קיבלתם פיצויי הפקעה? כך תיזהרו ממלכודות המס – עו"ד מיכאל דבורין

הצלחתם במאבק, וקיבלתם פיצויי הפקעה בסכום נכבד. רגע לפני שאתם חוגגים, ישנו שלב קריטי נוסף שרבים אינם מודעים אליו: מיסוי. פיצויי הפקעה נחשבים ל"מכירה" לכל דבר ועניין, ולכן הם חייבים במס. התנהלות לא נכונה מול רשויות המס עלולה לנגוס נתח משמעותי מהפיצוי שקיבלתם בעמל רב.

הסוגיה המרכזית היא ההבחנה בין שני סוגי פיצויים, שלכל אחד מהם משטר מס שונה:

פיצוי על ירידת ערך (לפי סעיף 197): פיצוי זה מתקבל בשלב התכנוני, עוד לפני ההפקעה הפיזית. הפסיקה, כמו בע"מ (מחוזי ת"א) 1057/06 מיכאל סודרי נ' פקיד שומה פתח-תקוה, התחבטה בשאלה כיצד למסות פיצוי זה. נקבע שם כי פיצוי לפי סעיף 197 אינו "הפקעה" לעניין הטבות המס, ולכן הוא חייב במס רווחי הון רגיל ולא זכאי ל"הנחת ההפקעה" (מחצית המס).

פיצוי על ההפקעה עצמה: זהו הפיצוי על נטילת הקרקע. פיצוי זה זכאי להטבות משמעותיות במס שבח ובמס הכנסה, כולל שיעור מס מופחת בחצי, ולעיתים אף פטור מלא.

סוגיה נוספת וחשובה היא חבות המע"מ. בית המשפט העליון, בע"א 8863/07 ב.מ. כפריס דדו בע"מ נ' מנהל מע"מ חיפה, קבע כי כאשר מדובר ברצף אירועים תכנוני אחד, שמתחיל בשינוי ייעוד ומסתיים בהפקעה, יש לראות את כל התשלומים המתקבלים (גם פיצוי על ירידת ערך וגם פיצויי הפקעה) כתמורה כוללת בגין עסקת מכר כפויה אחת. משמעות הדבר היא שגם הפיצוי המתקבל בשלב ירידת הערך (סעיף 197) חייב במע"מ.

החדשות הטובות הן שהחוק מעניק הקלות משמעותיות, בתנאי שפועלים נכון:

פטור ממס ברכישת נכס חלופי: אם תרכשו נכס חלופי תוך שנה, תוכלו לקבל דחיית מס ובמקרים רבים אף פטור.

הכרה בהוצאות: ניתן לנכות מהשבח את כל ההוצאות שהיו לכם בהליך: שכ"ט עו"ד, שמאי, אגרות ועוד.

הטעות הגדולה ביותר היא להיזכר בנושא המס רק לאחר קבלת הכסף. תפקידי אינו מסתיים בקבלת הפיצוי מהרשות, אלא ממשיך בליווי מול רשויות המס כדי להבטיח שכמה שיותר מהפיצוי יישאר בכיסכם.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי או ייעוץ מס פרטני. אם עומדים לקבל פיצויי הפקעה, תכנון מס נכון הוא קריטי. אני מזמין אתכם לפנות למשרדנו כדי שנבנה יחד אסטרטגיה שתמקסם את התוצאה הסופית.