בין תכנון לקניין: התמודדות המערכת המשפטית עם פערי מידע וסתירות ברישום – עו"ד מיכאל דבורין ועו"ד אורי ליקר

פרויקטים של התחדשות עירונית מתנהלים בשני מישורים מקבילים ולעיתים מתנגשים: המישור התכנוני והמישור הקנייני. המישור התכנוני, המנוהל על ידי ועדות התכנון והבנייה, עוסק באישור תכניות, מתן היתרים וקביעת זכויות בנייה. המישור הקנייני, המוסדר בדיני המקרקעין ומתנהל בבתי המשפט, עוסק בזכויות הבעלות של הפרטים בנכסיהם. באופן אידיאלי, שני המישורים אמורים לפעול בהרמוניה, כאשר המצב הרשום בפנקסי המקרקעין (טאבו) תואם את ההיתרים והתכניות המאושרות. אולם, במציאות של בניינים ישנים שנבנו לפני עשרות שנים, המצב רחוק מלהיות אידיאלי. תיקי בניין חסרים, היתרים ישנים שאינם משקפים את המציאות, ורישומים קנייניים שאינם תואמים את הבנייה בפועל – כל אלה יוצרים כאוס המקשה על קידום פרויקטים ומזין סכסוכים מרים.

פסק דינה של המפקחת הבכירה אביטל שרייבר בפרשת סונינו נ' סמדג'ה (תיק 3/2022) הוא מקרה מבחן מרתק המדגים כיצד המערכת המשפטית מתמודדת עם פערים כאלה. במקרה זה, התנגשות חזיתית בין היתר בנייה ישן ולא עדכני לבין הרישום הקנייני המאוחר והמדויק, הובילה לפגיעה קניינית מהותית בדייר סרבן והביאה לדחיית התביעה נגדו. מאמר זה ינתח את פסק הדין כדי להבהיר את עליונותו של המרשם הקנייני, את חובתם של יזמים לפעול על בסיס מידע מדויק, ומדוע בית המשפט לא יאפשר ליזם ולרוב "לאחוז בחבל משני קצותיו" – להסתמך על רישום שגוי כדי להגדיל רווחים, תוך פגיעה בזכויות המיעוט.

הרקע: פרויקט המבוסס על "היסטוריה חלופית"

במרכז הפרשה עמד פרויקט תמ"א 38 בבניין ירושלמי ישן. רוב הדיירים (6 מתוך 7) והיזם ביקשו לקדם תכנית חיזוק, אך נתקלו בהתנגדות הנתבעים. כדי להתגבר על קשיים כלכליים ותכנוניים, בחרו היזם והתובעים לבסס את הבקשה להיתר על מסמכי תכנון ישנים שנמצאו בתיק העירייה, אשר הציגו תמונה שונה לחלוטין מהמציאות. על פי ההיתר הישן, הבניין כלל 9 דירות, ודירתם הגדולה של הנתבעים הייתה למעשה שתי דירות קטנות נפרדות. זאת, בניגוד מוחלט לרישום בטאבו ולמצב בפועל, שם הבניין כלל 7 דירות, ודירת הנתבעים הייתה יחידה אחת גדולה.

ועדות התכנון, על אף שהכירו בפגם וציינו כי "ככל הנראה היה היתר מאוחר… שתאם את המצב בשטח" אך אבד, אישרו את התכנית מתוך רצון שלא לסכל את הפרויקט, וקבעו כי הסוגיות הקנייניות אינן בסמכותן ויוכרעו על ידי המפקח. התוצאה הייתה תכנית "סכיזופרנית": היא העניקה ליזם זכויות בנייה המבוססות על 9 דירות (מה שהגדיל את רווחיותו) , אך הציעה לנתבעים תמורה המבוססת על פיצול דירתם הקיימת לשתי יחידות נפרדות וקטנות יותר – פתרון שהנתבעים התנגדו לו בתוקף.

הכרעת המפקחת: עליונות המרשם הקנייני

המפקחת על רישום מקרקעין דחתה את התביעה וקיבלה את עמדת הנתבעים. ההחלטה מבוססת על עיקרון יסוד בדיני המקרקעין: עליונותו של המרשם.

