יוסף עמרם חויב במס רכישה על קרקעות שרכש במסגרת פסק דין, ונקבע כי העברתן לחברה בשליטתו מהווה עסקה נוספת. ועדת הערר דחתה את טענתו כי רכש "אופציה" בשווי אפס ואימצה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין כי שווי העסקה הראשונה עמד על 900,000 ש"ח.

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בירושלים, בראשות השופט אביגדור דורות, דחתה (3.2.25) ערר שהגיש איש העסקים יוסף עמרם וחברת רמות קודש בע"מ על שומות מס רכישה שהוציא להם מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים. פסק הדין קובע כי עמרם הוא הרוכש המקורי של זכויות במקרקעין לא מוסדרים באזור בית איכסא, וכי העברת הזכויות הללו לחברת רמות קודש, שהוא מחזיק ב-50% ממניותיה, מהווה עסקה שנייה ונפרדת החייבת בדיווח ובמס.

הפרשה הסבוכה החלה בסכסוך עסקי בין עמרם לבין פיסי דסקל וחברת דגלון נכסים, שבמסגרתו ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי ב-31 בדצמבר 2017. פסק הדין הורה לדסקל להעביר לעמרם, או "למי שיורה", את הזכויות בחמש חלקות קרקע, בתמורה לתשלומים שונים שהסתכמו במיליוני שקלים. בעקבות פסק הדין, הגישה חברת רמות קודש הצהרה למס הכנסה לפיה היא רכשה את הקרקע , אך רשות המיסים קבעה כי הרוכש המקורי הוא עמרם עצמו, ועליו לשלם מס רכישה.

במסגרת הערר, טענו העוררים, מספר טענות חלופיות. ראשית, נטען כי הזכויות כלל אינן "זכויות במקרקעין" החייבות במס, מכיוון שמדובר בקרקע לא מוסדרת, שמיקומה ושטחה אינם ידועים בוודאות ואף ייתכן שהופקעה על ידי המדינה. לחילופין, טענו כי פסק הדין העניק לעמרם אופציה בלבד, אותה הוא "סיחר" לחברת רמות קודש בשווי של אפס שקלים, ולכן אין כל חבות במס.

מנגד, המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין, טען כי יש לבחון את המהות הכלכלית של העסקה. לשיטתו, עמרם הוא שרכש את הזכויות מדסקל בהתאם לפסק הדין , ולאחר מכן ביצע עסקה נוספת של מכירת הזכויות לחברת רמות קודש, עסקה שלא דווחה כחוק. המשיב קבע את שווי הרכישה בעסקה הראשונה על סך 900,000 ש"ח, בהתבסס על הסכום שהוגדר בפסק הדין כתמורה ישירה עבור הקרקע, תוך שהוא קובע כי יתרת התשלומים שנפסקו היו בגדר השבת כספים והתחשבנות בין הצדדים ולא חלק משווי המקרקעין.

השופט דורות קיבל את עמדת רשות המיסים במלואה ודחה את כל טענות העוררים. בפסק הדין נקבע כי חוק מיסוי מקרקעין מגדיר "מכירה" באופן רחב מאוד, הכולל גם העברת זכויות חוזיות ואובליגטוריות, ולא רק זכויות קנייניות רשומות. העובדה שהקרקע אינה מוסדרת אינה שוללת את מהות העסקה כעסקת מקרקעין החייבת במס.

הוועדה קבעה כי עמרם הוא הרוכש בהתאם לפסק הדין, וזאת בהתבסס על לשון פסק הדין, התנהלות הצדדים, ואף "הסכם המייסדים" של חברת רמות קודש, ממנו עלה בבירור שהצדדים ראו בעמרם כבעלי הקרקע שמוכר אותה לחברה. הטענה לרכישת אופציה בשווי אפס נדחתה מכל וכל, ונקבע כי גם אופציה היא זכות במקרקעין החייבת במס, וכי לא היה כל בסיס לטענה ששוויה אפס. לבסוף, אישרה הוועדה את קביעת המשיב כי שווי הרכישה הנכון לעסקה בין דסקל לעמרם הוא 900,000 ש"ח, וכי הסכומים הנוספים שנפסקו אינם חלק מהתמורה. הערר נדחה, והעוררים חויבו בהוצאות משפט בסך 35,000 ש"ח.