"מכירת 'זכויות' ולא 'טענות'": ביהמ"ש דחה ערעור מס של חברת נדל"ן וחייב את בעלי המניות בחוב של מיליונים

ועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין קבעה כי גם "זכות לקבל זכות" היא נכס החייב במס שבח, בהתאם למהות הכלכלית של העסקה. בעקבות העברת כספים מהחברה ואי-יכולתה לשלם את החוב, חוייבו בעלי השליטה באופן אישי בתשלום המס, למרות שחלפו כ-20 שנה מביצוע העסקה המקורית.

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בירושלים, בראשות השופט אביגדור דורות, דחתה (1.9.24) לאחרונה שני ערעורים מאוחדים שהגישו חברת "יעולה – השקעות ומסחר בנדל"ן בע"מ" ובעלי מניותיה, יפתח ומטילדה עינב, נגד מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים. פסק הדין עסק בשומת מס שבח שהוצאה לחברה בגין עסקת מקרקעין משנת 1996, ובאופן תקדימי, אישר את חיובם האישי של בעלי המניות בחוב המס של החברה, אשר הפכה לחסרת נכסים.

הפרשה החלה בעסקת מכר משנת 1996, במסגרתה מכרה חברת יעולה את זכויותיה בשטח של כ-750 דונם באזור מודיעין עלית לחברת "ציפחה אינטרנשיונל" תמורת למעלה מ-10 מיליון ש"ח. למרות החוק, יעולה לא דיווחה על העסקה לרשויות המס. רק שנים מאוחר יותר, הוציא מנהל מיסוי מקרקעין שומה לחברה, ולאחר הליכים שונים, נקבע חוב מס שבח סופי של כ-2.86 מיליון ש"ח (קרן המס).

טענתה המרכזית של יעולה הייתה כי מה שמכרה לא היה "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק, אלא "טענה לזכות" בלבד. לשיטתה, כל שהיה בידה הוא "הסכם הרשאה לתכנון" מול הממונה על הרכוש הממשלתי באיו"ש, שאינו מקנה זכות קניינית ואינו מבטיח דבר. עוד טענה החברה להתיישנות, שכן השומה הוצאה כ-20 שנה לאחר העסקה, וכן טענה לכפל מס, מאחר וחלק מהרווחים דווחו למס הכנסה.

מנגד, טען מנהל מיסוי מקרקעין כי תפיסת המונחים "מכירה" ו"זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין היא רחבה וכלכלית במהותה, ואינה כפופה להגדרות הפורמליות של דיני הקניין. לטענתו, הסכם ההרשאה לתכנון הקנה ליעולה זכות לקבל הסכם פיתוח, ולכן מכירתו מהווה העברה של "זכות לקבל זכות במקרקעין" – אירוע החייב במס שבח.

השופט דורות קיבל את עמדת המשיב במלואה וקבע כי יש לבחון את המהות הכלכלית של העסקה. "המאפיין את ה'נכסים' ההוניים שאת השבח הנוצר ממכירתם מבקש חוק מיסוי מקרקעין למסות… אינה העובדה שהינם זכויות 'קנייניות'… אלא מידת הזדהותם עם מקרקעין או עם היכולת המירבית ליהנות הנאה כלכלית מהם". בית המשפט קבע כי הסכם ההרשאה לתכנון היה בעל ערך כלכלי רב, והעניק ליעולה זכות ממשית שנמכרה תמורת סכום משמעותי. לפיכך, "העוררת מכרה… 'זכויות' ולא 'טענות'". גם טענת ההתיישנות נדחתה, בנימוק שהחוק אינו מגביל בזמן הוצאת שומה במקרה של אי-דיווח.

ההיבט המשמעותי השני בפסק הדין הוא חיובם האישי של בעלי המניות בחוב החברה. לאחר שהחוב הפך לסופי והליכי הגבייה נגד החברה לא צלחו, החליט המשיב לפעול לפי סעיף 95א' לחוק, המאפשר גבייה מבעלי מניות בנסיבות מיוחדות. העוררים טענו כי התנאים להפעלת הסעיף לא התקיימו, בין היתר משום שהחוב אינו "סופי" כל עוד מתנהל ערר بشأנו.

בית המשפט דחה גם טענה זו וקבע כי הגשת הערר באיחור, לאחר שהחוב כבר הפך לסופי, אינה יכולה למנוע את הליכי הגבייה. עוד צוין כי העוררים לא הוכיחו שכספי המכירה לא הועברו אליהם, ובדוח כספי של החברה אף נמצא כי סכום של 6 מיליון ש"ח הועבר לחברה קשורה אחרת. נקבע כי מטרת החוק היא למנוע הברחת נכסים של חברה החייבת במס, תוך סיכול אפשרות הגבייה.

בסופו של דבר, שני העררים נדחו, והעוררים חויבו, ביחד ולחוד, בתשלום הוצאות משפט בסך 35,000 ש"ח.