• הרישום בטאבו כראיה חותכת: המפקחת קבעה כי הבסיס לבחינת זכויות הנתבעים הוא המצב הקנייני הרשום בפנקסי המקרקעין, ולא המצב התכנוני כפי שהוא מופיע בהיתר הישן והשגוי. סעיף 125 לחוק המקרקעין קובע כי רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה "ראיה חותכת לתוכנו". התובעים, שביקשו לסתור את הרישום, לא הציגו כל ראיה המצדיקה סטייה מכלל זה. נהפוך הוא, החלטת ועדת הערר עצמה חיזקה את ההנחה שהרישום משקף היתר מאוחר ואמיתי יותר שאבד.

  הכלל: נקודת המוצא לבחינת זכויות ותמורות בפרויקט התחדשות עירונית היא הרישום הקנייני התקף, ונטל כבד מוטל על מי שמבקש לסטות ממנו.

•  

  "לאחוז בחבל משני קצותיו": המפקחת מתחה ביקורת חריפה על התנהלות התובעים והיזם, וקבעה כי הם אינם רשאים "לאחוז בחבל משני קצותיו". הם ביקשו להתבסס על ההיתר הישן כדי לקבל תוספת זכויות בנייה כאילו היו בבניין 9 דירות, אך בה בעת התייחסו לדירת הנתבעים לפי גודלה הקיים (ולא לפי גודל שתי הדירות התיאורטיות בהיתר הישן) כדי להקטין את התמורה לה הם זכאים. "הבסיס לחישוב התמורות", קבעה המפקחת, "אינו מתבסס באופן קוהרנטי על מצב קנייני נטען, אלא מתבסס במקביל על שתי חלופות של מצבים קניינים… תוך אימוץ הנתונים המסייעים לתובעים בכל אחת מהחלופות, והתעלמות מהנתונים שאינם מסייעים להם".

  הכלל: יזם ורוב אינם יכולים לבחור באופן סלקטיבי על אילו מסמכים להסתמך. עליהם לפעול על בסיס תמונה עובדתית ומשפטית עקבית.

פגיעה קניינית מהותית כסירוב סביר

לבסוף, פסק הדין קובע כי התוצאה של התכנית הפגומה – כפיית פיצול דירתם של הנתבעים לשתי יחידות נפרדות – מהווה "פגיעה קניינית מהותית" המצדיקה את סירובם. המפקחת קבעה כי "גריעת שטח מדירה מהווה פגיעה קניינית, גם אם במקביל מתווסף לדירה שטח אחר… למעשה לא מדובר באותה דירה שנרכשה על ידם לפני שנים רבות בהתאם לצרכיהם".

היא מדגישה כי זכותם של הנתבעים "להמשיך ולגור בדירתם, במצב שלא יפחת ממצבה הקיים, מבלי שיאלצו למכור אותה בשל הטבות שיכולות לצמוח מהתכנון הקיים ליתר בעלי הדירות, גוברת על זכותם של התובעים לקבל את ההטבות שיכולות לצמוח להם מפגיעה בזכות זו". בכך, פסק הדין משרטט קו אדום ברור: פרויקט התחדשות עירונית אינו יכול להתבצע על ידי פגיעה ישירה ומהותית בליבת זכות הקניין של המיעוט, גם אם הדבר משרת את האינטרס הכלכלי של הרוב ושל היזם.

פרשת סונינו נ' סמדג'ה היא סיפור אזהרה חשוב לכל העוסקים בהתחדשות עירונית. היא מדגישה את חשיבותה של עבודת הכנה יסודית ואת החובה לבסס פרויקטים על תשתית עובדתית ומשפטית איתנה. ניסיון "לעגל פינות" ולהסתמך על מסמכים תכנוניים ישנים ולא רלוונטיים, במיוחד כאשר הם עומדים בסתירה למרשם המקרקעין, הוא מתכון בטוח לסכסוכים משפטיים ולכישלון. פסק הדין מחזק את מעמדו של הרישום בטאבו כבסיס לקביעת זכויות, ומבהיר כי בתי המשפט לא יאפשרו ליזמים ולרוב הדיירים לנצל סתירות ופערי מידע כדי לפגוע באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט. המסר הוא ברור: לפני שמתחילים לתכנן, יש לוודא שהמפה תואמת את השטח. התחדשות עירונית מוצלחת יכולה לצמוח רק על קרקע של ודאות קניינית וכיבוד הדדי של זכויות.

מאמר זה מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה של בעיה דומה, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ המותאם לנסיבותיכם האישיות.