נקבע כי המוכר הוא שהפר את ההסכם כשביטל אותו שלא כדין ואף פעל בחוסר תום לב; חויב למסור את החזקה בדירה לקונים ולשלם 50,000 ש"ח הוצאות משפט.

בפסק דין מרתק, קיבל (31.10.24) בית המשפט המחוזי בירושלים את תביעתם של בני הזוג גיא ואני פאראש (התובעים) והורה על אכיפת הסכם מכר לרכישת דירת מגורים בירושלים מידי דוד ישי (הנתבע). השופטת מרים אילני דחתה את תביעתו הנגדית של ישי, שביקש להצהיר על בטלות ההסכם, וקבעה כי הודעות הביטול ששלח היו שלא כדין ונגועות בחוסר תום לב.

הסכסוך המשפטי נסוב סביב הסכם מכר שנחתם באפריל 2020, במסגרתו רכשו בני הזוג פאראש, דירה מישי, שייצג את עצמו בהליך, תמורת 4 מיליון שקלים. התובעים שילמו את רוב התמורה, אך עיכבו את התשלום האחרון בסך 800,000 ש"ח, שהיה אמור להיות משולם כנגד מסירת החזקה.

לטענת משפחת פאראש, העיכוב נבע מכך שישי לא השלים את התחייבויותיו המקדמיות, ובראשן תיקון צו רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין. בעת חתימת ההסכם, רישום הנכס לא שיקף את מצבו הפיזי והתכנוני בפועל – הדירה הורחבה משמעותית במהלך השנים ופוצלה לשתי יחידות דיור נפרדות, אך כל השטח עדיין היה רשום כתת-חלקה אחת בשטח מצומצם בהרבה. פאראש טענו כי מצב רישומי בעייתי זה חשף אותם לסיכונים משמעותיים.

מנגד, ישי טען כי אי-תשלום יתרת התמורה במועד מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ולכן שלח למשפחת פאראש שתי הודעות על ביטול החוזה – הראשונה לפני הגשת התביעה והשנייה במהלכה. הוא טען כי לאחר שהמציא "מכתב החרגה" מהבנק למשכנתאות, לא נותרו סיכונים כלכליים שהצדיקו את דחיית התשלום.

השופטת אילני דחתה את טענותיו של ישי וקיבלה את עמדתם של פאראש במלואה. בפסק הדין נקבע כי מדובר במקרה חריג בו המצב הרישומי של הנכס היה רחוק מלשקף את מציאות, וכי דאגתם של הקונים הייתה מוצדקת. בית המשפט קבע כי דווקא ישי הוא שהפר את ההסכם, בכך שביטל אותו שלא כדין. "ביטול חוזה ללא הצדקה, אפילו פעל המבטל בתום לב ומתוך הערכה מוטעית של המצב המשפטי, נחשב להפרת חוזה", ציינה השופטת בפסיקתה. 

עוד נקבע כי גם הודעת הביטול השנייה, שנשלחה לאחר שישי כבר השלים את הרישומים הנדרשים, נעשתה בחוסר תום לב, בין היתר משום שהצדדים כבר היו בעיצומו של הליך משפטי שנכפה על הקונים עקב מחדליו של המוכר. השופטת ציינה כי אף שניסיון להתנער מחוזה בשל עליית מחירים אינו מהווה כשלעצמו חוסר תום לב, בנסיבות החריגות של מקרה זה, עמידתו של ישי על הביטול עולה כדי שימוש חסר תום לב בזכות חוזית.

לאור כל האמור, התקבלה תביעת משפחת פאראש במלואה. בית המשפט הורה על אכיפת ההסכם וקבע כי על פאראש להעביר את יתרת התמורה, ובד בבד על ישי למסור להם את החזקה בדירה. בנוסף, חויב ישי לשלם למשפחת פאראש הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 50,000 ש"ח.