דייר ותיק אינו דייר מוגן – האתגרים הייחודיים של פינוי דיירים שאינם בעלים – עו"ד מיכאל דבורין ועו"ד אורי ליקר
בשיח הציבורי והמשפטי על התחדשות עירונית, רוב תשומת הלב מופנית לבעלי הדירות. אולם, בבניינים ישנים רבים מתגוררים גם דיירים שאינם בעלים – שוכרים בשכירות חופשית, ולעיתים, דיירים ותיקים במיוחד, המתגוררים בנכס עשרות שנים מכוח הסדרים היסטוריים עם חברות דיור ציבורי כמו עמידר. דיירים אלה, אף שאינם בעלי זכויות קנייניות, רואים בדירה את ביתם לכל דבר, והליך של פינוי ובינוי מהווה עבורם איום קיומי וטלטלה קשה לא פחות מאשר עבור בעלי הדירות.
בעוד שהחוק מעניק הגנות מקיפות לדיירים מוגנים, מעמדם של דיירים ותיקים שאינם מוגנים הוא סוגיה מורכבת יותר, המצריכה איזון עדין בין זכויות הקניין של בעלי הדירה (המעוניינים לממש את הפרויקט) לבין זכויותיו של הדייר למגורים יציבים והוגנים. החלטת הממונה על פניות דיירים בפנייה מס' 347 (מתחם האצ"ל 22-26, קרית ים), שופכת אור על סוגיה רגישה זו. ההחלטה מדגימה את חובת תום הלב המוגברת המוטלת על בעל הדירה כלפי דייר ותיק במיוחד, את הסטנדרטים הנדרשים להצעת דיור חלופי הולם, ומבהירה את הגבולות שבהם גם סירובו של דייר ותיק עלול להיחשב כבלתי סביר. מאמר זה ינתח את ההחלטה כדי לעמוד על הזכויות והחובות ההדדיות במערכת היחסים המשולשת שבין בעל הדירה, הדייר הוותיק והיזם, במציאות המורכבת של פינוי-בינוי.
הבחנה חדה: דייר ותיק אינו דייר מוגן
הנקודה המשפטית הראשונה והחשובה ביותר שההחלטה מבהירה היא ההבחנה בין "דיירות מוגנת" לבין "שכירות ארוכת שנים". הפונה במקרה זה, דייר המתגורר בדירה למעלה מ-40 שנה, טען כי יש לראות בו דייר מוגן ועל כן הוא זכאי להגנות המלאות של חוק הגנת הדייר. הממונה על פניות דיירים דחה טענה זו וקבע כי על אף הוותק הרב, מעמדו של הפונה הוא של שוכר בשכירות חופשית.
הקביעה התבססה על ניתוח חוזה השכירות המקורי מול עמידר, אשר ציין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא יחול, ועל כך שהפונה לא שילם דמי מפתח, שהם תנאי הכרחי ליצירת דיירות מוגנת. הממונה קבע כי "אורך תקופת השכירות, כשלעצמו, אינו הופך את השוכר לדייר מוגן". קביעה זו היא קריטית, מכיוון שהיא מציבה את הדייר בעמדת פתיחה משפטית נחותה יותר. שלא כמו דייר מוגן, שניתן לפנותו רק בעילות מוגדרות ותמורת "סידור חלוף" קבוע, את השוכר החופשי ניתן לפנות, עקרונית, בתום תקופת החוזה, בהתאם לתנאיו. אולם, כפי שמבהירה ההחלטה, כאן לא נגמר הסיפור.
חובת תום הלב המוגברת כלפי שוכר ותיק
אף שנקבע כי לא מדובר בדיירות מוגנת, הממונה קובע כי לא ניתן להתעלם מהעובדה שהפונה מתגורר בדירה ברציפות מאז שנת 1980. ותק כה משמעותי יוצר ציפייה לגיטימית להמשך המגורים, ומטיל על בעל הדירה (במקרה זה, עמידר) חובת תום לב מוגברת.
במקרה הנדון, בעלת הדירה (עמידר) חתמה על הסכם פינוי ובינוי עם היזם, ולאחר מכן הציעה לפונה שלוש חלופות:
- רכישת דירת התמורה החדשה בתנאים מועדפים.
- שכירת דירת התמורה החדשה בשכירות ארוכת טווח.
- קבלת פיצוי כספי לצורך סיום יחסי השכירות.
