אנטומיה של "סירוב בלתי סביר" – התירוצים שבתי המשפט דוחים, והגבולות שבהם הם מכירים – עו"ד מיכאל דבורין ועו"ד אורי ליקר

המונח "דייר סרבן" הפך למטבע לשון שגור בשיח ההתחדשות העירונית, ולעיתים קרובות הוא נושא קונוטציה שלילית של אדם אנוכי המעכב פרויקט לטובת הכלל. חוק פינוי ובינוי וחוק החיזוק (תמ"א 38) אכן מעניקים לרוב בעלי הדירות את הכוח להתגבר על התנגדות המיעוט, אך זאת רק בתנאי שסירובו של המתנגד יוכר על ידי בית המשפט כ"בלתי סביר". השאלה מה הופך סירוב לבלתי סביר היא, אם כן, שאלת המפתח המכריעה את גורלם של פרויקטים רבים.

בעוד שכל מקרה נדון לגופו, ניתוח של פסיקות עדכניות מאפשר לשרטט קווים מנחים ברורים ולבנות מעין "אנטומיה" של הסירוב. ניתן לראות כי בתי המשפט והמפקחים על רישום מקרקעין פיתחו גישה עקבית ופרגמטית, הדוחה טענות סובייקטיביות ובלתי מבוססות, אך מכירה ומגנה על דיירים כאשר נגרמת להם פגיעה קניינית מהותית או כאשר צרכיהם המיוחדים אינם זוכים למענה. מאמר זה ינתח באופן שיטתי את סוגי התירוצים הנפוצים המועלים על ידי דיירים מתנגדים, וידגים, באמצעות פסקי הדין בפרשות איצקוביץ נ' נווה, סונינו נ' סמדג'ה, וזיסקינד נ' קתוע, מתי טענות אלו יידחו, ומתי הן מהוות הגנה לגיטימית.

קטגוריה 1: טענות כלכליות ומסחריות – מבחן האובייקטיביות

הטענות הנפוצות ביותר המועלות על ידי דיירים סרבנים נוגעות לכדאיות הכלכלית של העסקה. פסק הדין המקיף בפרשת איצקוביץ נ' נווה (ת"א 63837-03-22) מדגים היטב כיצד בית המשפט בוחן טענות אלו בכלים אובייקטיביים.

• הטענה: "הפרויקט לא כלכלי ועלול להיכשל". הנתבעים טענו כי הרווח היזמי נמוך מדי, וקיים חשש שהפרויקט ייתקע. בית המשפט דחה טענה זו באופן נחרץ, תוך שהוא מסתמך על ראיות חיצוניות ואובייקטיביות: חוות דעת שמאיות מקצועיות שהראו רווחיות סבירה (16%-17.2%); אישור התכנית על ידי כל הגורמים המקצועיים בעירייה; והעובדה שהפרויקט יזכה לליווי בנקאי, הכולל בדיקת נאותות פיננסית מצד הבנק. הכלל: טענות סובייקטיביות לגבי כדאיות כלכלית יידחו כאשר הן עומדות בסתירה לנתונים מקצועיים ולחותמת הכשרות של הגופים המלווים את הפרויקט.
• הטענה: "התמורות אינן שוויוניות". הנתבעים הצביעו על דיירים שקיבלו, לטענתם, תמורות עודפות. בית המשפט ביצע בחינה פרטנית ומצא כי השוני בתמורות נבע משוני מהותי בנכסים המקוריים (דירה ששימשה כמרפאה, דירה עם שטח מוצמד). הכלל: שוויון מהותי אינו זהות מוחלטת. כל עוד השוני בתמורה מוצדק עניינית ונובע ממאפיינים ייחודיים של הנכסים, לא מדובר באפליה פסולה, והסירוב על בסיס זה אינו סביר.

קטגוריה 2: טענות הנוגעות לנסיבות אישיות – מבחן האיזון וההגינות

החוק מכיר בכך ש"נסיבות אישיות מיוחדות" יכולות להצדיק סירוב. המקרה של דיירים עם מוגבלות הוא הדוגמה המובהקת. פסק הדין בפרשת זיסקינד נ' קתוע (תיק 5/850/2019) מבהיר כיצד בית המשפט מאזן בין ההגנה על צרכים אלו לבין עקרון השוויון היחסי.

• הטענה: "הפתרון המוצע אינו תואם את מגבלותיי". הנתבעת, אישה נכה המתניידת בכיסא גלגלים, דרשה לקבל דירת קרקע או דירה בעלת שווי גבוה במיוחד שיאפשר לה לרכוש דירת קרקע. בית המשפט הכיר באופן מלא במוגבלותה כ"נסיבה מיוחדת" המחייבת התייחסות. נקבע כי זכותה הבסיסית היא לקבל דיור חלופי מונגש ודירת תמורה מותאמת באופן מלא לצרכיה .

