בית המשפט המחוזי בירושלים פסק לטובת חברת החשמל בסכסוך מקרקעין בן 25 שנה
השופטת קבעה כי רוכשי חדר הטרנספורמציה, שנמכר במסגרת כינוס נכסים, פעלו בחוסר תום לב ולכן זכותה של חברת החשמל, הרוכשת המקורית, גוברת, על אף שלא רשמה את זכויותיה במשך שנים ארוכות.
בפסק דין שניתן (7.8.24) בבית המשפט המחוזי בירושלים, התקבלה תביעתה של חברת החשמל לישראל, והוצהר כי החברה היא הבעלים החוקיים של חדר טרנספורמציה בבניין בירושלים, למרות שהנכס נמכר פעמיים לאחר מכן לצדדים שלישיים. פסק הדין מדגיש את חשיבותו של עקרון תום הלב בעסקאות מקרקעין, גם כאשר הרוכש הראשון בזמן התרשל ולא רשם את זכויותיו.
הסאגה המשפטית החלה עוד בשנת 1995, כאשר חברת החשמל רכשה מחברת "מבוא ירושלים בע"מ" חדר בקומת המרתף של בניין ברחוב יפו בעיר, לצורך הקמת תחנת טרנספורמציה חיונית. חברת החשמל שילמה את מלוא התמורה, דיווחה על העסקה לרשויות המס והחזיקה בחדר באופן בלעדי ורציף מאז, אך מסיבה שאינה ברורה, זכויות הבעלות שלה מעולם לא נרשמו בפנקסי המקרקעין.
לימים, נקלעה חברת "מבוא ירושלים" לקשיים ועל נכסיה מונה כונס נכסים. במסגרת הליכי הכינוס, נמכרו מחסנים בקומת המרתף, כולל אותו חדר טרנספורמציה, לחברת "מבוא אחזקות בע"מ", וזו בתורה, מכרה אותם לאדם פרטי, אהרון סמט. שתי העסקאות המאוחרות נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, וכך נוצרה "תאונה משפטית" קלאסית של עסקאות נוגדות.
הנתבעים, מר סמט, וחברת מבוא אחזקות, טענו כי הם זכאים להגנת "תקנת השוק". הגנה זו מאפשרת, בתנאים מסוימים, לרוכש מאוחר בזמן לגבור על זכותו של רוכש קודם, במיוחד כאשר הרוכש המאוחר הסתמך בתום לב על הרישום במרשם המקרקעין. הם טענו כי חברת החשמל התרשלה באופן חמור בכך שלא רשמה הערת אזהרה במשך כ-25 שנה, ובכך יצרה את הסיכון לעסקאות הנוגדות.
אולם, השופטת ליפשיץ-פריבס דחתה את טענותיהם וקיבלה את עמדת חברת החשמל. בפסק הדין נקבע כי התנאי הבסיסי להגנת תקנת השוק הוא תום לב, הן סובייקטיבי (אי-ידיעה על העסקה הראשונה) והן אובייקטיבי (בדיקה סבירה של הנכס והרישום). השופטת קבעה כי הנתבעים לא עמדו בתנאי זה.
נקבע כי "מבוא אחזקות" ידעה היטב על קיומו של חדר הטרנספורמציה ועל כך שהוא מוחזק באופן בלעדי על ידי חברת החשמל, בין היתר בזכות שילוט ברור על הדלת. למרות זאת, היא "עצמה את עיניה" והמשיכה בעסקה. גם לגבי מר סמט, הרוכש האחרון, נקבע כי פעל בחוסר תום לב. התברר כי במשך שנים הוא הכיר בחזקתה של חברת החשמל ואף נהג לפתוח לעובדיה את המעבר לחדר. רק לאחר שנים, ולאחר שקיבל לידיו את חוזה המכר המקורי של חברת החשמל, הוא החליט לטעון לבעלות ורשם את זכויותיו, תוך התעלמות מזכויותיה הברורות של החברה.
לפיכך, פסקה השופטת, כי חוסר תום הלב של הרוכשים המאוחרים מנתק את הקשר הסיבתי בין מחדלה של חברת החשמל באי-רישום הערת האזהרה לבין התאונה המשפטית. בית המשפט הורה כי חברת החשמל היא בעלת הזכויות הבלעדית בחדר הטרנספורמציה ובמעבר אליו, והיא רשאית לרשום את זכויותיה במרשם המקרקעין.
