הסכם בעל פה לרכישת קרקע במיליוני דולרים? בית המשפט דחה את התביעה

סכסוך נדל"ן סביב קרקע המיועדת לקבורה: חברת "אוויסון ישראל" טענה כי ניתנה לה אופציה בעל פה לרכוש 70% מחלקה בשווי 1.5 מיליון דולר, אך השופטת שירלי רנר קבעה כי אין לטענה זו כל תימוכין בראיות ובמסמכים הכתובים, אשר מעידים דווקא על מסקנה הפוכה.

בית המשפט המחוזי בירושלים דחה תביעה להכיר בקיומה של אופציה לרכישת זכויות בקרקע, וזאת חרף טענות התובעת להסכמות בעל פה ולהתנהגות הצדדים לאורך השנים. בפסק הדין, שניתן ב-22 במאי 2023, קבעה השופטת שירלי רנר כי טענות התובעות נשענות על ציפיות והבנות שאינן מתיישבות עם המסמכים והראיות בכתב, שהוצגו בפניה.

תחילתו של הסיפור בשנת 2011, אז נחתם הסכם בין חברת "אוויסון ישראל בע"מ" לבין הנתבע, זבולון לוי, לרכישת זכויותיו בחלקה 61 בגוש 30259 תמורת 1.5 מיליון דולר. החברה, המנוהלת על ידי אווה צרפתי, שילמה 600,000 דולר בלבד, ולא עמדה ביתרת התשלומים במועד שנקבע. בעקבות הפרת ההסכם, חתמו הצדדים בשנת 2012 על הסכם חדש, ששינה את תנאי העסקה באופן מהותי. לפי ההסכם המתקן, תמורת הסכום ששולם, הוקנו לחברה 30% מהזכויות בחלקה, בעוד שהנתבע נותר עם 70% מהזכויות. למעשה, ההסכם החדש הפך את הצדדים לשותפים בקרקע.

במרכז התביעה שהגישה החברה, עמדה הטענה כי במקביל לחתימת ההסכם השני, הובטחה לה בעל פה אופציה בלתי חוזרת לרכוש את 70% הנותרים של הקרקע. לטענתה, האופציה לא נרשמה בהסכם משיקולי מס של הנתבע. כראיה מרכזית, הציגה התובעת תמליל שיחה מוקלטת עם הנתבע, בו הוא מזכיר את המילה "אופציה". עוד טענה, כי העובדה שהערת האזהרה לטובתה על מלוא הזכויות בנכס נותרה על כנה, מחזקת את גרסתה.

מנגד, הנתבע, הכחיש מכל וכל את קיומה של אופציה כלשהי. לטענתו, ההסכם משנת 2012 היה הסכם סופי שנועד להסדיר את הפרת ההסכם המקורי על ידי התובעת, והוא יצר שותפות בקרקע. באשר לתמליל השיחה, הסביר הנתבע כי כשאמר "אופציה", התכוון לפרק הזמן שנתן לתובעת בין 2011 ל-2012 להשלים את העסקה המקורית, אך היא לא עמדה בכך. הוא הוסיף כי אי-ביטול הערת האזהרה נבע מקשיים טכניים ומהיעדר תשלום מס רכישה על ידי התובעת.

השופטת רנר דחתה את גרסת התובעת וקבעה כי היא "אינה מתיישבת עם ראיות חד-משמעיות". היא ציינה כי ההסכם משנת 2012 קובע במפורש כי הוא משקף את כל המוסכם בין הצדדים, ואף כולל סעיף לפירוק השיתוף בקרקע לאחר שלוש שנים – הוראה שאינה מתיישבת עם מתן אופציה. "גרסת התובעת נשענת למעשה על ציפיות, 'הנחות עבודה' שלה, טענה להבנות והסכמות בעלפה, אך לאורך כל הדרך אינה מתיישבת עם המסמכים והראיות שבכתב שמהם עולה דווקא מסקנה אחרת", כתבה השופטת בפסק הדין.

במקביל, נדחתה גם תביעתו שכנגד של הנתבע, שביקש לבטל את ההסכמים בטענה להפרות. השופטת קבעה כי המסלול הנכון לבחינת טענותיו הוא תביעה לפירוק שיתוף, ולא ביטול החוזה. בסופו של דבר, שתי התביעות נדחו, והתובעות חויבו בתשלום הוצאות משפט בסך 10,000 ש"ח.

ת"א 10253-11-17