בית המשפט המחוזי בירושלים דחה את טענתה העקרונית של חברת "שערי העמק" כי יש לחייב אותה בדמי היתר לפי הבנייה בפועל ולא לפי פוטנציאל התכנון. עם זאת, קבע כי רשות מקרקעי ישראל התרשלה כשלא החילה הנחת אזור עדיפות לאומית, וחייב אותה בפיצוי של 180,000 שקלים.

בית המשפט המחוזי בירושלים דחה (18.10.24) את עיקרה של תביעה בסך 14.2 מיליון שקלים שהגישה חברת "שערי העמק ירושלים בע"מ" נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ופסק לתובעת פיצוי בסך 180,000 שקלים בלבד. התביעה, שהוגשה בעילות חוזיות ונזיקיות, עסקה במחלוקת על גובה "דמי ההיתר" שנגבו מהחברה עבור הקמת פרויקט היוקרה של מלון 'אוריינט' במתחם "מכון הסיבים" ההיסטורי שבמושבה הגרמנית בירושלים.

הפרשה החלה לאחר שהחברה היזמית זכתה במכרז להקמת "מלון עירוני" במתחם בשנת 1998, ולימים מכרה את זכויותיה לחברת ישרוטל. המחלוקת התעוררה כאשר רמ"י דרשה מהחברה תשלום דמי היתר בסך של כ-40.8 מיליון שקלים, בעקבות אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה שהגדילה את זכויות הבנייה במתחם. לאחר הליכי השגה, הופחת הסכום משמעותית, אך החברה עמדה על טענותיה המרכזיות ופנתה לבית המשפט.

במוקד התביעה עמדו שתי טענות עיקריות. הראשונה, והעקרונית מביניהן, הייתה כי על רמ"י לחשב את דמי ההיתר על בסיס זכויות הבנייה שמומשו בפועל, ולא על פי הפוטנציאל המלא שאפשרה התב"ע. לטענת החברה, בעוד שהתב"ע אפשרה בניית 1,800 מ"ר של שטחי מסחר, בפועל נבנו 83 מ"ר בלבד למטרה זו, ולכן אין לחייבה על זכויות שלא נוצלו. הטענה השנייה הייתה כי היה צריך לסווג את שטחי המסחר כ"מסחר מלונאי" נלווה, ולא כ"מסחר עצמאי ורגיל", סיווג שהשפיע על שווי הקרקע ועל גובה התשלום. בנוסף, התלוננה החברה על סחבת והתנהלות לקויה של רמ"י לאורך הליכי ההשגות.

רמ"י, מנגד, טענה כי החישוב בוצע כדין וכי דמי ההיתר משקפים את השבחת ערך הקרקע בעקבות התב"ע החדשה, אותה יזמה התובעת בעצמה. על פי עמדת הרשות, התשלום נגבה עבור עצם הענקת הזכויות הפוטנציאליות, ואין זה משנה אם היזם בחר לממש אותן במלואן או בחלקן. עוד נטען כי תקיפת החלטות ועדת ההשגות צריכה הייתה להיעשות בעתירה מנהלית ולא בתביעה אזרחית.

השופטת מרים ליפשיץ-פריבס קיבלה את עמדתה העקרונית של רמ"י ודחתה את טענותיה המרכזיות של התובעת. בפסק הדין נקבע באופן חד משמעי כי "שיעור דמי ההיתר צריך להיקבע בהתאם לזכויות שנקבעו בתב"ע ולא לפי זכויות הבניה שמומשו בפועל". השופטת קבעה כי המערכת ההסכמית בין הצדדים ביטאה היטב את זכותה של רמ"י לדרוש תשלום נוסף בהתאם לתב"ע, בין אם הזכויות מומשו ובין אם לאו.

עם זאת, בית המשפט מצא פגם נקודתי בהתנהלות רמ"י וקיבל חלק קטן מהתביעה. נקבע כי הרשות התרשלה כאשר לא החילה מיוזמתה הנחה המגיעה לפרויקט מכוח היותו באזור עדיפות לאומית לתיירות. טעות זו הובילה לגביית יתר של כ-1.1 מיליון שקלים, סכום שהושב לתובעת בסופו של דבר, אך רק לאחר פנייתה. בגין התרשלות זו, וההוצאות שנגרמו לתובעת לשם תיקון הטעות, חויבה רמ"י לשלם פיצוי בסך 180,000 שקלים. לא נפסקו הוצאות, וכל צד יישא בהוצאותיו.