תביעת ענק נדחתה: אי תשלום הוצאות פיתוח במשך 41 שנה הוביל לאובדן המגרש
בית המשפט המחוזי בירושלים דחה את תביעתו של אדם שרכש מגרש ביישוב עץ אפרים בשנת 1981, לאחר שקבע כי הימנעותו מתשלום הוצאות פיתוח במשך עשרות שנים היוותה הפרה יסודית של ההסכם, וכי ביטול החוזה על ידי חברת הפיתוח נעשה כדין. התובע, שטען כי שילם את כל חובותיו, חויב בהוצאות משפט.
בפסק דין שניתן ב-1 ביוני 2023, דחה שופט בית המשפט המחוזי בירושלים, רם וינוגרד, את תביעתו של עוזי משלי נגד חברת "עץ אפרים בתנופה בע"מ". התביעה, שהוגשה באוקטובר 2020, עסקה בזכויות למגרש מספר 21 ביישוב, אשר נרכשו על ידי משלי בהסכם מכר שנחתם ב-8 בדצמבר 1981.
הסאגה החלה כאשר החברה הנתבעת שלחה למשלי מכתב ב-18 ביוני 2018, בו הודיעה על ביטול ההסכם עמו. הסיבה לביטול, לטענת החברה, הייתה הפרה יסודית של ההסכם מצד משלי, בשל אי תשלום הוצאות פיתוח במשך שנים ארוכות. מנגד, משלי הגיש תביעה ובה שורה של סעדים הצהרתיים, ביניהם הדרישה להצהיר כי המגרש שייך לו, כי יש לרשום אותו על שמו, וכי הוא שילם את מלוא הוצאות הפיתוח שנדרשו ממנו.
אלא שבית המשפט מצא כי מרבית הסעדים שדרש התובע כלל אינם מציאותיים. השופט וינוגרד ציין בפסק הדין כי המגרש המקורי, שסומן במספר 21, כלל אינו קיים עוד מבחינה תכנונית. תוכניות בניין עיר (תב"ע) שאושרו לאורך השנים, שינו את ייעוד הקרקע באזור מבנייה צמודת קרקע לבנייה רוויה. כתוצאה מכך, 21 מגרשים, ובהם המגרש של משלי, אוחדו לכדי מגרש גדול אחד המיועד להקמת בנייני מגורים. "מאליו מובן שלא ניתן להורות על רישום זכויות במגרש שאינו קיים מבחינה תכנונית", קבע השופט.
ליבת המחלוקת נסובה סביב תשלום הוצאות הפיתוח. הסכם המכר המקורי הדגיש את חשיבות התשלומים הללו, וקבע באופן מפורש כי אי תשלום ייחשב להפרה יסודית המקנה לחברה זכות ביטול "אוטומטית" של החוזה. בפסק הדין נקבע כי משלי לא שילם סכום כלשהו עבור הוצאות פיתוח מאז שנת 1982, כלומר במשך 41 שנים. זאת, למרות פניות חוזרות ונשנות שקיבל מהחברה ומהמנהל המיוחד שמונה לה בשנות ה-80, אשר כללו התראות ברורות כי אי התשלום עלול להוביל לביטול זכויותיו.
התובע טען כי לא היה עליו לשלם כל עוד החברה לא הציגה בפניו אסמכתאות מפורטות על ההוצאות. השופט דחה טענה זו וקבע כי ההסכם חייב את החברה רק לאפשר עיון בחשבונות, והיא אכן הזמינה את התובע למשרדיה לעשות כן. "התובע בחר במשך שנים ארוכות להתעלם כליל מהדרישות שנשלחו לו", נכתב בפסק הדין, "וממילא אינו יכול להלין על כך שבאותה עת לא הוצגו לפניו אסמכתאות".
השופט וינוגרד סיכם וקבע כי הנתבעת פעלה כדין. היא המתינה שנים רבות, שלחה התראות חוזרות, ואף נתנה למשלי ארכה נוספת לתשלום לפני שמימשה את זכותה לבטל את ההסכם. "בנסיבות אלה", פסק השופט, "יש לדחות את הטענה לפיה ביטול הסכם המכר לא נעשה כדין".
התביעה נדחתה במלואה, ומשלי חויב בתשלום הוצאות משפט בסך 45,000 ש"ח.
ת"א 38719-10-20
