"מרוץ הסמכויות" בהתחדשות עירונית – עו"ד מיכאל דבורין ועו"ד אורי ליקר
ההתחדשות העירונית בישראל מתנהלת תחת שתי מטריות חקיקתיות עיקריות: חוק החיזוק (תמ"א 38) וחוק פינוי ובינוי. אף ששני החוקים נועדו לקדם מטרה דומה של חידוש המרקם הבנוי, הם קובעים הסדרים שונים, דרישות רוב שונות, וחשוב מכל – פורום שיפוטי שונה להכרעה בסכסוכים. בעוד שסכסוכים הנוגעים לפרויקטים של תמ"א 38 נדונים בפני המפקח על רישום המקרקעין, תביעות הנוגעות לפרויקטים של פינוי-בינוי נדונות בבתי המשפט (השלום או המחוזי, בהתאם לסעד הנתבע).
חלוקת סמכויות זו, שנובעת מההבדלים במהות העסקאות, יוצרת לעיתים "מרוץ סמכויות" ומעלה שאלות מורכבות לגבי הגדרת הפרויקט והערכאה המוסמכת לדון בו. מה קורה כאשר פרויקט, המוגדר על ידי יוזמיו כ"תמ"א 38/2" (הריסה ובנייה), הוא למעשה פרויקט פינוי-בינוי לכל דבר ועניין? האם ניתן "להלביש" על פרויקט פינוי-בינוי מובהק כסות של תמ"א 38 כדי ליהנות מהליכים מהירים יותר בפני המפקח? פסק דינו של השופט רון גולדשטיין בפרשת קרן אור נ' באבו (ת"א 65124-12-22), בו נמחקה על הסף תביעה שהוגשה בפניו בטענה לחוסר סמכות עניינית, מספק תשובה ברורה לשאלות אלו ומשרטט את קו הגבול בין שני המסלולים. מאמר זה ינתח את פסק הדין כדי להבהיר את ההבדלים המהותיים בין שני סוגי הפרויקטים, את מבחן הסעד לקביעת הסמכות, ואת החשיבות הקריטית של פנייה לערכאה הנכונה.
ההבדל המהותי: שינוי יחידה רישומית מול מכירת זכויות
בבסיס חלוקת הסמכויות עומד הבדל מהותי בין שני סוגי העסקאות.
- פרויקט תמ"א 38 (חיזוק או הריסה ובנייה): במהותו, זהו פרויקט המתבצע בתוך הבית המשותף הקיים. בעלי הדירות אינם מוכרים את זכויותיהם, אלא מסכימים לביצוע עבודות ברכוש המשותף. בתמורה להסכמתם, היזם מחזק את הבניין ו/או בונה אותו מחדש, ובתמורה מקבל זכויות לבניית דירות נוספות על גבי הרכוש המשותף (לרוב על הגג). הבעלות של הדיירים המקוריים נשמרת, והם חוזרים לאותה יחידה רישומית (גם אם היא משודרגת). סכסוכים הנוגעים לעבודות ברכוש המשותף הם בסמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין.
- פרויקט פינוי-בינוי: זוהי עסקה שונה לחלוטין. במתווה זה, בעלי הדירות מוכרים את מלוא זכויותיהם (הדירה והחלק ברכוש המשותף) ליזם. היזם, שהופך לבעלים של הקרקע כולה, הורס את הבניינים הישנים ומקים פרויקט חדש לחלוטין. בעלי הדירות מקבלים בתמורה דירה חדשה בפרויקט, אך זוהי יחידה רישומית חדשה ושונה מזו שהייתה להם. במהותה, זוהי עסקת מכר מקרקעין מורכבת. תביעות לאכיפת הסכמי מכר מקרקעין הן בסמכותו של בית המשפט המחוזי.
פרשת קרן אור: "תמ"א 38/2" שהיא פינוי-בינוי
במקרה שנדון בפני השופט גולדשטיין, הוגשה לבית משפט השלום תביעת אכיפה נגד דיירות סרבניות. התובעים טענו כי מדובר בפרויקט תמ"א 38/2, אך הגדירו את הפרויקט בכתב התביעה ככזה המבוצע "במתכונת של 'פינוי-בינוי'". הם ביקשו מבית המשפט לאכוף את העסקה על הנתבעות מכוח חוק פינוי ובינוי.
