תכנון מס בעסקאות קומבינציה ותמורות: המדריך המלא ליזם ולבעל הקרקע – עו"ד מיכאל דבורין
מבוא: לבחור את מודל העסקה הנכון
עסקאות קומבינציה ועסקאות תמורות (אחוזים) הן שתיים מהדרכים הנפוצות והיעילות ביותר להוצאת פרויקטים של נדל"ן אל הפועל, תוך יצירת שותפות אינטרסים בין בעל קרקע ליזם. על פניו, התוצאה הכלכלית הסופית עשויה להיות דומה: בעל הקרקע תורם את הנכס היקר ביותר – הקרקע, והיזם תורם את הידע, הניהול והמימון, ובסופו של יום שניהם מתחלקים ברווחי הפרויקט.
אולם, מתחת לפני השטח, מדובר בשני מודלים משפטיים ומיסוייים שונים לחלוטין, עם השלכות דרמטיות על מועד אירוע המס, אופן חישוב השווי, חבות במע"מ וניהול תזרים המזומנים של שני הצדדים.
פסק הדין של בית המשפט העליון בע"א 10793/08 נאות דברת נ' מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "עניין נאות דברת"), הממחיש באופן קיצוני את ההבדלים בין המודלים, משמש תמרור אזהרה מפני טשטוש הגבולות ביניהם ומדגיש את החשיבות הקריטית של בחירה נכונה ותכנון מוקדם.
מודל 1: עסקת הקומבינציה – תמורה בשירותים או בדירות
עסקת קומבינציה מבוססת על תמורה בעין (in-kind). יש לה שני תתי-מודלים עיקריים:
- קומבינציית "מכר חלקי": זהו המודל הנפוץ והקלאסי. בעל הקרקע מוכר ליזם חלק יחסי מהקרקע (למשל, 60%). החלק הנותר (40%) נשאר בבעלותו המלאה. בתמורה לחלק הקרקע שמכר, היזם מעניק לבעל הקרקע שירותי בנייה על החלק שנותר בבעלותו.
- אירוע המס: בעל הקרקע חייב במס שבח רק על החלק היחסי של הקרקע שמכר.
- שווי המכירה: נקבע לפי שווי שירותי הבנייה שהיזם מספק לבעל הקרקע (עלות בניית דירות התמורה + רווח קבלני).
- יתרון לבעל הקרקע: דחייה חלקית של המס (רק על החלק הנמכר) ותשלום מס "בעין" (באמצעות שירותי בנייה, ללא צורך בהוצאת מזומן).
- חיסרון ליזם: מורכבות משפטית ומימונית, שכן הוא אינו הבעלים של 100% מהקרקע, מה שעלול להקשות על קבלת ליווי בנקאי.
- קומבינציית "מכר מלא": בעל הקרקע מוכר ליזם 100% מהזכויות בקרקע. בתמורה, היזם מתחייב למסור לבעל הקרקע דירות מוגמרות בפרויקט שייבנה.
-
- אירוע המס: מס שבח על מכירת 100% מהקרקע.
- שווי המכירה: נקבע לפי שווי השוק של הדירות המוגמרות שבעל הקרקע מקבל.
- יתרון ליזם: בעלות מלאה בקרקע המקלה על קבלת מימון.
מודל 2: עסקת תמורות (אחוזים) – תמורה בכסף
במודל זה, בדומה לקומבינציית מכר מלא, בעל הקרקע מוכר ליזם 100% מהזכויות בקרקע. אולם, התמורה אינה בעין (דירות או שירותים), אלא בכסף: היזם מתחייב להעביר לבעל הקרקע אחוז מסוים מהפדיון (ההכנסות) שיתקבל ממכירת הדירות בפרויקט לצדדים שלישיים.
- אירוע המס: מס שבח על מכירת 100% מהקרקע.
- שווי המכירה: נקבע לפי התמורה הכספית הצפויה או שהתקבלה בפועל.
- יתרון לבעל הקרקע: מקבל תזרים מזומנים שיכול לשמש לתשלום המס. שותף בפוטנציאל העלייה של מחירי הדירות במהלך הפרויקט.
- חיסרון לבעל הקרקע: שותף גם בסיכון של ירידת מחירים או קשיי שיווק.
ההבדל המהותי כפי שהודגם ב"נאות דברת"
פסק הדין בעניין נאות דברת הציב את שני המודלים זה מול זה באופן הברור ביותר. החברה דיווחה על עסקת קומבינציה "מכר חלקי" (מודל 1א), אך בפועל ביצעה עסקת תמורות (מודל 2). בית המשפט העליון קבע כי אין מדובר ב"תיקון" אלא ב
שתי עסקאות שונות לחלוטין. ההבדלים המהותיים שציין בית המשפט ממחישים את ליבת התכנון:
- הנכס הנמכר שונה: 66% מהקרקע מול 100% מהקרקע.
- התמורה שונה: שירותי בנייה מול כסף.
- חישוב השווי שונה: עלות בנייה מול פדיון כספי.
שינויים אלה, קבע בית המשפט, יוצרים אירוע מס חדש לחלוטין, המחייב דיווח נפרד.
שיקולי תכנון בבחירת המודל הנכון
הבחירה בין המודלים תלויה במטרות ובנסיבות של כל צד:
- עבור בעל הקרקע:
- צורך במזומן מול צורך בדירות: האם המטרה היא לקבל דירות למגורים/השקעה או לממש את הנכס למזומן?
- תזרים לתשלום המס: בקומבינציה, המס משולם "מתוך" העסקה. בעסקת תמורות, יש להמתין למכירת הדירות כדי לקבל את המזומן לתשלום המס.
- תיאבון לסיכון: בעסקת תמורות, בעל הקרקע שותף מלא לסיכוני השוק. בקומבינציה, הסיכון שלו נמוך יותר ומתמקד בעיקר ביכולת היזם להשלים את הבנייה.
- עבור היזם:
- מימון וליווי בנקאי: לבנקים קל יותר לממן פרויקט כאשר ליזם יש בעלות מלאה ו"נקייה" בקרקע. לכן, עסקת תמורות או קומבינציית מכר מלא עדיפות לרוב מבחינה מימונית.
- גמישות תכנונית: בעלות מלאה בקרקע מעניקה ליזם גמישות רבה יותר בתכנון הפרויקט ובשיווקו.
- מע"מ: בעסקת קומבינציה "מכר חלקי", עלות שירותי הבנייה שניתנים לבעל הקרקע חייבת במע"מ, מה שמייקר את העסקה עבור היזם.
סיכום
הבחירה בין עסקת קומבינציה לעסקת תמורות היא החלטה אסטרטגית מורכבת עם השלכות עמוקות. כפי שלמדנו מפרשת נאות דברת, לא מדובר רק בניואנסים חוזיים, אלא במודלים מיסוייים נפרדים. על הצדדים לעסקה, בסיוע יועציהם, לנתח את צרכיהם, את תיאבון הסיכון שלהם ואת מבנה המימון הרצוי, ולבחור במודל המתאים ביותר.
חשוב מכל, יש להקפיד שההסכם ישקף באופן ברור ומדויק את המודל שנבחר, ושהדיווח לרשויות המס יהיה תואם לחלוטין למהותה הכלכלית והמשפטית של העסקה שבוצעה בפועל.
