ועדת הערר קבעה כי מבנה ששימש במשך שנים למטרות מסחריות, עומד הרוס ויועד למסחר גם בתכנית החדשה, אינו זכאי להטבות המס הניתנות לדירות מגורים, גם אם בעבר הרחוק שימש למגורים.

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בירושלים, בראשות השופט אביגדור דורות, דחתה (1.7.25) את ערעורו של ויקטור אסולין על שומת מס שבח שהוציא לו מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים. העורר ביקש לקבל פטור חלקי ממס שבח (חישוב ליניארי מוטב) בגין מכירת מגרש ועליו מבנה ישן בשכונת מקור חיים בירושלים, בטענה כי מדובר ב"דירת מגורים מזכה". המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים, טען מנגד כי הנכס מעולם לא שימש כדירת מגורים על ידי העורר וכי לאורך כל השנים נעשה בו שימוש מסחרי.

הפרשה החלה כאשר אסולין מכר בשנת 2021 את זכויותיו במגרש ליזם תמורת 11,000,000 ש"ח. את הנכס רכש עוד בשנת 1976. בדיווח לרשויות המס, טען אסולין כי המבנה שעליו הוקם המגרש הוא "דירת מגורים מזכה", מאחר שהושכר למגורים בין השנים 1976-1985. מנהל מיסוי מקרקעין דחה את הטענה וקבע כי המבנה אינו עומד בהגדרת החוק לדירת מגורים, ולכן חייב את העסקה במס שבח מלא.

לטענת העורר, הנכס עונה להגדרה של "דירת מגורים מזכה" ועל כן הוא זכאי להטבת מס. הוא הוסיף וטען כי ייעודו התכנוני של הנכס במועד המכירה היה למגורים. מנגד, טען מנהל מיסוי מקרקעין כי אסולין מנוע מלטעון שמדובר בדירת מגורים, שכן לאורך השנים הוא עצמו הצהיר בפני הרשויות, לרבות בהצהרות הון ובבקשות לוועדה לתכנון ובנייה, על שימוש מסחרי בנכס. עוד נטען, כי מבחינה פיזית מדובר במבנה הרוס ונטוש, ללא תשתיות בסיסיות למגורים כגון מים, חשמל ושירותים.

בהחלטתו, קיבל השופט דורות את עמדת המשיב וקבע כי כדי שנכס יוכר כ"דירת מגורים", יש לבחון את מצבו ביום המכירה. בפסק הדין נקבע כי המבחן הוא אובייקטיבי, ובוחן האם לנכס יש "פוטנציאל ממשי" לשמש למגורים. במקרה זה, נקבע כי הנכס לא עמד במבחן זה. "מדובר בנכס אשר הן מבחינת ייעודו התכנוני והן מבחינת טיב השימוש שנעשה בו בפועל, אינו עונה להגדרת דירת מגורים", נכתב בפסק הדין. הודגש כי לאורך השנים הנכס שימש לעסקים שונים, לרבות מכירת חלקי חילוף, מחסן עצים ואחסנת רכבים.

השופט דורות הוסיף וקבע כי מצבו הפיזי של המבנה, שתואר כ"חורבה הרוסה לחלוטין" , תומך במסקנה שלא ניתן לסווגו כמיועד למגורים. כמו כן, נקבע כי גם על פי תכנית בנין העיר התקפה במועד המכירה, המבנה יועד למסחר, כגון בית קפה או מסעדה, ולא למגורים.

עוד צוין בפסק הדין כי התכלית הסוציאלית של הפטור ממס שבח נועדה להקל על אנשים המוכרים את בית מגוריהם, ולא להיטיב עם משקיעים הפועלים ממניעים עסקיים. במקרה זה, נקבע כי הנכס נרכש ונוהל למטרה עסקית מובהקת.

עם זאת, בסוגיה משנית שנגעה לאופן חישוב המס, החזירה הוועדה את התיק למנהל מיסוי מקרקעין לבחינה מחודשת של חלוקת השווי בין שתי רכישות שביצע העורר לאורך השנים. על העורר הושתו הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ש"ח.