קימום מהריסות – זירת המאבק על זכויות בבניין שנהרס – עו"ד מיכאל דבורין ועו"ד אורי ליקר

רובם המכריע של הסכסוך המשפטיים בתחום ההתחדשות העירונית עוסק בבניינים ישנים אך עדיין עומדים על תילם. אולם, קיימים מקרים נדירים ודרמטיים יותר, שבהם הבניין כבר אינו קיים – הוא הוכרז כמבנה מסוכן, פונה מיושביו ונהרס, כולו או חלקו, בצו של הרשות המקומית. במצב טרגי זה, בעלי הדירות אינם מחזיקים עוד בנכס פיזי, אלא בזכויות קנייניות בקרקע ריקה, "עליה צומחים קוצים ודרדרים". סיטואציה ייחודית זו מציבה אתגר משפטי מורכב, שכן היא מפעילה סעיף חוק ייחודי וכמעט רדום – סעיף 60 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הדן בשיקום בית משותף שנהרס.

סעיף זה מעביר את כובד המשקל מההגנה על האוטונומיה של הדייר הבודד אל עבר הצורך הקיומי של הרוב לשקם את ביתם. הוא מאפשר לרוב מיוחס (בעלי 75% מהרכוש המשותף) לכפות על מיעüt מתנגד את הקמת הבניין מחדש, ואף את דרך המימון והביצוע של הפרויקט. פסק דינו המעמיק והמפורט של המפקח על רישום המקרקעין בפרשת קולנשר נ' רייז (תיק 128/11), העוסק בבניין ברחוב אושיסקין בתל אביב שפונה ונהרס חלקית, מהווה ניתוח מקיף ומכונן של סעיף 60 ושל הדילמות שהוא מעורר. פסק הדין מדגים כיצד בית המשפט מאזן בין זכות הקניין הקלאסית לבין המציאות החדשה שנוצרה, וכיצד הוא בוחן את "סבירות" החלטת הרוב לאור המציאות הכלכלית והחברתית בשטח. מאמר זה יצלול לעומק פסק הדין כדי להבין את עקרונות השיקום הכפוי, את גבולות ההתנגדות של המיעוט, ומדוע במקרים קיצוניים אלו, זכות הכלל לגור בביטחון גוברת על זכות הפרט למקסם את רווחיו הכלכליים.

המסגרת המשפטית: סעיף 60 ויציר הכלאיים של הבית המשותף

בניגוד לחוקי פינוי-בינוי ותמ"א 38, סעיף 60 לחוק המקרקעין אינו עוסק בהשבחה כלכלית, אלא בשיקום של אסון. הוא נועד למקרים חריגים שבהם הבית נהרס "מכל סיבה שהיא", בין אם כתוצאה מטיל אויב, רעידת אמה, או כשל הנדסי, כפי שקרה במקרה של הבניין באושיסקין. הסעיף קובע כי אם רוב של 75% מהרכוש המשותף ("המשקמים") החליט להקים את הבית מחדש, "ישא כל בעל דירה בהוצאות הכרוכות בכך לגבי דירתו, ובעלי כל הדירות ישתתפו בהוצאות הכרוכות בכך לגבי הרכוש המשותף" . סעיף 60(ב) אף מרחיק לכת וקובע כי אם בעל דירה מסרב, רשאי המפקח "לצוות עליו להעביר, תוך מועד שקבע, את זכותו בדירה לאדם אחר שיבחר בעל הדירה, ושיבוא במקומו בכל הנוגע לחובת ההקמה וההוצאות". ואם לא עשה כן, רשאי המפקח למנות אדם שיעשה זאת בשמו.

בפרשת קולנשר, המפקח מבסס את הכרעתו על פסק הדין המנחה של בית המשפט העליון ב"פרשת צודלר" (רע"א 7112/93), אשר קבע כי זכות הקניין בבית משותף אינה זכות קניין "קלאסית". היא "יצור כלאיים", שבו הבעלות הנפרדת בדירה כרוכה באופן בלתי נפרד בבעלות המשותפת ברכוש המשותף. הרוכש דירה בבית משותף, כך נקבע, "הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו". תפיסה זו מקבלת משנה תוקף כאשר הבית נהרס. במצב זה, קובע בית המשפט, ההסדר של שיקום כפוי "אינו נגזר… מזכות הקניין הקלאסית", אלא "נותן יתר משקל לשיקולים שהם לבר-קנייניים קלאסיים". כלומר, האינטרס החברתי בשיקום הבית ובמתן קורת גג לדיירים גובר על זכותו של המיעוט להתנגד.

מבחן "הבעלים הסביר": האם ניתן לכפות עסקת קומבינציה?

