המחוזי: מכירת מגרש יחידה על ידי חברה אינה בהכרח "עסקה" החייבת במע"מ

השופט אבי גורמן קיבל את ערעורה של חברת "רזאל סוכנויות" וקבע כי מכירת קרקע שהוחזקה כהשקעה הונית אינה חלק מ"עסק" של סחר בנדל"ן, גם אם לחברה יש פעילות אחרת של השכרת נכסים. פסק הדין דחה את עמדת רשות המיסים שביקשה לחייב את החברה במס עסקאות של למעלה מ-620,000 ש"ח.

בפסק דין מה-30 באוגוסט 2025, קיבל בית המשפט המחוזי מרכז-לוד את ערעורה של חברת "רזאל (ע.צ.) סוכנויות בע"מ" וביטל את החלטת מנהל מס ערך מוסף רחובות לחייב אותה בתשלום מע"מ בגין מכירת מגרש בראשון לציון. השופט אבי גורמן קבע כי מכירה בודדת של נכס מקרקעין, שהוחזק במשך שנים ללא כל פעולת השבחה, מהווה פעולה בעלת אופי הוני ולא עסקי-פירותי, ולכן אינה חייבת במע"מ.

החברה המערערת, עוסקת בעיקר בתחום הביטוח, ובמקביל מחזיקה ומשכירה חמישה משרדים בראשון לציון, פעילות שעליה היא מדווחת ומשלמת מע"מ כחוק. המחלוקת מול רשות המסים, נסובה סביב מכירת מגרש ריק שהחברה רכשה בשנת 2014 תמורת 3 מיליון ש"ח ומכרה כעבור כחמש וחצי שנים ברווח, תמורת כ-4.28 מיליון ש"ח. לאורך כל תקופת ההחזקה, המגרש עמד ריק, לא הניב כל הכנסה ולא בוצעה בו כל פעולת פיתוח או השבחה.

מנהל המע"מ טען כי יש לראות את כלל פעילות הנדל"ן של החברה – השכרת המשרדים ומכירת המגרש – כמקשה עסקית אחת. לשיטתו, מכיוון שהחברה דיווחה בדוחותיה הכספיים על "השקעות בנדל"ן" והיות שהגדרת "מכר" בחוק מע"מ כוללת גם השכרה , הרי שמכירת המגרש היא חלק מ"מהלך עסקיה" וחייבת במס עסקאות.

מנגד, טענה החברה כי פעילות השכרת המשרדים לחוד ופעילות סחר בנדל"ן לחוד. לדבריה, מדובר במכירה בודדת ויחידה מאז הקמתה , אשר מהווה מימוש של השקעה הונית, בדומה לאדם פרטי או חברה המשקיעה בנכס לטווח ארוך. הרווח מהמכירה, נטען, נבע כולו מעליית ערך הקרקע ולא מפעילות יזמית או מסחרית כלשהי של החברה.

השופט גורמן אימץ את עמדת החברה וקבע כי יש להבחין בין פעילות עסקית של השכרת נכסים לבין פעילות עסקית של סחר (קנייה ומכירה) בנכסים. "אלה הן פעולות שונות באופיין וצירופן יחדיו לצורך בחינת הפעילות – היא מעשה מלאכותי שאינו תואם בהכרח את המציאות העסקית", כתב השופט בפסק הדין. הוא הדגיש כי לא הוצג כל קשר מהותי בין השכרת המשרדים למכירת המגרש שבמחלוקת.

ביישום מבחני העזר שנקבעו בפסיקה להבחנה בין עסקה הונית לפירותית, מצא בית המשפט כי המקרה נוטה בבירור לצד ההוני: מדובר במכירה חד-פעמית (מבחן התדירות), לאחר תקופת החזקה משמעותית של חמש וחצי שנים, ללא כל פעולות השבחה, טיפוח או שיווק, ובמימון שהגיע מהון עצמי של החברה.

בית המשפט דחה גם את טענתו החלופית של מנהל המע"מ, לפיה המגרש מהווה "ציוד" שנועד לשמש בעסקיה של החברה. נקבע כי המקרקעין לא שימשו ולא יועדו לשמש לייצור הכנסה שוטפת, בניגוד למשרדים המושכרים, אלא שימשו כהשקעה הונית בלבד.

בסופו של דבר, הערעור התקבל, והחיוב במע"מ בוטל. המשיב חויב לשאת בהוצאות המערערת בסך 20,000 ש"ח.

ע"מ 27808-10-21