בית המשפט המחוזי בירושלים קבע כי פעילותו של אברהם בן עמי, בעלי חברות בנייה, אינה השקעה פרטית אלא עסק לכל דבר ועניין, וחייב אותו בתשלום מס עסקאות בסך 1.92 מיליון ש"ח. בפסק הדין נבחנו לעומק המבחנים לסיווג פעילות במקרקעין, תוך דחיית טענות המערער.

בית המשפט המחוזי בירושלים דחה (4.3.25) ערעור שהגיש יזם הנדל"ן אברהם בן עמי, וקבע כי פעילות השכרת דירות שבבעלותו בתל אביב היא בעלת אופי עסקי מובהק וחייבת במס ערך מוסף (מע"מ). החלטה זו, שניתנה על ידי השופט אביגדור דורות, מחייבת את בן עמי בתשלום שומת מס בסך 1,920,000 ש"ח שהוציא לו מנהל מס ערך מוסף ירושלים.

תחילתה של הפרשה בפרויקט בנייה ברחוב רשף בתל אביב, שהוקם על ידי חברת "ה.י.ב הגנה, ייזום ובנייה בע"מ", הנמצאת בבעלותו המלאה של בן עמי. במסגרת הפרויקט, רכש בן עמי באופן אישי זכויות ל-6 דירות דופלקס, אותן פיצל בהמשך ל-8 יחידות דיור והשכיר אותן למגורים. רשות המיסים (המשיב) קבעה כי פעילות זו אינה השקעה פרטית פטורה ממס, אלא מהווה "עסק" לכל דבר ועניין. לפיכך, הוצאה לבן עמי שומת מס בגין "שימוש לצורך עצמי במקרקעין", כלומר, שימוש בנכס של העסק (הדירות) לצורך פעילות עסקית אחרת (השכרה פטורה ממס).

בן עמי טען בערעורו כי רשות המיסים שגתה כאשר ערבבה בין פעילותו הפרטית לפעילות החברות שבבעלותו. לטענתו, הוא התכוון מראש להשכיר את הדירות למגורים לטווח ארוך, פעולה הפטורה ממס, ועל כן נמנע במכוון מלקזז את מס התשומות ששולם בעת רכישת הקרקע והבנייה. מנגד, המשיב, טען כי מכלול פעולותיו של בן עמי מצביע בבירור על התנהלות עסקית.

השופט דורות קיבל את עמדת רשות המיסים ודחה את הערעור. בפסק דין מנומק ומפורט, יישם בית המשפט שורה של מבחנים שגובשו בפסיקה כדי להבחין בין פעילות הונית (פרטית) לפעילות פירותית (עסקית). בין היתר, נקבע כי בן עמי עומד במבחנים הבאים:

מבחן הידע והבקיאות: נקבע כי בן עמי, כבעלים ומנהל של חברות בנייה ותיקות ופעיל בעצמו בשוק הנדל"ן, מחזיק במומחיות וידע נרחבים בתחום, המצביעים על אופי עסקי.

מבחן הארגון והניהול: בית המשפט מצא כי בן עמי השתמש במנגנון הארגוני של החברה שבבעלותו לצורך ניהול הפרויקט, לרבות קשר עם ספקים, ניהול הבנייה והתנהלות שוטפת מול השוכרים. "מנגנון עסקי משוכלל עומד לרשותו, והוא מנצל אותו הן לצרכים עסקיים של החברות שבבעלותו והן לניהול עסקיו הפרטיים", נכתב בפסק הדין.

מבחן ההשבחה: צוין כי בן עמי פעל באופן אקטיבי להשבחת הנכסים, בין היתר באמצעות פיצול הדירות מ-6 ל-8 יחידות, במטרה להגדיל את רווחיו.

תדירות והיקף כספי: נסקר היקף רחב של עסקאות מקרקעין שביצע בן עמי לאורך השנים, הן באופן פרטי והן באמצעות חברותיו, דבר המעיד על התנהלות עסקית שיטתית.

מקור המימון: השימוש במימון בנקאי ושעבוד הדירות לצורך קבלת הלוואות, במקום הסתמכות על הון עצמי, חיזק את המסקנה שמדובר בפעילות יזמית-מסחרית.

בהתבסס על "מבחן הגג", הבוחן את מכלול הנסיבות, סיכם השופט כי "פעילותו של המערער עולה כדי 'עסק'". עוד נדחו טענותיו של בן עמי בנוגע לשווי הדירות, שנקבע על בסיס שמאות שהוא עצמו הציג לבנק. בסופו של דבר, חויב המערער בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 40,000 ש"ח