נקבע כי המועד הקובע לתשלום המס ("יום המכירה") הוא רק עם התמלאות כל התנאים המתלים, לרבות קבלת ליווי בנקאי, ולא בעת מתן היתר הבנייה. החלטה זו מונעת כפל מס ומיישרת קו עם פסיקת "אייוגה" בעניין.

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בירושלים, בראשות השופט אביגדור דורות, קיבלה את ערעורה של חברת "אבני דרך י.י. בע"מ" וקבעה כי העברת 49% מהזכויות בפרויקט תמ"א 38 בירושלים מיזם אחד למשנהו אינה מהווה "מכירת זכות במקרקעין" החייבת במס רכישה במועד ההסכם. פסק הדין קובע כי "יום המכירה", המפעיל את חבות המס, נדחה עד להתקיימות כל התנאים המתלים שבהסכם המקורי עם הדיירים, ובמקרה זה- קבלת הליווי הבנקאי.

הפרשה החלה כאשר חברת "צברים פיתוח וייזום בע"מ" יזמה פרויקט תמ"א 38 לחיזוק חמישה בניינים ברחוב הציונות בירושלים. לאחר שהושגו היתרי בנייה ביולי 2019, התקשרה "צברים" בספטמבר 2020 בהסכם עם "אבני דרך", במסגרתו הועברו לאחרונה 49% מהזכויות וההתחייבויות בפרויקט.

מנהל מיסוי מקרקעין (המשיב) טען כי יש לראות בהסכם זה "מכירת זכות במקרקעין", וקבע את "יום הרכישה" למועד קבלת היתר הבנייה, עוד לפני חתימת ההסכם בין היזמיות. לשיטתו, מרגע שניתן היתר בנייה, הזכות בפרויקט התגבשה לכדי "זכות במקרקעין" הניתנת למכירה וחייבת במס. הוא אף הדגיש כי "צברים" מכרה 12 דירות "על הנייר" עוד לפני כניסת "אבני דרך" לפרויקט, מה שמוכיח, לטענתו, את קיומה של "הנאה כלכלית" מגובשת.

מנגד, חברת "אבני דרך" (העוררת) טענה, בהתבסס על פסק הדין התקדימי בעניין "אייוגה", כי כל עוד לא התקיימו כל התנאים המתלים שבהסכם התמ"א המקורי עם הדיירים, הזכות המועברת היא זכות חוזית (אובליגטורית) בלבד, ואינה "זכות במקרקעין" החייבת במס. התנאי המרכזי שטרם התקיים במועד הסבת הזכויות היה קבלת ליווי בנקאי לפרויקט, תנאי שהתממש סופית רק בדצמבר 2020, כחודשיים לאחר העסקה בין היזמיות. עוד נטען כי עמדת המשיב מובילה לכפל מס בלתי סביר – פעם אחת על הסבת הזכויות בין היזמים, ופעם נוספת על רכישת הזכויות מהדיירים ב"יום המכירה" הסופי.

השופט דורות קיבל את עמדת העוררת במלואה. הוא קבע כי התנאי לקבלת ליווי בנקאי הוא תנאי מתלה מהותי, התלוי בגורם חיצוני (הגוף המממן) ושבלעדיו הפרויקט לא יכול היה לצאת אל הפועל. "התעקשות הגוף המממן על הכנסת שותף עם יכולת ביצוע הוכיחה עצמה", ציין השופט, בהתייחסו לקשיים הכלכליים אליהם נקלעה "צברים" בהמשך.

פסק הדין דחה את טענת המשיב כי מתן היתר בנייה הוא המועד הקובע. נקבע כי החוק מתייחס לתחילת "מתן שירותי בנייה" בפועל, ובעדותו הבהיר מנהל ב"אבני דרך" כי הבנייה החלה רק באוגוסט 2021, כשנה לאחר ההסכם. עוד נקבע כי מכירת 12 הדירות טרם כניסת "אבני דרך" לא יצרה "הנאה כלכלית" מגובשת, שכן עסקאות אלו היו מותנות אף הן בהתקיימות כלל התנאים של פרויקט התמ"א וניתנות לביטול.

לבסוף, קבעה הוועדה כי כל עוד לא התקיימו כל התנאים המתלים, ל"צברים" לא הייתה "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק, ולכן גם הסבת הזכויות ל"אבני דרך" אינה חייבת במס רכישה. נקבע כי "יום המכירה" הוא 10 בדצמבר 2020, המועד בו התקבל המימון, ומועד זה יחול הן על עסקת התמ"א מול הדיירים והן על הסכם ההסבה בין היזמיות, ובכך נמנע כפל המס. המשיב חויב בהוצאות משפט בסך 25,000 ש"ח.