עדכונים קריטיים ונושאים למתקדמים במיסוי מקרקעין: נאמנויות, ביטולי עסקה, והוראות מנהליות שכל עוסק חייב להכיר – עו"ד מיכאל דבורין
מבוא: מעבר לסוגיות הליבה
עולם מיסוי המקרקעין רווי בניואנסים, מלכודות פרוצדורליות והנחיות נקודתיות, שאי-הכרה בהן עלולה להוביל לנזקי מס כבדים. התקופה האחרונה הניבה שורה של פסיקות והנחיות מנהליות בעלות השלכות רוחב משמעותיות. מאמר זה ישמש כ"כיתת אמן" ויסקור מספר סוגיות קריטיות למתקדמים: "מלכודת המס" המסוכנת הטמונה בביטוי "למי שיורה"; ההבחנה התהומית בין ביטול חלקי של עסקה למכר חוזר; הקלה חדשה וחשובה ליזמים בהחזר מס רכישה; והמורכבות המתמדת של מיסוי נאמנויות במקרקעין.
- מלכודת "למי שיורה": הסכנה שבניסוח פסק דין לאישור מכר
אחת הפסיקות המטרידות והחשובות ביותר מהתקופה האחרונה היא בעניין יוסף עמרם. פסק דין זה חשף "מלכודת מס" הנובעת מפרקטיקה שהייתה שגורה שנים רבות.
- הבעיה: במקרים רבים, כדי לאפשר גמישות, הרוכש מבקש לכלול בפסק דין המאשר מכירה את הביטוי "הנכס יירשם על שם הרוכש או למי שיורה".
- ההלכה החדשה והמסוכנת: ועדת הערר קבעה כי שימוש בביטוי "למי שיורה" בפסק דין יוצר שני אירועי מס נפרדים, המביאים לכפל מס רכישה על אותה עסקה – פעם אחת על שם הרוכש המקורי, ופעם שנייה על שם מקבל הנכס הסופי.
- המסקנה הפרקטית: יש להימנע לחלוטין מהשימוש בביטוי זה בפסקי דין. יש להקפיד כי הרוכש הסופי יוגדר באופן ברור ומדויק בפסק הדין עצמו.
- מכר חוזר מול ביטול חלקי: הבדל של שמיים וארץ בתוצאת המס
פסק הדין בעניין קניון הצפון נהריה מדגיש עד כמה קריטי הוא האופן שבו מנסחים הסדרים בין צדדים לעסקה שהסתבכה.
- הבעיה: כאשר צדדים מבקשים לשנות או לבטל חלק מעסקה, השאלה היא האם מדובר ב"ביטול חלקי" של העסקה המקורית, או ב"מכר חוזר" של החלק שבוטל מהקונה בחזרה למוכר.
- ההשלכות התהומיות: ב"ביטול חלקי", הצדדים זכאים להחזר יחסי של המיסים. ב"מכר חוזר", נוצר אירוע מס חדש, והקונה המקורי נחשב ל"מוכר" החייב במס שבח.
- המסקנה הפרקטית: בעת ניסוח הסדר לשינוי עסקה, ישנה חשיבות מכרעת להבניה המשפטית. יש לשאוף לנסח את ההסדר באופן שישקף "ביטול חלקי" אמיתי, כדי להימנע מהסיכון של יצירת אירוע מס חדש.
- הקלה ליזמים: החזר מס רכישה על קרקע עם היתר חפירה ודיפון
רשות המיסים פרסמה בסוף 2024 נייר עמדה חשוב (04/2024) המהווה הקלה משמעותית בתזרים המזומנים של יזמי נדל"ן.
- הרקע: יזם שרכש קרקע זכאי להחזר של 1/6 ממס הרכישה ששילם, בתנאי שיקבל היתר בנייה מלא תוך 24 חודשים.
- הבעיה: בפרויקטים גדולים ומורכבים, קבלת היתר מלא אורכת לעיתים יותר מ-24 חודשים.
- החידוש בנייר העמדה: הרשות קבעה כי בפרויקטים מורכבים העומדים בקריטריונים מחמירים, די בקבלת "היתר חפירה ודיפון" בתוך 24 החודשים כדי לעמוד בתנאי ולקבל את ההחזר. זוהי הקלה תזרימית משמעותית ליזמים.
- מיסוי נאמנויות במקרקעין: סבך חוקים וחובת דיווח מיידית
תחום הנאמנויות במקרקעין נותר אחד הסבוכים והמסוכנים ביותר, בשל הממשק הבעייתי בין חוק מיסוי מקרקעין לפקודת מס הכנסה.
- המלכוד: חוזר מס הכנסה 3/2016 מבהיר כי יצירת נאמנות על נכס מקרקעין מהווה אירוע מס לפי חוק מיסוי מקרקעין, גם אם אינה אירוע מס לצורכי מס הכנסה.
- חובת הדיווח: יש חובה לדווח לרשויות מיסוי מקרקעין על יצירת הנאמנות בתוך 30 יום, באמצעות טופס 7067. אי-דיווח מהווה עבירה פלילית.
- חשיבות זיהוי הנהנים: כדי ליהנות מפטורים אפשריים (כגון פטור בין קרובים), חובה לזהות את הנהנים באופן ודאי ומפורש כבר בכתב הנאמנות המקורי.
עולם מיסוי המקרקעין רווי בניואנסים, שאי-הכרה בהן עלולה להוביל לנזקי מס. ההתפתחויות האחרונות מחייבות ראייה הוליסטית, המשלבת ידע משפטי, הבנה שמאית, הערכת סיכונים ומחויבות ללמידה מתמדת.
המידע במאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי. אם נתקלת בבעיה דומה לזו המתוארת, כדאי לפנות למשרדנו, ואנו נשמח לסייע בניסיון לפתור אותה.
