זכות הקניין בעידן ההתחדשות העירונית: בין זכות הפרט לחובה חברתית – עו"ד מיכאל דבורין, עו"ד אורי ליקר

"ביתו של אדם הוא מבצרו" – אמרה ידועה זו מבטאת את התפיסה הקלאסית והמושרשת של זכות הקניין, כזכות כמעט אבסולוטית של הפרט לעשות ברכושו כרצונו, ולהיות מוגן מפני התערבות חיצונית. זכות זו קיבלה מעמד חוקתי בחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, הקובע כי "אין פוגעים בקנינו של אדם". אולם, במציאות הישראלית הצפופה והמתפתחת, ובמיוחד בהקשר של התחדשות עירונית, התפיסה האבסולוטית של הקניין נסדקת ומתפתחת. החיים בבית משותף, הצורך הציבורי בחיזוק מבנים, והאינטרס החברתי בחידוש פני הערים, מציבים את זכות הקניין של הפרט אל מול חובותיו כלפי הקהילה והחברה.

שורה של פסקי דין והחלטות מהשנים האחרונות מדגימים כיצד מערכת המשפט בישראל מפרשת את זכות הקניין לא כזכות מבודדת, אלא כזכות בעלת הקשר חברתי, הכפופה לאיזונים ולמגבלות למען טובת הכלל. ניתוח משולב של פסיקות אלו חושף תפיסה מתפתחת של קניין, שבה נבחנים היבטים של אחריות חברתית, הגדרה מחדש של זכויות באמצעות תכנון, והעדפת הערך הכלכלי של הזכות על פני החזקה הפיזית. מאמר זה יבחן את האבולוציה הזו דרך ארבע זוויות שונות העולות מפסקי הדין: המגבלה החוקתית על זכות הווטו של המיעוט (בג"ץ המכון לרפורמות מבניות), הטרנספורמציה של זכויות הקניין באמצעות תכנון (פרשת הירקון זרובבל), שימור הערך הכלכלי על פני החזקה הפיזית (פרשת גור נ' פיכמן), והעדפת זכות המידע של הכלל על פני זכותו החוזית של היזם (פרשת ראדקו).

הגבלת זכות הווטו: קניין כזכות בעלת אחריות חברתית

הביטוי המובהק ביותר להגבלת זכות הקניין של הפרט לטובת הכלל הוא עצם קיומו של חוק פינוי ובינוי. החוק מאפשר לרוב מיוחס לכפות על מיעוט מתנגד עסקה הכוללת את הריסת ביתו ובניית בית חדש תחתיו – פגיעה חזיתית, לכאורה, בליבת זכות הקניין. בבג"ץ 8958/21 המכון לרפורמות מבניות נ' כנסת ישראל, נטען כי תיקון לחוק, שהוריד את רף הרוב הדרוש לכפייה, מהווה פגיעה בלתי חוקתית בזכות הקניין.

אף שבית המשפט לא נדרש להכריע בטענה זו לגופה (העותרים חזרו בהם מראש עתירה זה ), עצם קיומו של החוק, והעובדה שבית המשפט דן בו כהסדר לגיטימי, משקפים תפיסה שלפיה בעלות על דירה בבית משותף אינה רק זכות, אלא גם אחריות. היא כוללת חובה כלפי השכנים והסביבה. הפסיקה מכירה בכך שבחיים משותפים, זכותו של הפרט אינה יכולה להיות אבסולוטית עד כדי מתן כוח וטו לסיכול מהלך המיטיב עם הקהילה כולה. ההסדר שנקבע בחוק פינוי ובינוי עומד במבחני פסקת ההגבלה, שכן הוא נועד לתכלית ראויה (התחדשות עירונית, מיגון וכו'), והוא מידתי, מאחר שהוא כולל מנגנוני הגנה רבים על המיעוט, כגון הדרישה לרוב מיוחס ובחינה שיפוטית של סבירות הסירוב. בכך, מאותתת המערכת המשפטית כי זכות הקניין במרחב המשותף היא זכות בעלת הקשר חברתי, הכפופה לאיזונים מול אינטרסים ציבוריים כבדי משקל.

הטרנספורמציה של הקניין: מהלכה למעשה באמצעות תכנון

אם חוק פינוי ובינוי מגביל את השימוש בזכות הקניין, הרי שתכנית איחוד וחלוקה, כפי שנדונה בפרשת הירקון זרובבל (ת"א 40057-12-22), משנה את מהותה של הזכות מן היסוד. פסק הדין מבהיר כי תכנית איחוד וחלוקה מאושרת מבצעת טרנספורמציה קניינית. היא נוטלת מבעל הקרקע את זכותו בחלקה הספציפית שלו (חלקת המקור) ומעניקה לו תחתיה זכות חדשה – בעלות משותפת בחלק יחסי במגרש חדש ומאוחד (מגרש התמורה).

המשמעות היא דרמטית: זכותו של אדם בנכס שהיה רשום על שמו, לרבות בית משותף, "נמחקת" ובמקומה נוצרת זכות חדשה בנכס אחר, יחד עם שותפים רבים אחרים. שלב זה, כשלעצמו, הוא פגיעה עמוקה בתפיסה הקלאסית של קניין. אך החוק והפסיקה מכירים בכך כהליך חיוני לפיתוח עירוני.

