בית המשפט דחה תביעה לפירוק שיתוף וקבע: לא ניתן לכפות על שותפים עסקה כלכלית
השופט א' דראל דחה את תביעתו של איש עסקים, בעל רוב הזכויות בשני מבנים במרכז ירושלים, שביקש לכפות על בעלי חנויות למכור את נכסיהם לצורך הקמת פרויקט בנייה רחב היקף. פסק הדין מדגיש את העדפת החוק לחלוקה בעין על פני מכירה, גם במחיר של אובדן רווח פוטנציאלי.
בית המשפט המחוזי בירושלים דחה לאחרונה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, שהגיש איש עסקים כנגד מספר בעלי חנויות, וזאת בניסיון לקדם פרויקט בנייה נרחב במרכז הבירה. בפסק דין שניתן ב-27 בספטמבר 2023 , קבע סגן הנשיא, השופט א' דראל, כי המכשיר המשפטי של פירוק שיתוף אינו נועד לאפשר לשותף אחד, אף אם הוא מחזיק ברוב הזכויות, לכפות על שותפיו עסקה כלכלית למיקסום רווחים.
התביעה עסקה בשני בניינים ותיקים ונפרדים ברחוב בן סירא בירושלים, הממוקמים על שתי חלקות צמודות, חלקה 25 וחלקה 26 בגוש 30036. התובע, אהוד כדור, הוא בעל זכויות רוב בשתי החלקות, הכוללות מספר דירות מגורים. הנתבעים, בעלי חנויות בקומות הקרקע, מחזיקים ביתרת הזכויות. הזכויות בנכסים אינן רשומות בטאבו אלא מנוהלות על ידי חברת עמידר, ולכן הן מוגדרות כזכויות חוזיות.
התובע, טען כי במשך 20 שנה ניסה להגיע להסכמות עם הנתבעים על פיתוח המקרקעין, המצויים באזור אטרקטיבי המיועד לשיקום ופיתוח. לטענתו, לאחר שחתם על הסכם קומבינציה עם חברה יזמית לבניית פרויקט שיכלול כ-3,000 מ"ר, הוא ביקש מהנתבעים להצטרף, אך הם סירבו. משכך, עתר לפירוק השיתוף בדרך של מכירת שתי החלקות יחד למרבה במחיר, בטענה שרק כך ניתן יהיה לממש את הפוטנציאל הכלכלי המקסימלי הגלום בהן.
מנגד, הנתבעים, התנגדו בתוקף למכירה הכפויה. הם טענו כי מדובר בשתי חלקות נפרדות שאין כל הצדקה לאחדן , וכי כל בניין מתנהל בפועל כבית משותף נפרד. לשיטתם, הדרך הראויה לפירוק השיתוף, אם בכלל נדרש כזה, היא באמצעות רישום כל בניין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, והקצאת היחידות לבעליהן. לטענתם, התביעה אינה אלא ניסיון של התובע לכפות עליהם פרויקט בתנאיו, תוך התעלמות מזכויותיהם.
השופט דראל קיבל את עמדת הנתבעים ודחה את התביעה. הוא קבע כי למרות שהזכויות הן חוזיות, יש לבחון את הסוגיה לאור עקרונות חוק המקרקעין, המעדיף באופן מובהק פירוק שיתוף בדרך של "חלוקה בעין" על פני מכירה. במקרה זה, הדרך המקבילה לחלוקה בעין היא רישום הבניינים כבתים משותפים, מהלך שמשקף את המצב הקיים מזה שנים, שבו כל צד מחזיק ונוהג בעלות בלעדית ביחידה שלו.
בפסיקתו, דחה השופט את טענת התובע כי יש להתייחס לשתי החלקות כאל מקשה אחת לצורך מימוש רווח כלכלי עתידי. "אין בכך שבעתיד… ניתן יהיה להפיק רווח כלכלי גדול יותר כדי להצדיק את איחודן 'דה-פקטו'", כתב השופט. עוד נקבע, כי אובדן האפשרות להשיג תשואה מיטבית אינו מהווה "הפסד ניכר" המצדיק סטייה מדרך המלך של חלוקה בעין. השופט אף ציין כי רישום הבניינים כבתים משותפים לא ימנע בהכרח פיתוח עתידי, אלא יחייב את התובע לפעול במסלול החוקי של "פינוי-בינוי", היוצר איזון בין זכויות היזם לזכויות הקניין של הדיירים.
בסיום פסק הדין, חייב השופט את התובע בהוצאות משפט בסך 40,000 ש"ח ובהחזר הוצאות השמאי לנתבעים. הוא הביע תקווה כי הצדדים ישכילו להגיע להבנות שייטיבו עם כולם.
