בית המשפט המחוזי בירושלים דחה את טענת הקיזוז של הרוכש בגין ליקויי בנייה, קבע כי אי תשלום יתרת התמורה מהווה הפרה יסודית, וחייב אותו בפיצוי המוסכם המלא שנקבע בחוזה, בסך העולה על 2 מיליון שקלים.

בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל במלואה (27.10.24) תביעה שהגיש מר יהודה אסרף נגד מר ג'ונה גיי לובל, ופסק כי על לובל לשלם לאסרף סכום של 500,000 ש"ח בגין חוב שטרם שולם, בתוספת פיצוי מוסכם בסך 2,055,000 ש"ח. פסק הדין, שניתן על ידי השופטת שושנה ליבוביץ, חותם סכסוך משפטי ממושך סביב מכירת פנטהאוז יוקרתי ברחוב בן מימון בירושלים.

תחילת הפרשה בשנת 2014, אז רכש לובל מאסרף את זכויותיו לנכס פנטהאוז תמורת 20,550,000 ש"ח. בנוסף לסכום זה, ההסכם כלל סעיף ייחודי: אם יתקבל היתר לפיצול הנכס לשתי דירות נפרדות עד למועד שנקבע, ישלם הרוכש למוכר סכום נוסף של מיליון שקלים. ואכן, ב-29 במאי 2017, התקבל היתר הפיצול המיוחל, ובכך התגבשה חובתו של לובל לשלם את הסכום הנוסף. עם זאת, לובל העביר רק מחצית מהסכום, 500,000 ש"ח, לחשבון נאמנות, ונמנע מתשלום היתרה. כמו כן, הוא הורה לנאמן שלא להעביר את הכסף שהופקד לידיו של אסרף.

בכתב הגנתו טען לובל כי הוא זכאי לקזז את החוב, ואף למעלה מכך, בשל ליקויי בנייה חמורים שהתגלו בנכס. לטענתו, עלות תיקון הליקויים עולה על יתרת החוב, וכי יש לראות באסרף ובחברת הבנייה, א.י. נופי ירושלים, גוף אחד האחראי לנזקים. לובל אף הגיש תביעה נפרדת נגד אסרף והחברה (להלן: "ההליך המקביל").

נקודת המפנה במשפט הנוכחי הגיעה בעקבות פסק הדין שניתן בהליך המקביל. באותו הליך נקבע באופן חלוט כי אסרף אינו "מוכר" כהגדרתו בחוק המכר (דירות), מכיוון שרכש את הנכס למטרת מגורים ולא למטרת מכירה. משכך, נקבע כי הוא אינו נושא באחריות לליקויי הבנייה. קביעה זו שמטה את הקרקע מתחת לטענת הקיזוז של לובל בתביעה הנוכחית.

לאחר דחיית טענת הקיזוז, התמקדה המחלוקת בגובה הפיצוי המוסכם. לובל טען כי יש להפחית את הפיצוי, שנקבע בחוזה על 10% מסכום התמורה הכולל (2,055,000 ש"ח), לסכום סביר יותר, למשל 100,000 ש"ח, בטענה שאין יחס סביר בין גובה הפיצוי לנזק שנגרם מאי-תשלום של 500,000 ש"ח בלבד.

השופטת ליבוביץ דחתה גם טענה זו. היא קבעה כי הנטל להוכיח שהפיצוי אינו סביר מוטל על המפר, כלומר על לובל, והוא לא עמד בנטל זה. בפסק הדין הודגש כי אי תשלום החוב במשך למעלה משמונה שנים גרם לאסרף נזק משמעותי. "לא בלתי סביר להניח כי נגרם לתובע נזק לא מבוטל כתוצאה מכך שבמשך שנים רבות נמנע ממנו לעשות שימוש כראות עיניו בסכום זה", כתבה השופטת, והוסיפה כי בנוסף נאלץ אסרף לנהל הליכים משפטיים ממושכים לקבלת כספו. לפיכך, קבע בית המשפט כי אין מקום להתערב בסעיף הפיצוי המוסכם.

בסופו של דבר, חויב לובל לשלם לאסרף את יתרת החוב בסך 500,000 ש"ח בצירוף הצמדה למדד תשומות הבנייה, את מלוא הפיצוי המוסכם בסך 2,055,000 ש"ח, וכן הוצאות משפט בסך 20,000 ש"ח.