הדייר הסרבן "המשודרג": כשההתנגדות נובעת מבנייה בלתי חוקית וטענות לקיפוח – עו"ד מיכאל דבורין ועו"ד אורי ליקר

תביעת "הדייר הסרבן" הפכה לכלי מרכזי בארגז הכלים המשפטי לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. אולם, בעוד שהחוק נועד במקורו להתמודד עם סרבנות קלאסית שמקורה בסחטנות או בהתנגדות עקרונית בלתי מבוססת, המציאות בשטח מורכבת הרבה יותר. יותר ויותר, בתי המשפט נדרשים להתמודד עם סרבנות "משודרגת" – התנגדות הנשענת על טענות מורכבות של פגיעה קניינית, קיפוח ואפליה, שלעיתים קרובות שזורות בסוגיית הבנייה הבלתי חוקית שביצעו אותם דיירים לאורך השנים. דיירים אלה טוענים כי התמורה המוצעת להם אינה הוגנת, משום שאינה מביאה בחשבון את מלוא שטח דירתם בפועל, הכולל את התוספות הלא חוקיות, וכי דיירים אחרים, שלכאורה נמצאים במצב דומה, זוכים ליחס מועדף.

שני פסקי דין מרכזיים, נילי ניר נ' אורי שעשע (ת"א 49303-10-20) ואיצקוביץ נ' נווה (ת"א 63837-03-22), צוללים לעומקן של טענות אלו ומספקים תמונה ברורה של האופן שבו מערכת המשפט מנתחת ומכריעה בהן. ניתוחם המשותף חושף גישה עקבית ובלתי מתפשרת: בית המשפט לא ייתן ידו להכשרת עבירות בנייה דרך דלת האחורית של דיני הסרבנות, ויבחן את טענות הקיפוח והאפליה בכלים אובייקטיביים וקפדניים. מאמר זה ינתח את פסקי הדין כדי להבהיר מהו מעמדה של בנייה בלתי חוקית בחישוב התמורות, מהו הנטל המוטל על דייר הטוען לאפליה, ומדוע, בסופו של יום, טובת הפרויקט והאינטרס הציבורי גוברים על ניסיונות להשיג "פרס" על עבירות בנייה.

הדילמה המרכזית: האם עבירת בנייה מקנה זכויות?

בליבת שתי הפרשות עומדת אותה שאלה: האם דייר שבנה תוספת לדירתו ללא היתר זכאי לקבל תמורה המשקפת את השטח הנוסף? התשובה של בתי המשפט, בשני המקרים, היא שלילית באופן חד-משמעי.

בפרשת נילי ניר, הדיירת הסרבנית, גב' שעשע, הרחיבה את דירתה באופן משמעותי ללא היתר. היא טענה כי סירובה לחתום על הסכם הפינוי-בינוי הוא סביר, משום שהיזם מציע לה תמורה המבוססת על שטח דירתה המקורי בלבד, ומתעלם מההשקעה ומהשטח הנוסף שיצרה. בית המש פט דחה את הטענה וקבע כי "לא ניתן להכשיר, ובוודאי שלא לתת פרס, באמצעות קבלת תמורות נוספות, בגין ביצוע עבירות בניה". נקבע כי הכרה בשטח הלא חוקי לצורך חישוב התמורות תהווה תמריץ שלילי, תעודד עבריינות בנייה ותפגע בשלטון החוק.

בית המשפט הדגיש כי העובדה שבעלי דירות אחרים, שלא ביצעו עבירות בנייה, יקבלו תמורה דומה לשלה (המבוססת על שטח דירתם החוקי), אינה מהווה אפליה, אלא יישום של עקרון השוויון המהותי. התייחסות שווה לשווים, ובהתאמה, התייחסות שונה למי שמצבו המשפטי שונה. במילים אחרות, דייר שהפר את החוק אינו "שווה" לדייר שומר חוק, ואינו יכול לצפות לקבל את אותן זכויות.

טענת האפליה: נטל ההוכחה מוטל על הסרבן

הנדבך השני בהגנתם של דיירים סרבנים הוא טענת הקיפוח – "דיירים אחרים קיבלו יותר". גם כאן, הפסיקה מציבה רף הוכחה גבוה, כפי שמודגם היטב בפרשת איצקוביץ נ' נווה. במקרה זה, הנתבעים הצביעו על שתי דירות שלטענתם קיבלו תמורות עודפות. בית המשפט לא הסתפק בטענה כללית, אלא דרש וביצע בחינה פרטנית של כל מקרה.

