השופטת חיה זנדברג קבעה כי ההסכם היה מותנה בהסכמת בעלי הקרקע, תנאי שמעולם לא התקיים, ולכן הוא בטל. היזם ישיב כ-180,000 שקלים, והתביעה נגד עורך דינו נדחתה.

בפסק דין שניתן ב-18 בפברואר 2025, קבעה שופטת בית המשפט המחוזי בירושלים, חיה זנדברג, כי זוג שרכש דירה בפרויקט בנייה שלא יצא אל הפועל לפני כ-14 שנה, אינו זכאי לפיצויי קיום בשווי מיליוני שקלים. תחת זאת, קבע בית המשפט כי על היזם, ישראל ברנט, להשיב לזוג, אהרן ויהודית מרקשטיין, את הסכום ששילמו לו במזומן בעת חתימת ההסכם, בסך 179,200 שקלים. התביעה שהוגשה נגד עורך דינו של היזם, עו"ד סיני דיבון, נדחתה במלואה.

סיפור המעשה החל ב-7 בנובמבר 2010, כאשר בני הזוג מרקשטיין חתמו על הסכם עם היזם ברנט לרכישת דירת מגורים בפרויקט שהיה אמור לקום על מגרש בשכונת עזרת תורה בירושלים, תמורת כ-3 מיליון שקלים. המבנה המשפטי של העסקה היה מורכב, וכלל הסכם לרכישת חלק יחסי בקרקע מבעליה, והסכם נפרד עם ברנט לבניית הדירה. במעמד החתימה, שילמו בני הזוג מרקשטיין לברנט סכום של כ-180,000 שקלים במזומן, ומסרו לעו"ד דיבון המחאה על סך כ-700,000 שקלים.

אלא שהפרויקט מעולם לא קרם עור וגידים. סכסוך שהתגלע בין בעלי הקרקע הרבים מנע כל התקדמות. כתוצאה מכך, בעלי הקרקע מעולם לא חתמו על הסכם המכר עם הזוג מרקשטיין , ההמחאה הגדולה מעולם לא נפדתה , לא נרשמה הערת אזהרה לטובתם, והבנייה במגרש לא החלה. במשך למעלה מעשור, העסקה נותרה תקועה, עד שבשנת 2021 הגישו בני הזוג תביעה לבית המשפט. הם דרשו לאכוף את ההסכם, ולחלופין, לקבל פיצויי קיום בסך 4 מיליון שקלים, המשקפים את שווי הדירה כיום.

השופטת זנדברג דחתה את הדרישה לפיצויי קיום באופן נחרץ. הכרעתה התבססה על הקביעה כי ההסכם בין מרקשטיין לברנט היה "חוזה על תנאי מתלה". התנאי המתלה היה קבלת הסכמתם של כלל בעלי הקרקע לעסקה ולבנייה. מכיוון שהסכמה זו מעולם לא ניתנה, התנאי לא התקיים, וכתוצאה מכך – ההסכם בטל מעיקרו, כאילו לא היה. על פי הדין, הסכם שמתבטל בשל אי-קיום תנאי מתלה אינו מזכה בפיצויי קיום (הרווח שהיה צפוי מהעסקה), אלא בזכות להשבה בלבד – החזרת הכספים שהועברו.

בפסק הדין צוין כי מספר נסיבות תמכו במסקנה שמדובר היה בהסכם מותנה, בהן העובדה שההסכם החתום הופקד בנאמנות אצל עו"ד דיבון ולא נמסר עותק ממנו לרוכשים , וכן תכתובות דוא"ל מהן עלה כי בני הזוג מרקשטיין היו מודעים לכך שהעסקה טרם השתכללה סופית.

התביעה נגד עו"ד דיבון נדחתה, כאמור, במלואה. בית המשפט קבע כי עו"ד דיבון פעל כשלוחו של ברנט ולא היה צד להסכם. הטענה כי עורך דין המנסח הסכם עבור לקוחו הופך בעצמו לצד להסכם היא "מרחיקת לכת", ואינה מתיישבת עם חוק השליחות. עוד נקבע כי הסכום היחיד ששולם, 179,200 שקלים, הועבר לברנט ישירות ובניגוד להמלצתו של עו"ד דיבון להפקיד את כל הכספים בנאמנות עד להשלמת העסקה. עם זאת, ולמרות דחיית התביעה נגדו, השופטת נמנעה מלחייב את התובעים בהוצאותיו של עו"ד דיבון, בציינה כי "היה על ברנט ועו"ד דיבון להיות זהירים יותר".