמצעות "הודעה לצד שלישי", ובכך להפוך את התביעה הממוקדת לזירת התגוששות רב-משתתפים.

ההחלטה שניתנה בפרשת הרוש נ' נכסי הקדש ציבורי זילברמן ירושלמי (ת"א 48249-09-23), מבהירה מדוע בתי המשפט נוטים לדחות בקשות מסוג זה, ומדגישה את החשיבות שבשמירה על אופיו הייחודי של ההליך. מאמר זה ינתח את עובדות המקרה, את המסגרת המשפטית של תביעת "דייר סרבן", ואת נימוקי בית המשפט לדחיית הבקשה, תוך הסברת ההיגיון המשפטי והמעשי העומד מאחורי הצורך למקד את הדיון ולהגן על אינטרס הרוב מפני סחבת מיותרת.

המסגרת המשפטית: תכליתו של סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי

סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי נועד, כאמור, לפתור את "בעיית הסחטן". הוא קובע כי אם רוב מיוחס של דיירים הסכים לעסקה, ודייר מסוים מסרב סירוב בלתי סביר, בית המשפט יכול לכפות עליו את העסקה או לחייבו בנזיקין. חשוב להדגיש את מבנה היריבות שהחוק יוצר: התביעה מוגשת על ידי שאר בעלי הדירות (הרוב) נגד הדייר הסרבן (המיעוט). היזם אינו צד הכרחי לתביעה, אף שהוא בעל עניין ברור בתוצאותיה.

השאלה היחידה העומדת להכרעה היא סבירות הסירוב. בית המשפט בוחן האם התמורה המוצעת לדייר היא הוגנת, האם הבטוחות מספקות, והאם נלקחו בחשבון נסיבותיו האישיות המיוחדות. הבחינה הזו נעשית תמיד ביחס לעסקה כפי שאושרה וכפי שהיא מוצעת לכלל הדיירים, ולא ביחס לעסקה היפותטית או להבטחות שניתנו מחוץ להסכם. תכליתו של הליך זה היא להגיע להכרעה מהירה ככל האפשר, שכן כל יום של עיכוב גורם נזק כלכלי לכלל הדיירים הממתינים ומסכן את עצם יציאתו של הפרויקט לפועל.

עובדות המקרה: הרחבת חזית כטקטיקה הגנתית

בפרשת הרוש, התובעים היו בעלי 122 דירות מתוך 152 במתחם בירושלים, אשר תבעו שני דיירים שסירבו לחתום על הסכם פינוי ובינוי. הנתבעים טענו כי סירובם סביר, וביססו אותו, בין היתר, על כך שבנו תוספת בנייה לדירתם (ללא היתר) והתמורה המוצעת אינה משקפת את שוויה.

כדי לחזק את הגנתם, ביקשו הנתבעים להגיש הודעה לצד שלישי נגד שני גורמים:

היזם: בטענה שהבטיח להם "פתרון הולם" למצבם הייחודי (הצורך במגורים נפרדים לבני הזוג הפרודים והכרה בתוספת הבנייה), אך חזר בו מהבטחותיו.

הוועדה לתכנון ובניה: בטענה שטיפלה ברשלנות בבקשתם להכשיר את תוספת הבנייה, ואף דחתה אותה בשל התנגדות שהגיש היזם.

לטענת הנתבעים, התנהלותם של היזם והוועדה היא שהובילה למצב שבו התמורה המוצעת להם אינה מספקת, ולכן יש לצרפם להליך כדי שיישאו באחריות.

הכרעת בית המשפט: שמירה על מיקוד ויעילות

בית המשפט דחה את הבקשה וקבע כי אין מקום לצרף את היזם ואת הוועדה כצדדים שלישיים להליך הספציפי הזה. ההנמקה התבססה על מספר אדנים מרכזיים:

מיקוד השאלה המשפטית: בית המשפט הבהיר כי השאלה היחידה שעליו להכריע בה היא "האם סירוב הנתבעים לחתום על ההסכם במצב התכנוני כיום, ביחס לגובה התמורה המוצעת להם… הוא סביר". טענות הנתבעים לגבי מה שהיה יכול להיות "אילו" הוועדה הייתה מאשרת את התוספת או "אילו" היזם היה עומד בהבטחותיו, אינן רלוונטיות לבחינת סבירות הסירוב לעסקה כפי שהיא קיימת במציאות.

מניעת סרבול ועיכוב: קבלת הבקשה הייתה הופכת את הדיון הממוקד לדיון רחב ומסורבל. בית המשפט היה נדרש לדון ולהכריע במערכות יחסים חוזיות ונזיקיות נפרדות לחלוטין: האם היזם הפר חוזה מול הנתבעים? האם הוועדה פעלה ברשלנות? בירור טענות אלו דורש הגשת ראיות, עדויות וחוות דעת שאינן קשורות כלל לתביעה המקורית. "צירופם של היזם והוועדה להליך יסרבל מאוד את הדיון, ויעכב שלא לצורך את ההכרעה בשאלה הנקודתית ביותר".

הגנה על אינטרס הרוב: בית המשפט נתן משקל מכריע לפגיעה הצפויה במאות הדיירים האחרים. "עיכוב זה יפגע בלמעלה ממאה וחמישים דיירים והוא אינו מוצדק אף אם אניח שצירוף התביעות הוא יעיל מבחינת הנתבעים". בכך, בית המשפט מאותת כי יעילות ההליך והגנה על אינטרס הרוב גוברות על נוחותו הדיונית של הדייר הסרבן.

קיומו של סעד חלופי: דחיית הבקשה אינה מותירה את הנתבעים ללא סעד. בית המשפט הבהיר כי "פתוחה בפניהם הדרך להגיש תביעה נפרדת נגד היזם וועדת התכנון". כלומר, זכויותיהם המהותיות אינן נפגעות; פשוט נקבע כי ההליך הנוכחי אינו הפורום המתאים לבירורן. אם יימצא כי היזם או הוועדה גרמו להם נזק, הם יוכלו לקבל פיצוי כספי בתביעה נפרדת, אך אין בכך כדי לעכב את פרויקט הפינוי ובינוי.

לסיכום ההחלטה בפרשת הרוש היא נדבך חשוב בפסיקה המעצבת את אופיו של ההליך נגד דיירים סרבנים. היא קובעת כי על אף כללי הפרוצדורה האזרחית המאפשרים צירוף צדדים, יש להתאים את הכללים לתכליתו הייחודית של החוק. תכלית זו מחייבת הליך מהיר ויעיל, המתמקד בשאלה הצרה של סבירות הסירוב.

המסר לדיירים סרבנים הוא ברור: טענות הגנה לגיטימיות הן אלו הנוגעות ישירות לעסקה המוצעת – כדאיותה, הבטוחות שבה, והתאמתה לנסיבות אישיות. ניסיונות להרחיב את הדיון ולגרור להליך צדדים שלישיים כדי לברר סכסוכים נפרדים, צפויים להידחות. המסר ליזמים ולרוב הדיירים הוא שבית המשפט יפעל כדי להגן על ההליך מפני טקטיקות השהיה וישאף להגיע להכרעה עניינית ומהירה, מתוך הבנה כי הזמן הוא משאב קריטי בהצלחתם של מיזמי התחדשות עירונית.

מאמר זה מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה של בעיה דומה, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ המותאם לנסיבותיכם האישיות.