• מקרה א' – דירת המרפאה: נמצא כי אחת הדירות שימשה כמרפאת שיניים פעילה. בית המש פט קבע כי התמורה העודפת שניתנה לה הייתה סבירה ומוצדקת, שכן היא שיקפה את הצורך לפצות את בעלת המרפאה על עלויות העתקת העסק ואובדן המוניטין. לא מדובר היה ב"מתנה", אלא בשיפוי על נזק קונקרטי ומוכח.
• מקרה ב' – הדירה עם השטח המוצמד: נמצא כי לדירה השנייה היה שטח קרקע שהוצמד אליה כדין בטאבו. בית המש פט קבע כי גם כאן, השוני בתמורה נבע משוני מהותי בזכויות הקנייניות. בעל נכס בעל זכויות רבות יותר זכאי, מטבע הדברים, לתמורה גבוהה יותר.

בשני המקרים, בית המשפט קבע כי על הדייר הטוען לאפליה מוטל הנטל להוכיח כי מדובר בדיירים בעלי זכויות דומות לשלו, שקיבלו תמורה שונה ללא הצדקה עניינית. הנתבעים בפרשת איצקוביץ לא עמדו בנטל זה, שכן הוכח כי הדירות שעליהן הצביעו היו שונות מהותית מדירתם. הלקח ברור: טענת אפליה חייבת להיות מבוססת על השוואה בין תפוחים לתפוחים, ולא בין תפוחים לתפוזים.

שיקול הדעת השיפוטי: טובת הפרויקט מול אינטרס הפרט

בסופו של יום, גם כאשר מועלות טענות מורכבות, בית המש פט חוזר ומאזן בין האינטרסים המתנגשים. בפרשת נילי ניר, בית המש פט הדגיש את הנזק העצום שגורם סירובה של הנתבעת ל-151 המשפחות האחרות במתחם, הממתינות שנים לשיפור תנאי חייהן ולמיגון דירותיהן. "באיזון בין זכותה של הנתבעת לעמוד על סירובה… לבין זכותם של יתר בעלי הדירות לזכות בסביבת מגורים ראויה, בטוחה ואיכותית יותר… יש להעדיף את זכותם של יתר בעלי הדירות".

בית המש פט אף הלך צעד נוסף וקבע כי התעקשותה של הנתבעת לקבל תמורה מלאה עבור הבנייה הלא חוקית אינה רק בלתי סבירה, אלא עולה כדי חוסר תום לב. היא מנסה לנצל את כוח המיקוח שנוצר לה כמכשול האחרון בפני הפרויקט כדי להשיג רווח בלתי הוגן, שמקורו בעבירה. התנהלות כזו, קבע בית המש פט, היא בדיוק מסוג ההתנהגויות שהחוק נועד למנוע.

פסקי הדין בעניין נילי ניר ואיצקוביץ מבהירים את גבולות הגזרה של הגנת "הדייר הסרבן". הם קובעים כי המערכת המשפטית לא תיתן יד לניסיונות להשתמש בהליך הסרבנות כדי להכשיר בנייה בלתי חוקית או כדי לטעון טענות אפליה חסרות בסיס. המסר העולה מהפסיקה הוא חד וברור:

• בנייה בלתי חוקית אינה מקנה זכויות: תמורות בפרויקט התחדשות עירונית יחושבו על בסיס השטח החוקי והרשום של הדירה בלבד. דייר שבנה ללא היתר לא יהיה זכאי לתמורה בגין השטח הנוסף.
• הטוען לאפליה – עליו הראיה: דייר הטוען כי הופלה לרעה חייב להוכיח כי דיירים אחרים, בעלי זכויות זהות לשלו, קיבלו תמורה עודפת ללא כל הצדקה עניינית.
• אינטרס הרוב גובר: בסופו של יום, בית המש פט יאזן בין זכויות הפרט לטובת הכלל, ויעדיף את קידום הפרויקט והאינטרס הציבורי על פני התנגדות של יחיד המבוססת על שיקולים פסולים או בלתי סבירים.

פסיקות אלו מחזקות את הוודאות המשפטית בשוק ההתחדשות העירונית ומבהירות הן לדיירים והן ליזמים את כללי המשחק. הן מסמנות כי הדרך לקידום פרויקטים עוברת דרך משא ומתן הוגן המבוסס על זכויות חוקיות, ולא דרך ניסיונות לעשות רווח מעבירות בנייה.

מאמר זה מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה של בעיה דומה, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ המותאם לנסיבותיכם האישיות.