למרות שלא רשם הערת אזהרה, זכה בדירות: פסק דין בסכסוך עסקאות נוגדות בשכונת א-טור

בית המשפט המחוזי בירושלים קבע כי זכותו של רוכש ראשון, שקיבל דירה במתנה מאביו, גוברת על פני רוכש שני, וזאת בשל "חוסר תום לב אובייקטיבי" של הרוכש השני אשר לא בדק כראוי את מצב הנכס ולא ביקר בו פיזית לפני הרכישה.

בפסק דין שניתן (12.8.24), הכריעה שופטת בית המשפט המחוזי בירושלים, שירלי רנר, בסכסוך מקרקעין מורכב על בעלות שתי דירות בקומה השנייה של מבנה בשכונת א-טור. בית המשפט קיבל את תביעת התובע והצהיר כי הוא הבעלים החוקי של הדירות, למרות שלא רשם לטובתו הערת אזהרה במשך שנים.

הסאגה המשפטית החלה כאשר אביו של התובע העניק לו במתנה, באמצעות ייפוי כוח משנת 2010, דירה בקומה השנייה של המבנה המשפחתי. כשנה לאחר מכן, חילק התובע את הדירה לשתיים, שיפץ אותן והשכיר אותן, נוהג בהן מנהג בעלים. במקביל, אחיו של התובע (נתבע 2), שמונה על ידי האב לטפל בהעברת הזכויות, רשם את מלוא הזכויות בנכס על שמו בשנת 2011.

בשנת 2016, או לטענת הנתבע כבר ב-2013, מכר האח את אותן שתי דירות לנתבע 1, ראיד גויחאן, אשר רשם הערת אזהרה לטובתו בפברואר 2016. כך נוצרה "תאונה משפטית" של עסקאות נוגדות: התחייבות ראשונה בזמן כלפי התובע (שלא נרשמה), והתחייבות שנייה כלפי הנתבע (שבגינה נרשמה הערת אזהרה).

השאלה המרכזית שעמדה בפני בית המשפט הייתה זכותו של מי גוברת. על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אלא אם השני פעל בתום לב ובתמורה, והעסקה נרשמה לטובתו בעודו תם לב. אי-רישום הערת אזהרה על ידי הראשון בזמן עלול, במקרים רבים, להטות את הכף לטובת השני.

אולם, השופטת רנר קבעה כי במקרה זה, למרות מחדלו של התובע ברישום הערת אזהרה, זכותו גוברת. זאת, משום שהנתבע לא עמד בחובת תום הלב הנדרשת מרוכש שני. בפסק הדין צוין כי הנתבע לא ביצע בדיקות מינימליות לפני הרכישה. הוא לא ביקר בדירות ולא בדק מי מחזיק בהן בפועל. אילו היה עושה כן, היה מגלה כי התובע הוא שמחזיק לפחות באחת מהן ומשכיר אותה.

בנוסף, הנתבע הסתמך על רישום הזכויות בפנקס השטרות, רישום שאינו סופי כמו רישום בטאבו, ובאותה עת היו רשומות על הנכס הערות אזהרה וצו עיקול קודמים, שהיו אמורים להדליק אצלו נורת אזהרה. בית המשפט קבע כי "לא אי רישומה של הערת האזהרה על ידי התובע היא שגרמה לנתבע לרכוש את הדירות".

לפיכך, נקבע כי יש לייחס לנתבע "חוסר תום-לב לכל הפחות אובייקטיבי". בשל כך, וכן בשל ספקות שהעלה בית המשפט לגבי תשלום מלוא התמורה על ידי הנתבע, הוכרעה הכף לטובת התובע.

בסופו של דבר, בית המשפט הצהיר כי התובע הוא הבעלים של שתי הדירות. הנתבע חויב בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ש"ח לתובע.