  הכלל: סירוב של דייר עם מוגבלות הוא סביר כל עוד לא הוצע לו פתרון דיור (זמני וקבוע) המותאם באופן מלא לצרכיו.

• הגבול: צרכים מיוחדים אינם עילה לתמורה עודפת בלתי סבירה. באותו מקרה, לאחר שהוצע לנתבעת פתרון של דירה מונגשת בקומה גבוהה, היא המשיכה להתנגד ודרשה דירה יוקרתית יותר. כאן קבע המפקח את הגבול. הוא פסק כי ההגנה המיוחדת נועדה לתת מענה לצרכים הנובעים מהמוגבלות, אך היא אינה מקנה זכות לקבל תמורה העולה באופן משמעותי על זו של דיירים אחרים בעלי זכויות קנייניות גדולות יותר.

  הכלל: מרגע שניתן מענה פונקציונלי והולם לצרכיו המיוחדים של הדייר, סירובו להסכים ודרישתו לתמורות עודפות שאינן קשורות ישירות למגבלה, הופכים לבלתי סבירים .

קטגוריה 3: פגיעה קניינית מהותית – הקו האדום של הרוב

האם ייתכן מצב שבו פרויקט שאושר על ידי רשויות התכנון וזוכה לתמיכת רוב מוחלט של הדיירים, עדיין ייבלם על ידי בית המשפט? פסק הדין בפרשת סונינו נ' סמדג'ה (תיק 3/2022) מוכיח שהתשובה היא כן, ומשרטט את הקו האדום שגם הרוב אינו יכול לחצות.

• הטענה: "התכנית פוגעת פיזית במהות הנכס שלי". במקרה יוצא דופן זה, התובעים והיזם ביססו את תכנית התמ"א על היתר בנייה ישן ולא רלוונטי, שאינו תואם את המצב הרשום והקיים. התוצאה התכנונית של מהלך זה הייתה שדירתם היחידה והגדולה של הנתבעים "פוצלה" על הנייר לשתי יחידות דיור נפרדות וקטנות.
• הכרעת המפקח: זהו סירוב סביר. המפקח קבע כי כפיית פתרון כזה על הנתבעים מהווה "פגיעה קניינית מהותית". הוא הבהיר כי גם אם השווי הכלכלי של שתי הדירות הקטנות עשוי להיות גבוה משווי הדירה הגדולה, אין בכך כדי לרפא את הפגיעה. זכותם של הנתבעים להמשיך ולהחזיק בדירתם כיחידה אחת, כפי שרכשו אותה וכפי שהיא רשומה כדין, גוברת על רצון הרוב למקסם את רווחיו באמצעות תכסיס תכנוני.

  הכלל: בניגוד לטענות כלכליות הניתנות לאיזון ופיצוי, פגיעה פיזית במהות הנכס (כמו חלוקתו הכפויה) היא פגיעה גרעינית בזכות הקניין, המצדיקה סירוב והופכת אותו לסביר . בית המשפט לא יאשר תכנית המיטיבה עם הרוב על ידי גרימת נזק קנייני ישיר ובלתי הפיך למיעוט.

לסיכום הפסיקה העדכנית משרטטת תמונה ברורה ומאוזנת של סוגיית הסירוב בהתחדשות עירונית. בית המשפט לא ייתן ידו לסרבנות המבוססת על טענות סובייקטיביות, חששות כלכליים בלתי מבוססים, או ניסיונות סחטניים להשגת תמורות עודפות. הוא יבחן את טענות הסרבן בכלים אובייקטיביים, יסתמך על חוות דעת מקצועיות, וייתן משקל רב להסכמת הרוב כאינדיקציה לסבירות העסקה. מנגד, בית המשפט משמש גם כמגן האחרון של המיעוט. הוא לא יאשר פרויקט, גם אם הוא זוכה לתמיכה רחבה, אם יוברר כי הוא גורם לדייר המתנגד פגיעה קניינית ישירה ומהותית, או אם צרכיו המיוחדים והמוכרים בדין אינם זוכים למענה הולם. בכך, מעצבת הפסיקה את דמותה של ההתחדשות העירונית כתהליך המקדם את טובת הכלל, אך עושה זאת תוך שמירה על כבודו וקניינו של הפרט.

מאמר זה מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. בכל מקרה של בעיה דומה, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ המותאם לנסיבותיכם האישיות.