המחוזי קבע: דייר בפרויקט פינוי-בינוי לא יכול לתבוע את היזם כדי לקבל הכרעה מקדימה שסירובו לחתום על הסכם הוא "סביר"

השופט אלעזר נחלון קיבל את בקשת חברת "אזורים" למחוק על הסף תביעה שהגיש דייר בפרויקט התחדשות עירונית רחב היקף בירושלים. בפסק הדין נקבע כי המסגרת הנכונה לבירור טענותיו של "דייר סרבן" היא בתביעה שיגישו נגדו יתר בעלי הדירות, ולא בתביעה הצהרתית מקדימה נגד היזם.

בית המשפט המחוזי בירושלים מחק לאחרונה על הסף תביעה ייחודית שהגיש בעל דירה בפרויקט פינוי-בינוי, בה ביקש להצהיר כי סירובו לחתום על ההסכם עם חברת הבנייה "אזורים בנין (1965) בע"מ" הוא סירוב סביר על פי חוק. בפסק דין שניתן ב-5 בנובמבר 2023, קבע השופט אלעזר נחלון כי ההליך שנקט התובע, מנחם פסטרנק, אינו המסגרת הדיונית המתאימה לבירור טענותיו, וכי בעלי הדין הנכונים לתביעה כזו הם יתר בעלי הדירות בפרויקט, ולא חברת היזם.

הרקע למקרה הוא פרויקט התחדשות עירונית בבית משותף הכולל 112 דירות בירושלים. לאחר שנבחרה חברת "אזורים" כיזמית הפרויקט וגובש נוסח הסכם, מרבית בעלי הדירות חתמו עליו, אך התובע סירב. בתביעתו, טען פסטרנק כי הנוסח שהוצע לו פגום ממספר סיבות. בין היתר, הוא התנגד למנגנון שיצר שוני בתמורה בין דיירים שיחתמו מיד לבין אלו שישתהו , טען להיעדר בטוחות מספקות כנדרש בחוק , התנגד לכך שכפו עליו להיות מיוצג על ידי עורכת הדין של שאר הדיירים , וכן התנגד לתניית בוררות שנכללה בהסכם.

מנגד, חברת "אזורים", הגישה בקשה למחיקת התביעה על הסף. לטענתה, ההליך הנכון לבירור טענותיו של פסטרנק הוא במסגרת תביעה שתוגש נגדו על ידי רוב בעלי הדירות, בהתאם ל"חוק פינוי ובינוי". עוד נטען כי בעלי הדין הרלוונטיים כלל לא צורפו כנתבעים – קרי, יתר בעלי הדירות בפרויקט. התובע טען מצידו כי יש לו אינטרס לגיטימי לקבל הכרעה מקדימה, בין היתר כדי לדעת את מצבו המשפטי ולמנוע מצב שבו אם יפסיד בתביעה עתידית של הדיירים, התמורה שיקבל תהיה נמוכה יותר.

השופט נחלון קיבל את עמדתה של "אזורים" וקבע כי התביעה במתכונתה הנוכחית מעוררת "קושי כפול". ראשית, הוא ציין כי ככלל, בית המשפט העליון כבר קבע בעבר (ב"עניין אלמן") שהכרעה בשאלת סבירות הסירוב של דייר צריכה להיעשות במסגרת תביעה של יתר הדיירים, ולא בהליך מקדים של סעד הצהרתי. השופט דחה את טענת התובע כי המקרה שלו שונה מכיוון שבפרויקט זה כבר הושג הרוב הדרוש להגשת תביעה נגדו. לדברי השופט, אם אכן הושג הרוב, "ממילא פוחתת ההצדקה להכרעה מקדימה במסגרת הליך הצהרתי".

שנית, וזה העיקר לדברי השופט, התביעה לא הוגשה נגד בעלי הדין הנכונים. מי שזכאי לתבוע דייר מסרב הם רוב מיוחס של בעלי הדירות שהסכימו לעסקה. לכן, בתביעה המבקשת "הכרעה מקדימה" בשאלה זו, יתר בעלי הדירות היו צריכים להיות הנתבעים העיקריים. מכיוון שהתובע לא צירף אותם, ואף נמנע מלבקש את צירופם, קבע השופט כי להכרעה בתביעה "ממילא לא יהיה תוקף כלפי בעלי הדירות האחרים, והיא לא תייתר תביעה עתידית".

לאור כל זאת, התביעה נמחקה על הסף. השופט הבהיר כי טענותיו של התובע לגופן שמורות לו, והוא יוכל להעלות אותן אם וכאשר תוגש נגדו תביעה על ידי הדיירים האחרים. התובע חויב לשאת בהוצאות הנתבעת בסך 500 ש"ח ובשכר טרחת עורך דין בסך 4,500 ש"ח.