הפונה סירב לכל ההצעות ודרש לקבל דיור חלופי קבוע, בבעלותו המלאה, במימון המדינה, כתנאי לפינוי. הממונה קבע כי דרישה זו היא מופרזת וחסרת בסיס משפטי. זכותו של הפונה היא לפתרון דיור הולם, לא לקבל דירה במתנה. "זכותם של הפונים היא להמשך יחסי השכירות בתנאים דומים לתנאים הקיימים כיום… אין הם זכאים לקבל בעלות בדירה".
עם זאת, הממונה מתח ביקורת על הצעותיה של עמידר וקבע כי הן אינן עומדות בחובת תום הלב המוגברת.
- הצעה לרכישה: ההצעה לרכוש את הדירה החדשה הייתה מעורפלת, לא כללה מחיר נקוב, ולא הובהר האם היא מביאה בחשבון את זכויותיו של הפונה כדייר ותיק.
- הצעה לשכירות: ההצעה לשכור את הדירה החדשה הייתה כפופה ל"תנאי השוק", מבלי להבטיח שהשכירות תהיה בתנאים דומים לתנאי השכירות הנוכחיים.
- הצעת פיצוי: ההצעה לפיצוי כספי הייתה כללית, ללא ציון סכום, ולא אפשרה לפונה להעריך האם מדובר בפיצוי הולם שיאפשר לו למצוא פתרון דיור חלופי.
הפתרון הראוי: קונקרטיזציה של החלופות
על רקע זה, ההחלטה אינה מקבלת את עמדת הפונה, אך גם אינה מאשרת את התנהלות בעלת הדירה. תחת זאת, היא מתווה "מפת דרכים" לפתרון הוגן, המחייב את בעלת הדירה להפוך את הצעותיה לקונקרטיות, מדידות ושקופות:
- קביעת שווי הזכויות: הממונה קובע כי יש למנות שמאי מוסכם שיעריך את "שווי זכויותיו של הפונה כשוכר לטווח ארוך בדירה". שווי זה צריך לשקף את ההפרש בין דמי השכירות המופחתים שהוא משלם כיום לבין דמי שכירות ריאליים בשוק החופשי, מהוון לתקופה ארוכה. שומה זו תהווה בסיס אובייקטיבי לבחינת הוגנות החלופות.
- קונקרטיזציה של הצעת הרכישה: על עמידר להציע לפונה לרכוש את דירת התמורה החדשה במחיר השוק שלה, בניכוי שווי זכויות השכירות שלו, כפי שייקבע על ידי השמאי. הצעה כזו מכירה בערך הכלכלי של זכות השכירות ארוכת הטווח של הפונה.
- קונקרטיזציה של הצעת השכירות: על עמידר להציע לפונה לשכור את דירת התמורה החדשה בשכירות ארוכת טווח, בתנאים ובדמי שכירות הדומים לתנאים הנוכחיים, בשינויים המחויבים.
- קונקרטיזציה של הצעת הפיצוי: על עמידר להציע לפונה פיצוי כספי הנגזר משווי זכויות השכירות שלו, כפי שייקבע על ידי השמאי.
בכך, ההחלטה יוצרת מנגנון המאזן בין האינטרסים. היא אינה מקנה לפונה זכויות קנייניות שאין לו, אך היא מכריחה את בעלת הדירה לתרגם את זכויות השכירות שלו לערך כלכלי מוחשי, ולהציע לו חלופות ברורות והוגנות המבוססות על ערך זה.
לסיכום – פרשת מתחם האצ"ל מדגישה את מעמדם הייחודי והרגיש של דיירים ותיקים שאינם דיירים מוגנים. ההחלטה מבהירה כי אף שאין להם זכות קניינית בנכס, הוותק הרב מקנה להם זכות לדיור יציב והוגן, ומטיל על בעלי הנכס חובת תום לב מוגברת. חובה זו אינה מאפשרת להציע לדייר הצעות כלליות וערטילאיות, אלא מחייבת הצגת חלופות קונקרטיות, מדידות ושקופות, המבוססות על הערכה מקצועית של שווי זכויות השכירות שלו. דייר ותיק אינו יכול לסכל פרויקט בדרישה לקבל בעלות על נכס, אך מנגד, בעל הדירה אינו יכול להתעלם מזכויותיו ומהציפייה הלגיטימית שנוצרה במשך עשרות שנים. ההחלטה סוללת דרך ביניים, המכירה בערך הכלכלי של הוותק ומבטיחה שהדייר הוותיק לא ייזרק לרחוב, אלא יקבל פתרון דיור הולם שיאפשר לו להמשיך את חייו בכבוד, גם לאחר שהבניין הישן יהפוך למגדל חדש.
מאמר זה מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה של בעיה דומה, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ המותאם לנסיבותיכם האישיות.