השופט גולדשטיין זיהה מיד את הסתירה הפנימית ואת בעיית הסמכות. הוא קבע כי הסעד המבוקש – אכיפת העסקה ומינוי כונס נכסים שיחתום בשם הסרבניות – הוא סעד של אכיפת מכר זכויות במקרקעין. "המשמעות האופרטיבית של סעד הניתן… הינה הכרעה בזכות הבעלות של הדייר המסרב: …תתקבל התביעה, יילקחו ממנו באופן כפוי זכויותיו במקרקעין… ויועברו ליזם". סעד כזה, קבע השופט, אינו נוגע ל"חזקה או שימוש" במקרקעין (שבסמכות השלום), אלא לבעלות עצמה, ולכן הוא מצוי בסמכותו הייחודית של בית המשפט המחוזי .
השופט הדגיש כי העובדה שהפרויקט מכונה "תמ"א 38/2" אינה משנה את מהותו המשפטית. מרגע שהתובעים עצמם הגדירו אותו כפרויקט פינוי-בינוי וביקשו סעד מכוח חוק פינוי ובינוי, הם כפופים לכללי הסמכות החלים על חוק זה.
התוצאה: מחיקה על הסף ולקח חשוב
התוצאה של הטעות הפרוצדורלית הייתה מחיקת התביעה על הסף מחוסר סמכות עניינית. השופט קבע כי מאחר שההליך נמצא בשלביו המוקדמים, אין טעם להעבירו למחוזי, ויש למחוק אותו ולאפשר לתובעים להגישו מחדש בערכאה הנכונה . פסק הדין מדגיש כי סמכות עניינית היא תנאי בלעדיו אין, ובית המשפט מחויב לבדוק אותה ביוזמתו.
הלקח העולה מפסק הדין הוא קריטי עבור יזמים ועורכי דין:
- הגדירו נכון את הפרויקט: לפני הגשת תביעה, יש לאפיין במדויק את מהות העסקה. האם מדובר בשינויים ברכוש המשותף (תמ"א 38 קלאסית), או במכירת זכויות ליזם (פינוי-בינוי)? הכותרת אינה קובעת, אלא המהות הכלכלית והמשפטית של העסקה.
- בחרו את החוק הנכון: לכל מסלול יש חוק משלו. אם מדובר בפרויקט תמ"א 38, יש לפעול לפי חוק החיזוק ולהגיש את התביעה למפקח על רישום המקרקעין. אם מדובר בפינוי-בינוי, יש לפעול לפי חוק פינוי ובינוי.
- בחרו את הערכאה הנכונה: לאחר בחירת החוק, יש לבחור את הערכאה המתאימה לסעד המבוקש. תביעת אכיפה לפי חוק פינוי ובינוי תמיד תוגש לבית המשפט המחוזי. ניסיון להגישה בערכאה אחרת יוביל לדחייתה.
סיכום
"מרוץ הסמכויות" הוא היבט פרוצדורלי, אך בעל השלכות מהותיות עצומות. טעות בבחירת הערכאה עלולה לעלות בזמן יקר, בכסף רב, ולעכב פרויקטים חיוניים. פסק הדין בפרשת קרן אור נ' באבו מספק בהירות נחוצה ומדגיש את חשיבות ההבחנה המהותית בין פרויקטים של תמ"א 38 לבין מיזמי פינוי-בינוי. הוא מבהיר כי המערכת המשפטית לא תאפשר "ערבוב תחומים" או ניסיונות לעקוף את כללי הסמכות. על יזמים ודיירים כאחד להבין את מפת הדרכים המשפטית, לבחור את המסלול הנכון, ולפנות לערכאה המוסמכת. רק כך ניתן יהיה להבטיח שההליך המשפטי יהיה כלי יעיל לפתרון סכסוכים, ולא מכשול נוסף בדרך הארוכה להתחדשות עירונית.
