נמכרה כדירת מגורים, אך היתר הבנייה התיר משרדים בלבד; חברה קבלנית תפצה רוכשים ביותר מחצי מיליון שקל

בית המשפט המחוזי בירושלים קבע כי חברת "נ. אלה ובניו" תפצה זוג שרכש ממנה יחידה לפני כ-27 שנים, לאחר שהתברר כי ייעוד הנכס בהיתר הבנייה אינו תואם את ייעודו בחוזה המכר. השופטת דחתה את טענת ההתיישנות של החברה וקבעה כי הרוכשים לא יכלו לדעת על אי-ההתאמה.

בפסק דין שניתן ב-1 באוקטובר 2023, קבע בית המשפט המחוזי בירושלים כי חברת הבנייה "נ. אלה ובניו חברה קבלנית לבניין (1972) בע"מ" תשלם פיצויים בסך 533,576 שקלים לרוכשים שגילו כי הדירה שקנו מיועדת למשרדים על פי היתר הבנייה, ולא למגורים כפי שהוצג להם בחוזה המכר. השופטת שושנה ליבוביץ קבעה כי מדובר ב"אי-התאמה" בממכר וחייבה את החברה גם בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 שקלים.

הפרשה החלה ב-16 בינואר 1996, כאשר בני הזוג אמירה ושמואל וולף רכשו מהחברה הקבלנית יחידה בשטח של כ-50 מ"ר בפרויקט שהקימה ברחוב הדישון בירושלים. בחוזה המכר ובמפרט הטכני תוארה היחידה כדירת מגורים, הכוללת חדר דיור, חדר שינה ומטבח. עם זאת, שנים רבות לאחר מכן, בשנת 2016, התברר לזוג וולף כי היתר הבנייה שהוציאה החברה עבור הבניין, זמן קצר לפני חתימת ההסכם, התיר שימוש למטרות מסחר ומשרדים בלבד בקומות הרלוונטיות.

בעקבות הגילוי הגישו בני הזוג, יחד עם רוכשים נוספים, תביעה נגד החברה בינואר 2018. במהלך ההליך המשפטי, מכרו בני הזוג וולף את זכויותיהם ביחידה לאריה אלתר, שהצטרף כתובע נוסף לתביעה. התביעה, שבמקור דרשה לאכוף על החברה לשנות את ייעוד היחידות, תוקנה לתביעה כספית לפיצויים בגין ירידת הערך של הנכס.

החברה הקבלנית טענה להגנתה כי הרוכשים ידעו שהפרויקט אינו מיועד למגורים רגילים אלא לדיור מוגן, וכי עילת התביעה התיישנה מכיוון שחלפו יותר משבע שנים ממועד הרכישה.

השופטת ליבוביץ דחתה את טענות החברה אחת לאחת. בפסק הדין נקבע כי לשון ההסכם, המפרט והתשריטים תומכים באופן מובהק בגרסת התובעים כי רכשו דירת מגורים. עוד צוין כי החברה עצמה רשמה את הבניין כבית משותף הכולל קומות מגורים ודיווחה לעירייה על שימוש למגורים לצורכי ארנונה.

באשר לטענת ההתיישנות, קבעה השופטת כי חל החריג הקבוע בחוק המאפשר להשהות את מרוץ ההתיישנות, וזאת משום שהעובדות המהותיות לתביעה – קרי, ייעוד הנכס בהיתר – לא היו ידועות לתובעים. נקבע כי בנסיבות העניין, בהן החברה הציגה מצג ברור של דירת מגורים, לא היה ניתן לצפות מהרוכשים לחשוד ולבדוק את פרטי היתר הבנייה ברשויות התכנון. "הקונה רשאי להניח כי החברה פעלה בהתאם להתחייבותה ואין זה ראוי להטיל עליו נטל לחקור ולדרוש אם החברה עשתה כן בפועל", נכתב בפסק הדין.

הפיצוי חושב לפי "תרופת הניכוי" הקבועה בחוק המכר, המבוססת על הפער היחסי בין שווי הנכס כפי שהובטח (דירת מגורים) לשוויו בפועל (משרד), נכון למועד כריתת החוזה בשנת 1996. על הסכום שנקבע נוספו הפרשי הצמדה, אך לא ריבית, מכיוון שבמהלך השנים נהנו הרוכשים מדמי שכירות מהנכס ששימש בפועל למגורים.