בית המשפט קבע: הערת אזהרה גוברת על שעבוד של המדינה

המרכז לגביית קנסות טען כי הסכם מכר דירה בין בני משפחה הוא "חוזה למראית עין" שנועד להבריח נכסים, אך השופט משה בר-עם קיבל את תביעת הרוכשים, קבע כי לא הוכחה כוונת מרמה, והורה על הסרת השעבוד שהוטל על הנכס

בפסק דין מעניין, קבע בית המשפט המחוזי בירושלים כי הערת אזהרה שנרשמה לטובת רוכשי דירה קודמת בזמן לשעבוד שהטילה המדינה, גם כאשר מדובר בעסקה בין קרובי משפחה מדרגה ראשונה. השופט משה בר-עם דחה את טענת המרכז לגביית קנסות, אגרות והוצאות כי הסכם המכר היה "חוזה למראית עין" שנועד להבריח נכסים, והורה על הסרת השעבוד שנרשם על זכויותיו של המוכר בדירה.

הפרשה החלה כאשר בני הזוג שמואל ואלטע חיה מלכה שפירא רכשו בשנת 2012 דירה בירושלים מאמה ואביה של הגב' שפירא. הרקע למכירה היה מצוקה כלכלית קשה אליה נקלעה המוכרת, לאחר שבעלה (החייב) נכנס למאסר ממושך והותיר אחריו חובות כבדים. לטענת התובעים, הם מכרו את דירתם בבית שמש ורכשו את דירת ההורים כדי לסייע להם כלכלית ולהבטיח שיוכלו להמשיך ולהתגורר בה תמורת דמי שכירות. לטובתם נרשמה הערת אזהרה באוקטובר 2012.

שלוש שנים לאחר מכן, בשנת 2015, הטיל המרכז לגביית קנסות שעבוד על זכויותיו של האב-המוכר בדירה, בגין חוב פיצויים לנפגעי עבירה בסך מאות אלפי שקלים, שנקבע בגזר דין משנת 2005 ולא שולם. המרכז טען כי עסקת המכר בין ההורים לבתם וחתנם היא פיקטיבית ונועדה להבריח את הנכס מנושיו של החייב. כראיה לכך, הצביע המרכז על מספר "אותות מרמה", כלשונם: הקרבה המשפחתית, העובדה שהמוכר היה חדל פירעון בעת המכירה, המשך מגורי המוכרת בדירה, ובעיקר אופן תשלום התמורה – סך של 857,000 ש"ח ששולם לפי הטענה במזומן וללא תיעוד בנקאי מסודר.

בפסק הדין, שניתן ב-11 באוגוסט 2023, ניתח השופט בר-עם את טענות הצדדים וקבע כי הנטל להוכיח שמדובר בחוזה למראית עין הוא נטל מוגבר, והמדינה לא עמדה בו. השופט ציין כי בעסקאות הנערכות בתוך המשפחה, "ניתן להניח כי לא יוקפד בה על כל דקדוקי הפורמליות" בשל יחסי האמון בין הצדדים.

השופט מצא את עדויות התובעים והמוכרת, שתיארו את המצוקה הכלכלית הקשה, כמהימנות ומשכנעות. הוא קיבל את הסברם כי רכישת הדירה נבעה מרצון כן ואמיתי לסייע לאם המשפחה, ולא מניסיון להבריח נכסים. עוד קבע השופט כי התובעים לא ידעו על החוב הספציפי למרכז לגביית קנסות בעת חתימת ההסכם, בין היתר בשל "מנטליות של הסתרה והשתקה" הנהוגה בקהילה החרדית בנושאים רגישים.

באשר לתשלום במזומן, קיבל בית המשפט את ההסבר כי המוכרת נזקקה לכסף נזיל כדי לפרוע את חובותיה לנושים פרטיים שונים. "התובעים העמידו הסבר מניח את הדעת, לנסיבות כריתת ההסכם, ואופן ביצועו", כתב השופט בפסק הדין.

לאור כל זאת, פסק השופט כי התביעה מתקבלת ויש להורות על הסרת השעבוד. הוא קבע כי על פי החוק, הערת האזהרה שנרשמה לטובת התובעים בשנת 2012 גוברת על השעבוד שנרשם על ידי המדינה רק בשנת 2015. בנוסף, חויב המרכז לגביית קנסות לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 15,000 ש"ח.

ת"א 43990-01-20