עקרון השוויון בתמורות אל מול 'עסקאות אסטרטגיות' עם דיירים – עו"ד מיכאל דבורין, עו"ד אורי ליקר

אחד העקרונות הרגישים והנפיצים ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא עקרון השוויון בתמורות. פרויקט פינוי ובינוי הוא מיזם קולקטיבי, המבוסס על הסכמה רחבה של בעלי דירות, אשר "מוכרים" את נכסיהם יחדיו תמורת נכס עתידי. הצלחת המיזם תלויה באמון ההדדי בין הדיירים ובתחושתם כי כולם זוכים ליחס הוגן ושוויוני מהיזם. כאשר מתגלה כי אחד הדיירים קיבל "דיל" טוב יותר באופן משמעותי, תחושת הקיפוח עלולה לערער את הפרויקט כולו, להוביל לסכסוכים ואף לסיכולו.

אך מה קורה כאשר יזם, משיקולים עסקיים, מחליט לרכוש את דירתו של דייר ספציפי במחיר הגבוה משמעותית משווי התמורה הניתנת לאחרים? האם זוהי אפליה פסולה, או שמא מהלך עסקי לגיטימי? יזמים רבים יטענו כי לעיתים, רכישה כזו היא "אסטרטגית" – היא יכולה להסיר חסם של דייר סרבן, או להבטיח את שיתוף הפעולה של דייר "מפתח" שיסייע בגיוס חתימות נוספות. שאלה זו, המציבה את עקרון השוויון מול חופש ההתקשרות והצורך המסחרי, נדונה בהרחבה בהחלטת הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית (פנייה מס' 88), בעניינו של פרויקט ביבנה.

החלטה זו מספקת הצצה נדירה לאופן שבו הרגולטור בוחן "עסקאות צד" כאלו, ומשרטטת קווים מנחים להבחנה בין מהלך אסטרטגי לגיטימי לבין פגיעה פסולה בעקרון השוויון. מאמר זה ינתח את המקרה, את טענות הצדדים, ואת מסקנות הממונה, וידון בהשלכות המעשיות על התנהלות יזמים ודיירים בפרויקטים של פינוי ובינוי.

המסגרת הנורמטיבית: שקיפות ככלי להבטחת שוויון

חוק פינוי ובינוי אינו כולל סעיף מפורש המחייב "שוויון מוחלט" בתמורות, אך רוח החוק והפסיקה מכירות בחשיבותו. הכלי המרכזי שהחוק מעניק להבטחת הוגנות הוא חובת השקיפות, המעוגנת בסעיף 6 לחוק. סעיף זה מחייב כל גורם הפועל מטעם יזם ומקבל ממנו תמורה (לרבות דייר אחר) לדווח לשאר בעלי הדירות על "כל שינוי בתמורה, שאינו זניח, שיקבל בעל דירה במקבץ, בהשוואה לבעלי דירות אחרים". הפרת חובה זו מקנה לדייר עילה לחזור בו מהסכמתו לעסקה. מטרת הסעיף היא למנוע "דילים מתחת לשולחן" ולהבטיח שכל המידע הרלוונטי יהיה גלוי לכלל הדיירים בטרם יקבלו את החלטתם.

בנוסף, "המדריך להסכם פינוי בינוי" של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליץ במפורש לקבוע בהסכם שהיזם לא יעניק תמורה עודפת לאחד הדיירים מבלי להעניקה לכולם, בהתאם לחלקם היחסי. המלצה זו, הגם שאינה מחייבת, משקפת את עמדת הרגולטור כי שוויון הוא ערך יסוד בפרויקטים אלו.

ניתוח המקרה ביבנה: עסקה "אסטרטגית" או אפליה?

במקרה שנדון בפני הממונה, קבוצת דיירים טענה לאפליה, לאחר שגילו כי היזם רכש את דירתם של שכניהם, משפחת XXXX, בסכום עתק של 5.5 מיליון ש"ח. סכום זה היה גבוה באופן ניכר משווי דירות התמורה שקיבלו שאר הדיירים, שהיו בעלות מאפיינים דומים. השמאית מטעם הפונים העריכה כי הפער הכולל בין התמורות מגיע לכ-16.7 מיליון ש"ח.

היזם הציג שני קווי הגנה מרכזיים:

1. טענה פורמלית: אין מדובר בעסקת פינוי ובינוי, אלא בעסקת מכר מקרקעין רגילה ונפרדת, הכפופה לחופש החוזים. לטענתם, משפחת XXXX אינה חלק מהפרויקט, ולכן אין מקום להשוות בין העסקאות.
2.  

   טענה מהותית: הרכישה נעשתה במחיר גבוה משיקולים "אסטרטגיים". מנהל החברה הודה כי "הדייר הזה מסייע לנו בהחתמות בכל המתחם. רכשנו את הדירה שלו במחיר גבוה, אבל זה היה אסטרטגי".