השאלה המרכזית בפרשת קולנשר לא הייתה עצם הצורך בשיקום – על כך הסכימו כל הצדדים – אלא דרך השיקום. הרוב (80.5% מהרכוש המשותף) בחר בביצוע עסקת קומבינציה עם יזם, שבמסגרתה יקבלו הדיירים דירות חדשות בבניין שיוקם, והיזם יקבל את יתר הדירות. הנתבעים, משפחת רייז, התנגדו למתווה זה ודרשו לבצע את הפרויקט ב"בנייה עצמית" או בעסקה משולבת שתאפשר להם לקבל את חלקם היחסי המלא בזכויות הבנייה שנוספו בתב"ע החדשה.

המפקח דחה את טענת רייז כי לא ניתן לכפות עליהם עסקת קומבינציה. הוא קבע, בהסתמך על פרשת צודלר, כי סעיף 60 הוא "הסדר כפוי, וכשם שכפוי הוא מעיקרו לעניין הקמתו מחדש של בית, כן יהיה הוא כפוי לעניין הדרך שבה ייבנה הבית" . נקודת המבחן אינה מהי הדרך הרווחית ביותר, אלא מהי ההחלטה הראויה של "בעלים סביר" בנסיבות העניין.

במקרה זה, הוכח כי חלופת הבנייה העצמית, אף שהיא ככל הנראה כדאית יותר על הנייר, אינה ישימה במציאות. רוב בעלי הדירות היו חסרי יכולת כלכלית לממן בנייה עצמית, וחלקם אף היו תחת עיקולים ולא יכלו לקבל מימון בנקאי . לכן, החלטת הרוב לבחור בעסקת קומבינציה, המאפשרת את שיקום הבית ללא צורך בהוצאת כספים מכיסם של הדיירים, הייתה החלטה סבירה, הגיונית והכרחית.

יתרה מכך, המפקח דחה את טענת רייז כי ניתן היה לבצע עסקה משולבת. רייז לא הצליחו להוכיח כי ישנה היתכנות תכנונית או כלכלית למהלך כזה, ולא הציגו ולו הצעה קונקרטית אחת מיזם שהסכים לכך. למעשה, העדויות הראו כי בשל זכויות הבנייה המצומצמות יחסית, גם עסקת הקומבינציה הרגילה הייתה גבולית מבחינה כלכלית. בנסיבות אלה, התעקשותם של רייז על חלופות תיאורטיות ובלתי ישימות נתפסה כחוסר תום לב, שנועד לעכב את הפרויקט ולשרת את האינטרס הכלכלי הצר שלהם, על חשבון סבלם המתמשך של שאר הדיירים, שנותרו ללא קורת גג במשך למעלה מעשור.

זכות הסירוב מול חובת תום הלב

פסק הדין מדגים כיצד התנהלותו של הדייר המתנגד נבחנת לאורך כל הדרך. התנהלותם של רייז, כפי שהיא מתוארת בפסק הדין, הייתה רצופה סתירות ושינויי עמדות. בתחילה הצביעו בעד עסקת קומבינציה, לאחר מכן חזרו בהם ודרשו בנייה עצמית, ובהמשך, באסיפת דיירים מכרעת, הסכימו פה אחד למתווה הקומבינציה ואף קיבלו אופציה להיכנס בנעלי היזם בתנאים זהים, אך חזרו בהם וניסו לשנות את תנאי ההסכם . התנהלות זו, יחד עם הגשת בקשה לפירוק השיתוף במקביל לניהול המשא ומתן, חיזקה את מסקנת המפקח כי מדובר בהתנהלות חסרת תום לב שנועדה למנוע את שיקום הבית.

סיכום

פרשת הבניין ההרוס באושיסקין מספקת הצצה נדירה לאחד המצבים הקיצוניים והטעונים ביותר בדיני הבתים המשותפים. פסק הדין מבהיר כי במקום שבו נהרס בית, מאזן הזכויות משתנה באופן דרמטי. זכותו של הרוב לשוב ולקומם את ביתו גוברת על זכותו של המיעוט להתנגד, במיוחד כאשר ההתנגדות מבוססת על שיקולים כלכליים צרים ועל חלופות שאינן ישימות במציאות. סעיף 60 לחוק המקרקעין אינו מאפשר רק לכפות את עצם הבנייה, אלא גם את דרך הבנייה הסבירה והמעשית ביותר בנסיבות העניין, לרבות עסקת קומבינציה. המסר העולה מפסק הדין הוא כי במצב של אסון משותף, נדרשת סולידריות, ובית המשפט לא יאפשר למיעוט להכשיל פתרון סביר עבור הרוב, ולהותיר אותו ללא קורת גג, רק כדי למקסם את רווחיו האישיים.

מאמר זה מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה של בעיה דומה, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ המותאם לנסיבותיכם האישיות.