יתרה מזאת, פסק הדין הולך צעד נוסף ומורה על פירוק השיתוף במגרש החדש בדרך של מכירה פומבית. משמעות הדבר היא שגם הזכות החדשה שנוצרה – הבעלות המשותפת – אינה מוגנת מפני פירוק. לכל אחד מהשותפים, ולו הקטן ביותר, עומדת הזכות לדרוש את פירוק השיתוף, והדרך המועדפת לעשות זאת היא מכירה כפויה של הנכס כולו למרבה במחיר. בכך, מושלם המהלך: זכות קניין פרטית וספציפית הופכת לזכות משותפת, ולבסוף מתורגמת לערך כספי. ההיגיון המנחה הוא שערכו הכלכלי המצרפי של המגרש החדש והמפותח עולה לאין שיעור על סך ערכי החלקות הישנות, וטובת הכלל מחייבת את היכולת לממש פוטנציאל זה, גם במחיר של כפיית מכירה על שותפים שאינם מעוניינים בכך.

שימור הערך הכלכלי על פני החזקה הפיזית: מקרה הדייר המוגן

הדיכוטומיה בין הזכות להחזיק בנכס פיזית לבין הזכות לקבל את ערכו הכלכלי עומדת במרכז פסק הדין בפרשת

גור נ' פיכמן (ע"א 60705-03-24). דיירות מוגנת היא זכות קניין חזקה, המעניקה לדייר זכות חזקה ומגורים בנכס לכל ימי חייו. אולם, כאשר נכס זה מיועד להריסה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, מתעוררת השאלה מהי ליבת הזכות שיש להגן עליה. דעת הרוב בפסק הדין קבעה כי בנסיבות של דיירת בת 97 ופרויקט בעל לוח זמנים לא ודאי, הפתרון הראוי אינו שימור החזקה הפיזית (באמצעות דיור זמני וחזרה עתידית), אלא שימור

הערך הכלכלי של הזכות. בית המשפט הורה על פינוי לצמיתות תמורת פיצוי כספי נדיב. בהחלטה זו, בית המשפט למעשה קובע כי ניתן "לפדות" את זכות הקניין של הדיירת. הוא אינו מפקיע את זכותה ללא תמורה, אלא ממיר את זכות החזקה הפיזית בזכותה הכלכלית המלאה.

החלטה זו משקפת תפיסה פרגמטית של קניין: כאשר שימור החזקה הפיזית הופך לבלתי מעשי, מכביד באופן בלתי סביר על הדייר עצמו ועל צדדים שלישיים, ומונע פיתוח רצוי, ניתן וראוי להגן על האינטרס הקנייני באמצעות פיצוי כספי הולם. ה"מבצר" אולי נהרס, אך בעליו מקבל את מלוא שוויו כדי לבנות לעצמו מבצר חדש במקום אחר.

זכות המידע והמיקוח של הכלל מול זכותו החוזית של היזם

פרשת ראדקו נ' מאירסדורף (ת"א 49459-08-24) מוסיפה נדבך נוסף ומורכב. במקרה זה, יזם שכבר החזיק בחוזים חתומים עם חלק מבעלי הדירות טען כי זכותו החוזית – שהיא סוג של זכות קניין – מופרת על ידי יזם מתחרה ונציגות דיירים המנסים לשכנע את הדיירים החתומים לחזור בהם. בית המשפט, בדחותו את הבקשה לצו מניעה, העדיף את זכותם של כלל בעלי הדירות לקבל מידע, לנהל משא ומתן חופשי ולמקסם את התמורה עבור קניינם, על פני הגנה הרמטית על זכותו החוזית של היזם הראשון. נקבע כי כל עוד התחרות היא הוגנת ואינה כרוכה בהטעיה או בשידול אקטיבי להפרה שלא כדין, היא "תחרות כלכלית בריאה ולגיטימית".

החלטה זו מגלמת תפיסה שלפיה זכות הקניין של בעל דירה כוללת גם את הזכות למצות את הפוטנציאל הכלכלי שלה. הגבלת זרימת המידע והצעות מתחרות, בשם ההגנה על חוזה קיים (שלעיתים נחתם בתחילת הדרך בתנאים פחות טובים), עלולה לפגוע בזכות יסוד זו. בית המשפט מאזן בין האינטרסים וקובע כי בשוק ההתחדשות העירונית, שבו פערי הכוחות והמידע גדולים, יש חשיבות עליונה לאפשר לדיירים גישה מלאה להצעות מתחרות, גם אם הדבר יוצר אי-נוחות וסיכון עסקי עבור היזם שהגיע ראשון.

לסיכום – זכות הקניין בעידן ההתחדשות העירונית אינה עוד מושג אבסולוטי וחד-ממדי. הפסיקה הישראלית מעצבת אותה כזכות מורכבת ורבת-פנים, המכירה באחריות החברתית של בעל הנכס כלפי שכניו והסביבה. היא מכירה בכוחן של רשויות התכנון להגדיר מחדש את גבולות הקניין ולהמיר זכויות ספציפיות בבעלות משותפת. היא מפרידה בין החזקה הפיזית לערך הכלכלי, ומוכנה להעדיף את שימור הערך כאשר החזקה הופכת לבלתי מעשית. ולבסוף, היא רואה בזכותו של בעל הקניין למצות את ערכו הכלכלי באמצעות תחרות חופשית ערך הגובר לעיתים על הוודאות החוזית. המגמה ברורה: הקניין הפרטי אינו עומד עוד כמכשול בלתי עביר בפני טובת הכלל, אלא הופך לחלק אינטגרלי ממנו, הכפוף לאיזונים, למגבלות, אך גם להגנות המבטיחות את ערכו הכלכלי ההוגן.

מאמר זה מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה של בעיה דומה, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ המותאם לנסיבותיכם האישיות.