המחוזי קבע: אין לפצל עסקת מקרקעין הכוללת זיקת הנאה לצורכי מס רכישה

ועדת הערר דחתה את ערעורה של חברת "זהב על הפארק", שביקשה להפחית את מס הרכישה בגין עסקה של 305 מיליון שקלים, בטענה כי יש להפריד בין שווי הנכס לשווי זיקת הנאה חיצונית. נקבע כי ההפרדה מלאכותית וכי יש למסות את העסקה כמקשה אחת.

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בירושלים, בראשות השופט אביגדור דורות, דחתה (23.9.24) ערר שהגישה חברת "זהב על הפארק בע"מ", וקבעה כי אין לפצל באופן מלאכותי עסקת מקרקעין לצורכי מס רכישה, גם כאשר היא כוללת רכישת נכס וזיקת הנאה למתקנים בנכס סמוך. החברה חויבה לשלם את מס הרכישה על מלוא התמורה בסך 305 מיליון שקלים.

הפרשה החלה כאשר "זהב על הפארק" רכשה נכס בירושלים ובמסגרת אותו הסכם רכשה גם זיקת הנאה בלתי מוגבלת בזמן לשימוש במתקני יוקרה – ספא, בריכה ומועדון דיירים – הממוקמים במגדל מגורים סמוך. בעת הדיווח לרשויות המס, ביקשה החברה לייחס חלק מהתמורה, בסך של כ-24.4 מיליון שקלים, לזיקת ההנאה, בטענה שרכיב זה אינו מהווה "זכות במקרקעין" ולכן פטור ממס רכישה. מנהל מיסוי מקרקעין דחה את השומה העצמית הזו, בטענה שההפרדה בין שווי הנכס לשווי זיקת ההנאה היא מלאכותית, וכי יש למסות את העסקה בשלמותה.

לטענת העוררת, זיקת ההנאה היא זכות נפרדת שאינה חלק אינטגרלי מהמקרקעין שנרכשו. מנגד, טען מנהל מיסוי מקרקעין כי מדובר בעסקה אחת וכוללת, וכי התוכן הכלכלי האמיתי של העסקה הוא מכירת נכס מקרקעין יחד עם זכות השימוש המשביחה אותו.

בהחלטתו, אימץ בית המשפט את עמדת רשות המיסים. השופט דורות הדגיש כי חוק מיסוי מקרקעין בוחן את התוכן הכלכלי של העסקה ולא את צורתה הפורמלית. נקבע כי אין להפריד באופן מלאכותי בין נכסים שהם זכויות במקרקעין לבין נכסים אחרים ה"נבלעים" בזכות העיקרית ומשפיעים על שוויה.

פסק הדין ציין כי העסקה כולה נכללה בהסכם אחד, ללא כל הפרדה של התמורה בין הנכס לזיקת ההנאה. "מצופה היה", נכתב בהחלטה, "כי לפי טענות העוררת… עלות זיקת ההנאה תקבל לפחות ביטוי בהסכם המכר". עוד הודגש כי העוררת עצמה, כאשר היא מוכרת דירות בפרויקט, אינה מפצלת בדיווחיה למס בין שווי הדירה לשווי זכות השימוש במתקנים. למעשה, מנהל העוררת הודה בעדותו כי ללא זכות השימוש, "ערך הקרקע היה יורד".

השופט השתמש בדוגמה של מכירת בניין ללא חניות, אך עם זיקת הנאה למגרש חניה סמוך, וקבע כי "אין ספק כי אותה זיקת הנאה הינה אינטגרלית לרכישת המקרקעין… ומדובר יהיה בעסקה אחת וכוללת". באופן דומה, נקבע כי זכות השימוש במתקנים במקרה זה "נבלעת" במסגרת עסקת המקרקעין כולה ולא ניתן לפצלה.

לאור כל האמור, הערר נדחה והחברה חויבה בהוצאות משפט בסך 40,000 שקלים.