הכרעת הממונה: דחיית הפורמליזם ובחינה מהותית

הממונה דחה את קו ההגנה הפורמלי של היזם וקבע כי לא ניתן להפריד באופן מלאכותי בין עסקת המכר לבין פרויקט הפינוי ובינוי.

1. "הרמת מסך" מעל העסקה: הממונה קבע כי "החברה אינה יכולה לעקוף את עקרון השוויון בתמורות על ידי כך שתוציא בעל דירה מסוים מכלל עסקאות הפינוי בינוי, בטענה שהעסקה עמו היא עסקה שונה". הודאתו של היזם כי הרכישה הייתה "אסטרטגית" ונועדה לסייע בהחתמות, קושרת את העסקה באופן בלתי נפרד לפרויקט. מבחינה מהותית, רכישת הדירה במחיר מופקע הייתה חלק מהכלים שהיזם השתמש בהם כדי לקדם את המיזם כולו.
2. הנטל להוכיח תמורה עבור "שירותים": הממונה לא שלל על הסף את האפשרות שתשלום עודף לדייר מסוים יכול להיות לגיטימי. אולם, הוא הציב לכך תנאי ברור: על היזם להוכיח כי התשלום העודף ניתן בתמורה לשירותים ממשיים ובעלי ערך שאותו דייר סיפק. כלומר, "ייתכן שניתן לראות בחלקו כתשלום עבור שירותיו של מר XXXX בקידום הפרויקט, ולא כתמורה עבור רכישת הדירה". אם, לדוגמה, אותו דייר פעל כמארגן, ניהל משא ומתן, או סיפק שירותי שיווק של ממש, ייתכן שהתשלום הנוסף עבור שירותים אלו יהיה מוצדק.
3.  

   היעדר ראיות במקרה הנדון: במקרה זה, היזם העלה את הטענה ל"סיוע בהחתמות" באופן כללי וסתמי, ולא סיפק כל פירוט או ראיה למהות הסיוע, להיקפו או לשוויו הכלכלי. בהיעדר הוכחה כזו, קבע הממונה, לא ניתן לקבוע כי אין מדובר בתמורה חריגה הפוגעת בשוויון.

4. ההכרעה הסופית: בסופו של דבר, מכיוון שהסכסוך בין הצדדים כבר היה מצוי בהליך בוררות, הממונה נמנע מלהכריע בשאלת הסעד הראוי (למשל, האם יש להורות על השוואת תמורות או על תשלום פיצויים). עם זאת, ההחלטה מהווה קביעה עקרונית חשובה: עסקאות "אסטרטגיות" אינן חסינות מביקורת, והנטל על היזם להוכיח את תום ליבו ואת ההצדקה הכלכלית המהותית לתשלום העודף.

סיכום והשלכות מעשיות

ההחלטה בעניין מתחם האלון ביבנה שולחת מסר חד וברור לשוק ההתחדשות העירונית: עקרון השוויון והשקיפות הוא נר לרגליהם של פרויקטים אלו. יזמים אינם יכולים עוד להסתתר מאחורי הגדרות פורמליות של "עסקת מכר נפרדת" כדי להעניק הטבות מפליגות לדייר אחד על חשבון תחושת ההוגנות של שכניו.

ההשלכות המעשיות הן:

• על היזמים: כל עסקה עם דייר במתחם, גם אם היא מוגדרת כרכישת דירה, תיבחן בהקשר הכולל של הפרויקט. אם יזם בוחר לשלם תמורה עודפת לדייר מסוים, עליו להיות ערוך להוכיח בשקיפות מלאה כי תשלום זה ניתן כנגד שירותים אמיתיים, מתועדים ובעלי ערך כלכלי, ולא פשוט כ"פרס" על הסכמתו או כדמי שתיקה.
• על הדיירים: ההחלטה מחזקת את כוחם של בעלי דירות לדרוש שקיפות מלאה מהיזם בנוגע לכלל ההסכמות עם כלל הדיירים. היא מעניקה להם בסיס משפטי לטעון לאפליה במקרים של פערים בלתי מוסברים בתמורות, ומעבירה את נטל ההוכחה אל היזם להצדיק כל חריגה מהנורמה השוויונית.

בסופו של יום, ההחלטה מכירה במציאות המורכבת של קידום פרויקטים, אך מסרבת לקבל מצב שבו המטרה (השגת חתימות) מקדשת את כל האמצעים. היא מתווה דרך המאזנת בין צרכים עסקיים לגיטימיים לבין הצורך הבסיסי באמון ובהגינות, שהם היסודות שעליהם חייבת להיבנות כל התחדשות עירונית מוצלחת.

מאמר זה מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה של בעיה דומה, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ המותאם לנסיבותיכם האישיות.